农地抵押贷款模式的比较分析

【摘要】发达国家有明确机构、完备法规、多样化运作模式和稳定资金来源来确保农地抵押融资顺利完成，而我国受到体制和机制约束，农地抵押贷款还处于探索阶段。比较中外农地抵押模式可以發现，土地制度不同、金融规则不同、融资主体不同和产生结果不同。因此，要实现农地抵押贷款试点的长期效应，有必要进行农地管理制度创新和构建土地交易市场。

【关键词】农地抵押 贷款

自20世纪80年代起，我国就开始农地抵押贷款试点，2010年左右我国农地抵押试点的范围扩大，但是试点效果并不明显。有必要进一步研究中外农地融资模式，借此寻找我国农地融资体制改革和农地交易市场创新的路径。

一、国外农地抵押融资模式

（一）农地抵押贷款具有明确的机构

农地抵押贷款（融资）具有明确的机构来承担，机构呈现出明显的市场细分特征。美国首先划分12个农业信用区，然后由政府出资成立联邦土地银行，专门司职土地融资，服务农业。在德国存在两大机构负责土地融资活动，其一是土地抵押信用合作社，其二是联合合作银行。在日本为土地和农业融资的机构更为完善，基层农协中的信用合作组织（基层农协）、都道府县的信用联合会（信农联）、农林中央金库等国土金融机构，各司其职，功能明确。

（二）法规比较完善

美国的联邦农业抵押公司法以及其他与抵押相关的金融法律法规使用于土地使用权的融资，加上成立小企业管理局，进一步管理土地融资的行为。德国土地使用权融资法规相对比较完善，欧美多数国家借鉴了德国的经验。德国早在1772年就颁布《抵押权及破产令》，为农地金融立法，此后颁布《抵押权法令》确保农地抵押的安全性；1872年颁布《不动产物权的取得及物上负担的法律》逐步完善了农地金融制度。在日本，通过法律形式规定国家土地银行和组建农村金融合作组织。

（三）运作方式具有多样性

美国实施有担保的市场化运作模式。美国土地抵押融资只是对拥有土地所有权，从事农业生产，愿意贷款的农民发放贷款。农户采用农地所有权抵押，向专门的土地金融机构递交贷款申请书。收到申请书后，合作社派人评估借款人土地的价值并撰写可行性报告，然后合作社作为担保人把贷款材料递交到联邦土地银行，联邦土地银行审核通过后就可以放贷。农户可以贷款的额度不超过土地价值的65%，贷款期限可长可短，短期贷款3～5年，而长期贷款可以达到30～40年。但是贷款金额的5%需要交给合作社，贷款利率是市场利率，约为5%左右，采取分期还本付息的还款方式。期满后，还本付息后交还回证书和最初交纳的股金。

德国有担保的非完全市场化运行模式。贷款对象是愿意从事农业生产并拥有土地所有权的农民。融资者运用土地所有权证书作为抵押物，由合作社核定土地价值，然后按照土地价值的1/3到2/3之间确定贷款金额，贷款的期限一般较长，可以达到10～60年。贷款偿还方式是分期还本付息，逐年还款，还款包含利息、摊还的本金、合作社征收的营业费用、合作社的公积金。

日本采取无担保三级贷款模式，农民入股基层农协中的信用合作组织（基层农协），基层农协入股都道府县的信用联合会（信农联），信农联入股中央的农林中央金库。在贷款时，基层农协贷款给农户，信农联贷款给基层农协，农林中央金库再贷给信农联。农协经营是政策性的，政府给予补贴。

（四）稳定的资金来源

美国的土地抵押融资机构资金来源主要是发行土地债券和抵押贷款合作社和联合合作银行的公积金。这两个路径确保专门土地融资金融机构的资金来源。德国的土地抵押融资机构资金来源主要有：吸收股金、发行土地债券、提取盈余公积。日本的土地抵押融资机构资金来源：邮政储蓄、养老金、政府财政资金投入。美国和德国主要通过市场行为确保土地抵押金融机构的资金来源，而日本更多是政府行为，通过政策金融进行融资。

二、国内农地抵押融资探索

（一）抵押金融机构的主体

我国进行抵押贷款的金融机构主体是商业银行而非专业银行。目前，我国土地抵押贷款试点的银行主要是商业银行，而非专业银行。希望获得资金支持的农户或者是合作社，通过提高土地抵押物的抵押价值和抵押的安全性，从正规金融机构获得抵押贷款。当然，我国也存在专业金融机构的探索，如1988年贵州湄潭县成立土地金融公司，最终因为不良贷款而关闭；宁夏平罗县成立农村土地信用合作社，目前运转效果还需论证；2005年国开行在重庆“土地承包经营权抵押贷款试点”等。土地专业性金融机构开展土地融资活动的试点还没有推广，只是区域性、小范围的，甚至只有几笔交易而已。从我国政策决策者的意图来看，还是希望实现土地使用权能够作为抵押物向所有商业银行融资。

（二）土地抵押物的多样性

与发达资本主义国家相比，我国土地所有权属于国家和集体所有，农户和合作社没有权利抵押土地使用权，能够抵押的只是土地经营权、土地附着物或者土地收益权等。目前在我国不同地方的土地抵押贷款中，采取的主要方式有农村土地承包经营权抵押、农村土地收益保证贷款、农村土地流转收益保证贷款、农村土地使用产权证抵押贷款等。如，山东出台《关于进一步做好促进就业工作的通知》，明确提出农村土地使用权可抵押贷款；重庆实行的是承包经营权；温江采取地上附着物抵押。

