城镇国有土地制度、土地投资与城镇经济发展

曾 伟

（1.深圳大学中国特区经济研究中心，广东 深圳 518060；2.昆明学院经济学院，云南 昆明 650214）

城镇国有土地制度、土地投资与城镇经济发展

曾 伟1，2

（1.深圳大学中国特区经济研究中心，广东 深圳 518060；2.昆明学院经济学院，云南 昆明 650214）

研究目的：考察城镇国有土地制度如何影响微观城镇用地主体的土地投资行为，进而影响城镇经济发展。研究方法：基于一个发展的两时期投资决策模型进行理论探究。研究结果：（1）具有“稳定性制度预期”的城镇国有土地制度能吸引微观城镇用地主体的土地投资，进而促进城镇经济发展；（2）在不完全市场条件下，随着城镇后工业经济的发展，残缺的城镇国有土地制度将导致微观城镇用地主体对其土地投资的“后悔效应”, 进而对城镇经济发展带来不利影响。研究结论：以城镇国有土地市场化改革为指向，完善中国城镇国有土地制度对吸引城镇土地投资存在直接且积极的心理预期影响，也将有利于促进城镇经济的发展。

土地经济；城镇国有土地制度；土地投资；城镇经济发展

1 引言

上世纪80年代以来中国城镇国有土地制度改革的一个显著特征就是城镇土地使用权的有偿化[1]。以城市土地国家所有为前提的城镇国有土地制度为改善中国地方政府的财政状况，促进城镇基础设施建设以及提升城镇经济的整体发展水平都发挥了重要的作用[2]。然而，随着制度改革的红利被释放，制度的弊端也日益显现[3]。这些弊端不仅使制度本身存在较大的“不稳定预期”，而且也对城镇土地市场的自由交易产生种种限制。鉴于此，本文基于一个两阶段决策模型，通过考察城镇国有土地制度对 “城镇居民”土地投资行为的预期影响，从“制度稳定预期”和“后悔效应”两个方面分析阐释城镇国有土地制度对城镇土地投资以及城镇经济发展存在的影响。

尽管从经验实证的直接分析城镇国有土地制度对城镇经济发展的影响并不困难，但做出理论化解释却是一个难题。鉴于此，本文将“土地投资”作为中间研究变量，考察城镇国有土地制度对其影响，再根据土地投资与城镇经济发展之间的直接正相关关系①无论从“城市增长边界”思想发展而来的“精明增长”理论，还是被西方学者普遍认可的城镇土地集约化利用和再开发理论，都充分肯定了土地投资增长促进城镇经济发展。，阐释城镇国有土地制度如何影响城镇经济发展。大量文献证明可通过考察土地制度对微观经济主体资源配置及其配置效率的影响，说明土地制度如何影响土地投资[4-8]。本文与白斯理等的研究相近，差别在于他们考察农村土地制度对农业投资及农业经济发展的影响[9]，而本文则将研究视角放在城镇国有土地制度对土地投资及城镇经济发展的影响效应。

2 理论模型的构建

考虑一个面临两阶段决策的城镇居民②这里的“城镇居民”既包括城镇中的“自然人公民”也包括城镇中的“法人公民”。，第一阶段占有的土地数量为T，并决定单位城镇土地的投资量为k。假设每单位城镇土地的投资成本相同，那么土地投资的总成本应为T·（ηk），其中（ηk）为一个严格凸的增函数。

进一步假设在第一阶段结束时，政府部门对城镇土地重新分配调整的概率为1 -φ。如果重新分配调整发生，那么假设城镇土地交易者在每单位城镇土地上的投资将由城市的平均投资水平决定；如果重新分配调整未发生则城镇土地交易者的土地投资水平仍为k。在第二阶段，城镇土地交易者通过购买或让渡城镇土地的方式调整其土地拥有量。分别用Td和Ts表示购买和让渡的城镇土地数量，并假设让渡城镇土地将随之带走前一期的土地投资量k；而购买城镇土地则相应取得出让者的投资，假设它等于全部城镇土地出让者的平均投资水平，用s代表③为了简化后文的数理推演和证明，假设所有投资的折旧率均为零。。p代表由市场均衡决定的城镇土地价格。假设城镇土地市场是不完善的，购买和出让单位城镇土地分别存在rd和rs的交易费用。因此，城镇土地购买者的实际支付应为p + rd，而城镇土地出让者的实际利得应为p-rs。

