我国房地产信托产品主要模式及发展对策

【摘要】房地产行业具有资本密集型特质，其对资金需求量较大。在我国，房地产企业融资渠道相对的单一，另外一方面购房者的住房贷款也来自银行，房地产行业长期过度依赖于银行信贷。这种依赖对整个金融行业都是巨大的隐患。在信贷政策紧缩的时候，房地产信托作为新的融资模式受到地产企业和信托机构的青睐。本文主要对目前的信托产品的主要模式进行分析，以及为以后的发展提出建议。

【关键词】房地产信托 模式分析 发展对策

我国的房地产信托在2002年7月信托也重新开展后逐步发展。2003年中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对地产企业开发的贷款和个人住房贷款双方面提高了门槛，使得整个行业融资受阻，目光转向了房地产信托产品，2003年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域。2008年房地产信托又获得了新一轮的发展。07年央行连续加息六次，同时06年银监会出台的9条措施包括严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款等使得房地产企业又陷入现金流紧张的局面，房地产信托又一次受到青睐。2008年发行的投向房地产的集合信托产品金额达到272.2亿元。2009年186款房地产集合信托产品，募集资金规模总额375亿元。2010年，尽管监管层加强了对房地产信托产品的监管，房地产信托产品增长势头仍然保持，成立规模数量为397款，金额达到1210.62亿元同比增幅为208%。

一、几种主要模式分析

房地产信托目前主要有两种模式，一种是物业的拥有者将物业委托给信托公司，由信托公司进行管理；一种是委托人将资金委托于信托公司，由其将资金投入到房地产业管理。我国目前主要采取的是后一种，即房地产资金信托。按照融资的产权关系，又可以将房地产信托分为三类：债权型，股权型以及混合型。具体比较见下：

（一）债权型

1.贷款型信托。银行贷款类似。信托公司以房地产项目为载体向投资人募资，借款给开发商，开发商到期还本付息。

风险控制：资产抵押包括土地使用权或在建工程；股权质押；第三方担保。

优点：融资方式简单，运行成本低。

缺点：认购100万以上300万以下的自然人投资人不能超过50个，因此，融资规模存在局限性；对房地产企业自身要求较高：“四证”齐全；自有资本金达到35%；二级以上开发资质；项目盈利能力强。

2.信托集合理财融资模式。商业银行发行理财产品募集资金，委托信托公司设立单一资金信托，其他与贷款型信托相同。

风险控制：资产抵押包括土地使用权或在建工程；股权质押；第三方担保。

优点：单笔认购金额低；无投资人购买份数的限制。

缺点：对房地产企业自身要求较高：“四证”齐全；自有资本金达到35%；二级以上开发资质；项目盈利能力强。

（二）股权型

1.股权投资型信托。信托公司收购项目公司的股权，将获得的经营所得偿还信托的本金和收益。

风险控制：信托公司直接或者间接参与房地产企业项目的经营管理；股权质押；资产抵押；第三方担保；设立独立账户资金监管。

优点：便于资金监控；不受自由资金比例和四证的限制。

缺点：房地产开发周期长和投资者短期获利性的冲突；资金成本高。

2.信托受益权转让型信托。以股权投资方式对房地产企业或项目进行投资（名义股东，不参与日常管理），并对其投资金额而享有相应的信托受益权份额，到期将受益权溢价回购。

风险控制：签署信托受益权转让协议；股权质押；资产抵押；第三方担保；设置独立账户进行资金监管。

优点：不受自由资金比例和四证的限制。

缺点：对投资者相对风险较高，开发商承担的资金成本高。

（三）混合型

股权和债权信托方式的组合运用。

风险控制：股权质押加其他债权抵押方式。

优点：方案设计灵活，改善项目资产负债结构。

缺点：交易结构复杂，管理复杂。

二、存在问题以及发展建议

（一）防范兑付风险

从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期。在2013年下半年，已出现了多例房地产信托兑付违约。2013年11月，新华信托发行的山东火炬置业有限公司贷款集合资金信托计划因违约，进入司法诉讼程序；2013年11月，四川信托因与融资方的借款纠纷，将旗下“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”的合作方，嵊泗县洋城锦都置业有限公司诉至法庭；2013年7月，五矿国际信托旗下“五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划（1、2期）”，因融资方无法到期兑付本息，信托计划提前终止。