（三）运行模式还没有形成

四川省成都市温江区使用土地经营权作抵押，每亩地贷款5000元，标准房地产估价有限责任公司、温江区政府相关职能部门、银行机构、担保公司和农户代表参与了抵押贷款活动。标准房地产估价有限公司对土地价值进行确认，政府相关部门给予协调以及隐形担保，担保公司给予担保，银行机构放款。

吉林省梨树县的土地收益保证贷款模式。吉林省2013年8月在梨树县开展了土地收益保证贷款试点工作，首先确定农民土地承包经营权，然后根据农民按自愿将土地承包经营权转让给县级物权融资农业发展公司，接着物权融资公司向银行出具对农民贷款负连带保证责任的承诺，最后由银行发放贷款给农民。最大特点是降低农户融资成本，利率要比地下钱庄融资利率低10个点。

山东枣庄市土地产权证抵押贷款模式。2009年枣庄市农信社为了盘活土地资本，推动农业规模化和产业化为目标，实行农地产权证抵押贷款，一方面解决农户融资难问题，一方面推动城乡一体化和农村经济集约化。

三、中外农地抵押融资模式的比较

从上述分析可知，中外农地抵押融资模式存在很大差异，首先一点，中国还处在探索阶段，而发达国家已经形成非常成熟的市场。具体而言，中外模式的比较存在以下几方面不同。

（一）土地制度的不同

发达资本主义国家农地私有化和土地交易市场相对较为完善，而中国农地为集体所有，政府可以控制农地的功能转变，农地流转市场还处于起步阶段。这一差异决定了农地抵押融资方式的差异。在发达资本主义国家，农地私有化和土地交易市场完善并不限制政府在农地抵押方面的作用，政府在机构建立、法律法规建设和资金投入方面也是有所作为。在我国由于多种土地所有制关系，一方面难以形成有效的土地流转市场，另一方面没有专门服务土地融资的金融机构，再加上农地交易的法律法规不完善，最终导致我国农地抵押融资的规模和数量较少，乃至农地融资行为变成行政行为。

（二）金融规则不同

发达资本主义国家的金融市场相对完善、金融机构的混业经营和金融机构专业化程度较高，等因素决定农地抵押融资是普遍的市场行为。只要存在利润空间，在风险和收益匹配的条件下就会存在金融机构为农地融资服务。而在我国却不同，农地抵押贷款属于突破金融规则的创新行为，在现行的金融规则下农地抵押贷款是不可行的，乃至违背传统金融规则。首先，不能使用不拥有所有权的物品抵押；其次，抵押品价值应该由市场来决定，没有形成市场定价机制，难以确定其抵押贷款金额。

（三）融资主体的不同

理论上，农地融资的主体应该是农地的所有者，而不是使用者，也就是说不能拿不属于自己的物品去抵押。因此在市场经济下，农地抵押融资的主体是农地所有者，而不是其他人。在我国却不同，农地抵押融资者是农地经营者，或者说具有农地使用权的经营者，甚至不是农民本身。这里面存在着很多问题，一旦出现违约时，谁来承担最终风险。尽管银行可以没收经营权，在没有所有权的情况下，很难把经营权流转，且流转也离不开政府的参与。因此，我国存在融资主体错位的现象。

（四）产生的结果不同

从发达资本主义国家农地抵押融资的案例可以看出，不论是农地融资的制度、管理体制还是运行机制都是相当完善的。农地抵押融资基本上是无障碍市场化运行，其创新活动还是更为高端的资产证券化。在我国尽管农地抵押贷款试点已经有20年左右，农地抵押制度、法规、管理体制和运行机制依然处于探索阶段，无论是农地抵押融资的数量和质量，还是农地抵押融资的广度和深度，都存在很大的拓展空间。

四、政策启示

基于上述比较分析，我国农地抵押贷款还属于政策性融资，没有明确金融机构负责，没有专门机构组织实施，制度建设不完善，运行市场不统一，金融机构贷款意愿不强，资金来源不固定。要实现农地抵押贷款试点工作的预期效果，依然需要体制改革和机制創新。

第一，农村土地管理机制改革。为了更好保证农户在土地流转中的利益，激发农户通过农地抵押融资实现产业化、规模化经营，进而实现农村社会转型，有必要放弃农村土地集体所有制，集体所有制回收为国家所有，同时放弃农村土地集体管理，而采取农村土地使用权农户管理，赋予农户更多的权利，减少村、乡和县政府对农地管理权。从而实现土地更广范围的流转。

第二，完善土地使用权的市场交易机制，为金融机构退出设计好路径。金融机构之所以不愿意采取农地抵押贷款融资，主要问题是一旦发生违约后，金融机构很难处理抵押的农地。如果具有完善的土地使用权交易市场，金融机构就容易处置抵押物。此外，有必要形成土地合作社，其作为农地使用权收购、买卖以及租赁机构，独立法人，按照市场规则与金融机构进行金融业务往来。

参考文献

[1]史卫民.农地抵押贷款模式的比较考察与我国的路径选择[J].现代经济探索，2010（9）.

[2]贾洪文，颜咏华，徐灵通，谢直峰.境外农地抵押贷款模式的比较与启示[J].贵州大学学报（社会科学版），2012（6）.

基金项目：广东省哲学社会科学“十二五”规划项目（项目编号：GD12CY11）；广东省教育厅人文社会科学规划项目（项目编号：2012WYXM-0044）。

作者简介：张长琦，男，广东金融学院副教授，县域金融经济发展研究所研究员，研究方向：金融理论和政策。