假设土地投资都是附着在城镇土地之上，量化这一投资的方法是将投入视为城镇土地和附着其上的单位投资的乘积，即将总投资K视为投入。对于城镇土地自足者K应等于k1T，对于城镇土地购买者应等于k1T+，对于城镇土地出让者则等于k1T-k1Ts。若假设生产函数为A（fK）， A（A＞0）代表技术水平，用以衡量生产效率； （f·）为严格递增的凹函数，且满足（f0） = 0，f′（ 0）=∞。为体现土地投资提高城镇土地的边际产出水平，假设任意K均满足）＞0，进一步假定T与A在｛（T, A）|TL≤T≤TH,AL≤A≤AH｝的区间内服从正态分布。

首先从第二阶段开始求解。第二阶段中k1是给定的，代表性城镇土地交易者通过选择恰当的Td和Ts实现其利润最大化。

显然式3和式4的等号不能同时成立，这意味着城镇土地交易者不会同时购买和让渡土地。土地自足时的土地边际产出为f′（ K）=f′（ kZT），其中为kZ自足的城镇土地交易者的投资强度。据此可根据土地持有量T和技术水平A识别不同的城镇土地交易者。具体可划归为3种类型：

对于一个城镇土地购买者或者出让者而言，当式3和式4的等号成立，则满足：

式6和式7中，kd和ks分别为城镇土地购买者和出让者的土地投资强度，并且根据这两式可得到Td和Ts的函数表达式Td=Td（A, T, kd,, p）和Ts=Ts（A, T, ks, p ）。不难得出如果一个城镇土地交易者在第一期的土地投资较大，就无需购买许多城镇土地，并且由于第一期较高的土地投资使其占有的城镇土地边际产出水平较高，因此同样不愿意让渡已有的城镇土地。而如果其他城镇土地交易者对城镇土地的投资较多，比较而言，这一城镇土地交易者将更加愿意购买城镇土地。上述3类城镇土地交易者的利润函数可表述为一般形式：（k1, A, p ）。

回到第一期的问题。城镇土地拥有者面临的问题为：

其一阶条件为：

3 “制度稳定预期”的影响分析

3.1 直接效应分析

3.2 间接效应分析

可以看出， Ad和As随p的提高而增加，因为当p提高，更多城镇土地交易者愿意售让土地，而愿意购买城镇土地的交易者将会减少；Ad和As随φ的增加而减少，表明城镇国有土地制度的稳定预期将增加城镇土地购买者数量并减少出让者数量。进一步考察城镇国有土地的“制度稳定预期”对其价格的影响。根据前文的假设，城镇土地的供求函数可表述为：

由于Td对φ的导数大于0，而Ts对φ的导数小于0，因此更稳定的城镇国有土地制度预期将带来更高的城镇土地均衡价格。

根据上述分析可知，城镇国有土地的“制度稳定预期”将会形成不断增长的城镇土地需求，并在自由竞争的市场中形成稳定的土地投资，这将有利于促进城镇经济发展。

4 “后悔效应”的影响分析

4.1 基本假设

为了研究的需要，这里将“城镇土地交易者”具体化为一个用地企业，并假设其可利用的总劳动力数量（以劳动时间衡量）为Γ，而其获得城镇土地数量为TH。并假设在两时期内，用地企业所雇佣劳动力将分别用于3个领域：一是与城镇土地相关的生产领域，所分配的劳动力数量为Γτ；二是与城镇土地无关的管理领域，所分配的劳动力数量为Γϖ；三是与城镇土地弱相关的经济领域，如资本经营领域，所分配的劳动力数量为Γζ。且上述全部企业活动的经济收益分别为F（ K, Tτ, Γτ）、μ）和ζ· Γs。其中K为土地投资；Tτ为使用的土地数量；F（·）为规模报酬不变的生产函数。企业运营管理的收益函数为μ），且μ(·)满足μ′（·）＞0，μ″（·）＞0。假设用地企业已知第一期在资本运营领域中所需的劳动力数量，但第二期中所需的劳动力数量则由=+γ决定，其中γ是在第二期开始时，资本运营领域可能的“机会冲击”。在城市后工业化经济发展的背景下，参数γ＞0且分布区间为［0］，概率密度函数为φ（ γ| ε）。其中ε代表资本运营领域的一个整体发展前景，较高的ε值意味着更好的发展前景，即，其中Φ为φ所对应的累积密度函数。