而2014年的情况更加艰难。首先，密集兑付仍在继续。根据用益信托工作室的统计数据，2014年集合资金房地产信托预计到期总规模为1780.06亿元，其中一季度368.48亿元、二季度439.15亿元、三季度444.61亿元、四季度527.82亿元。其次，房地产行业整体低迷，房价下行预期影响到土地市场，出现疲软状态。在过去的信托产品里，多用土地作为抵押。故面对着到期密集兑付和地产行情的下滑，房地产信托的风险逐渐凸显。目前，央行表示有序打破刚性兑付，未来信托违约或难再兜底，银监会下发99号文执行细则也明禁非金融机构推介信托。如何应对这场考验，一方面需要信托公司做好兑付危机的处理备案。另一方面，也需要监管部门的加强监管。

（二）信托业务转型，发展REITs

目前存在的信托业务大多是融资模式，即先有项目，再有信托产品，然后销售给客户。信托业的增长也归功于融资信托业务的加速增长。但现在经济形势和政策下，实体经济的融资成本有限，整个信托业都面临从融资向投资转型。房地产信托业之前多以信贷类，通道类的业务的被动管理业务为主。随着融资信托模式规模的缩减，发行主动管理产品是未来的转型之路。信托公司增强专业管理能力，实现产品升级，基金化甚至是REITS未来发展的方向。

REITS与国内当前主要的房地产信托产品本质的区别就是主要投资与成熟物业资产和管理，而非房地产开发项目。今年5月21日，中信证券推出中信转向资产管理计划，是我国国内首支场内交易的房地产投资基金。虽然与标准的REITs 尚有一定差距，但已具备REITs的一些产品特征。基础资产是中信证券位于北京和深圳核心地带、配套完善的两处物业。中信启航发售规模52.1亿元，优先级和次级受益凭证的目标发售规模分别36.5亿元和15.6亿元，优先级受益凭证固定回报部分的年预期收益率为7%，次级受益凭证实际收益情况取决于未来目标资产的租金和增值情况。优先级与次级投资者均限定为合格机构投资者，优先级最低认购金额500万元；次级最低认购金额3000万元。REITs的出现丰富了证券市场的投资品种，对投资起到分流作用，是未来地产金融的方向之一。

在与标准REITs的差异方面，首先，REITs要把大部分收入分配給投资者。例如美国规定税后收入95%以上都归投资者所有。而中信启航则设定了固定的投资回报率。其次，成熟市场的REITs是可以面对公众投资者的标准化证券产品，中信启航将投资者限定为合格机构投资者。

要大规模的发展REITs，还有较长的路要走。一方面，需要高质量的物业作为基础资产。而在国内物业或是硬件不足，或是后期运营管理跟不上。另一方面，配套的政策还未健全。由于要保持REITs的较高收益率，需要相关税收的优惠政策。而我国的商业地产租金需要交纳营业税、房产税和所得税，故目前无法大规模保证产品的收益率。同时，相关的登记制度也待完善。

参考文献

[1]秦京.房地产信托的模式选择[J].中国房地产业，2013（04）.

[2]陈怡.我国房地产信托产品的现状及发展对策[J].房地产金融，2009（04）.

[3]俞薇.我国房地产信托融资模式问题浅析[J].中南财经政法大学研究生学报，2006（05）.

作者简介：张霄明（1990-），女，汉族，陕西榆林人，毕业于上海交通大学，研究方向：会计与审计。