为避开城镇土地增值带来的投资激励问题，这里假设城镇土地出让者向用地企业提供一个折扣αk·k1，其中k1是用地企业在单位城镇土地上的投资，αk为一个折扣率。

假设用地企业对所获城镇土地具有当期行为权和剩余索取权。M代表用地企业对城镇土地的交易权，M值越大意味着城镇国有土地制度中关于土地自由交易的限制将越小。可将这种自由交易限制定义为每单位交易土地上施加的一个额外成本，它是关于M的函数，且（M）＜0。假设购买城镇土地的额外成本为ΛI（ M）且ΛI′（M）＜0，当城镇土地价格pt给定，则出让TC单位城镇土地的净回报为TC·［pt-ΛC（M）］，而购买TI单位城镇土地的全部成本为TI·［pt+ΛI（M）］。假设用地企业预期第一期的城镇土地交易将延续至将来，期间除存在土地交易自由限制外，还或将面临城镇国有土地的“制度不稳定预期”。假定用地企业面临城镇土地重新分配的冲击①尽管现实经济中这种冲击发生的概率是较低的，但至少在城镇化加速发展的时期，城镇土地利用结构会随城市化的快速发展而出现相对比较频繁的调整，这种调整将有可能对城镇居民带来土地重新分配的冲击。时，它将失去之前拥有的城镇土地，土地投资也随之丧失。若S代表城镇国有土地的“ 制度稳定预期”水平，那么发生重新分配冲击的概率为α(S)，且α′（S ）＜0。

4.2 第一期的最优化问题

如果用地企业面临城镇国有土地的“制度不稳定预期”和资本运营领域的“机会冲击”均成立，则其在第一期面临的投资产出问题可以表述为：

其一阶条件为：

假设存在规模报酬不变，F（ K1,,）可写为·f（ k1,），k和ι分别代表单位城镇土地的劳动力和资本投入密集度。ϑ=μ′［Γ-+）］刻画了劳动力的内生影子价格；为第一期土地投资在第二期的预期影子价格，它由“重新分配冲击”和“机会冲击”的联合分布所决定，具体地：

4.3 “后悔效应”分析

假设用地企业在第二期决策之前存在“机会冲击”γ，那么如果用地企业在第一期的土地实现自足，资本运营领域存在的更大获利机会会使其在第二期让渡土地的概率增加，让渡价格为。其中代表第一期单位城镇土地上的最优投资量，λk=fk,）代表用地企业土地投资的边际产出。当不存在“重新分配冲击”时，第一期土地自足企业在第二期的选择问题可表述为：

当用地企业面临一个既定的城镇土地价格时，城镇土地市场将存在惟一的要素密集度，此时与企业土地禀赋和“机会冲击”无关，据此可进一步表述为：

由式21可得：

这意味着土地投资的期望影子价格将随企业所获城镇土地数量的增加而降低，因此如果用地企业拥有较多城镇土地，那么它将减少单位面积上的土地投资，从而降低城镇土地的利用效率，对城镇经济的长期发展带来不利影响。

而根据dfk(（ γ）,）＜0不难得出：

其代表了用地企业对其第一期土地投资的“后悔效应”。随着城市后工业经济的发展，用地企业在第二期倾向在非传统经济领域投入更多有效劳动，这将使第一期的土地投资不能被充分利用，因而用地企业会对其第一期的土地投资感到“后悔”。进一步对式22和式23式求微分，可推知从制度上降低对城镇土地交易的自由限制时，“后悔效应”的影响将会降低。

5 研究结论与政策建议

本文研究发现：（1）城镇国有土地的“制度稳定性预期”将带来更多土地投资，从而提高城镇土地的集约化利用效率，提升城镇土地对城镇经济发展的贡献水平。（2）城镇国有土地的“制度稳定预期”将使单位城镇土地面积上的资本投资增加，促进城镇土地的集约化利用，进而有利于实现城镇经济的长期可持续发展。（3）在城市后工业经济不断发展的背景下， “制度非稳定预期”和来自非传统经济领域的“机会冲击”会带来用地企业的“后悔效应”。这一效应导致企业减少未来土地投资，降低城镇土地利用效率，阻碍城镇经济的长期可持续发展。但如果减少制度对土地自由交易的限制，后悔效应带来的未来土地投资减少将得到部分弥补。

根据上述结论，本文认为：（1）应进一步建立健全中国城镇国有土地制度，使城镇居民尤其是城镇法人公民具有更为“稳定”的城镇国有土地制度预期。同时，应减少短期性城镇国有土地政策调整，尽可能保证政策连续性。（2）应放开地方政府对城镇国有土地出让的行政审批限制，打破地方政府对城镇土地一级市场的完全垄断，通过对地方政府做出更加有效的土地行为规制，减少政府干预对城镇土地市场产生的“制度非稳定预期”。（3）深化中国城镇国有土地的市场化改革，解决改革进程中存在的制度非均衡性问题①在不断深化的城镇国有土地市场化改革中，由于中央和地方“政府意志”的目标函数偏离，使其表现出越来越显著的“制度非均衡性”特征，尽管这在一段时期内并不会对城镇土地的增值收益产生较大影响，但其隐含的“制度非确定性”将产生“制度非稳定预期”，这势必对城镇经济的长期发展带来不利影响。需要指出的完善城镇国有制度并非以城镇土地的私有化为前提，而应通过构建有效的激励相容机制，使中央与地方以及地方与用地企业之间形成正确和有效的委托—代理关系。[10]。（4）划清中央与地方的城镇土地产权边界，减少中央政府的强制性制度供给，按照激励相容原则建立以地方政府为主体的制度供给机制，从而营造有利于促进城镇土地投资，保持城镇经济长期发展的城镇国有土地制度环境。

（References）：

［1］钱忠好，牟燕. 中国土地市场化改革： 制度变迁及其特征分析［J］. 农业经济问题，2013，5：20 - 26.

［2］王玉波, 娄成武. 中国社会转型时期城市土地资源治理多元化模式选择［J］. 城市发展研究，2010，5：93 - 97.

［3］盖凯程，李俊丽. 中国城市土地市场化进程中的地方政府行为研究［J］. 财贸经济，2009，6：121 - 126.

［4］Benjamin, D. Household composition, labor markets, labor markets, and labor demand： Testing for separation in agricultural household models［J］. Econometrica, 1992, 4（4）： 287 - 322.

［5］Besley, T. Property rights and investment incentives： Theory and evidence from Ghana［J］. Journal of Political Economy, 1995, 10（3）：903 - 937.

［6］Gavian, S, Fafchamps M. Land tenure and allocative efficiency in Niger［J］. American Journal of Agricultural Economics, 1996, 7（8）：460 - 471.

［7］Carter, MR, Zimmerman F. The dynamic costs and persistence of asset inequality in an agrarian economy［J］. Journal of Development Economics, 2000, 6（3）： 265 - 302.

［8］Carter, Michael, Yang Yao. Local versus global tests of spearability in agricultural household model： The factor price equalization effect of land transfer right［J］. American Journal of Agricultural Economics, 2002, 84（3）：702 - 715.

［9］姚洋.土地、制度和农业发展［M］. 北京：北京大学出版社, 2004：75 - 84.

［10］曲福田，石晓平. 城市国有土地市场化配置的制度非均衡解释［J］. 管理世界，2002，6：46 - 53.

（本文责编：郎海鸥）

Urban State-owned Land System, Land Investment and Urban Economy Development

ZENG Wei1,2
（1. China Center for Special Economic Zone Research of Shenzhen University, Shenzhen 518060, China; 2. Economic School of Kunming University, Kunming 650214, China ）

The purpose of this study is to study how the urban state-owned land system influences the land investment behaviors of the micro-level land users, and further influences the urban economic development. Method is a twoperiods investment decision model. The results prove that stable urban state-owned land system may attract urban land investment and in turn have positive effect in promoting urban economic development. Under the condition of imperfect market, with the post-industrial economic development of the town, incomplete urban state-owned land system would result in the so-called regret effects of the land users for their urban land investments, which brings out negative impacts on urban economic development. The conclusion of this paper is that perfecting the urban state-owned land system towards to market-oriented reform has the directly and actively psychological expectations to attract urban land investment and this will be beneficial to promote the development of urban economy.

land economy; urban state-owned land system; land investment; urban economy development

F301.1

A

1001-8158（2014）06-0037-07

2013-08-23

2013-10-17

国家社会科学基金项目“推进城镇化进程中的协调性研究”（13XJL007）。

曾伟（1978-）,男，湖南湘潭人，博士后，副教授。主要研究方向为城市经济学。E-mail:bright_jack@sina.com