浅论房地产成本全过程控制与管理

王华丽

摘要：随着我国房地产蓬勃飞跃地发展，当局各种房地产建设工程也受到国家政府的宏观调控并得到平稳地发展，同时房地产开发企业在建筑工程整个过程中加强了自我调整，着重是提高质量和成本控制，本文论述了房地产开发企业如何进行成本全过程的控制与管理，探论出实际工作中所存在的问题及管控方法，以达到降低成本，提高企业效益的目标，从而对将来的房地产改革奠定了坚实的基础。

关键词：房地产；成本；全过程；控制；管理

众所周知，房地产的建设工程是非常复杂的综合项目，对于房地产开发企业来说，所占用的资金量巨大且开发建设的周期较长。房地产开发建设工程从土地的征用到房屋的开工建设，从基础配套设施的开工建设到新建商品房的交付使用，这一个完整的建造周期通常要2～3年，甚至3～5年。一个房地产开发建设工程项目在建设施工过程中会出现各式各样的问题，并且会因无法预见或不可控制的因素直接影响着，有众多影响房地产开发建设工程造价的动态变化因素，如：工程设计变更、设备机具变更、施工材料价格不稳定、工日的工资标准变动等都会直接制约或影响到整个房地产开发建设工程造价的调动和变动。所以，房地产开发建设工程造价在整个房地产开发建设工程造价建设周期中都处于不可确定的形态，要是不采取全过程的有效监控和科学管理，肯定会加大整个房地产开发建设工程建造的成本。

因此，必须采用全方位、全员的、全要素和全过程的房地产开发建设工程的成本控制和管理。在当局竞争日趋激烈的房地产开发企业中，国家政府对房地产行业进行宏观调控下，房地产开发建设工程的成本控制和管理显得极其重要。

要做好房地产开发建设工程的成本控制和管理工作，我们将通过对房地产开发建设工程的成本控制和管理方面进行分析，重点涉及两个方面：一是房地产开发建设工程的成本控制和管理所存在的问题，二是房地产开发建设工程的成本管控措施及对策。以下通过肢解将其展开探论。

一、 房地产开发建设工程的成本控制和管理所存在的问题

（一） 形色不同的项目，较大的准备差异

许多房地产开发企业在接到形色不同的项目后，通常是先请建筑师拟定初步规划、项目开发周期和项目定位，而没有将市场调研和市场定位前置。无这样就无形中增添了战略方向失措的盲区，导致较大的准备差异和拉长成本发生的周期，对项目成本管控带来了无形的阻力和难度。

（二） 成本控制环节和流程多而复杂，阶段控制不良，致成本产生的周期较长

房地产行业涉及的工作十分繁多，在各项管理上有缺陷，很容易产生漏洞，非标准化的工作流程复杂，在项目建设各个阶段中，没有合理的措施来预防和解决，没采取动态控制来管控工程造价，导致执行过程中变化性加大且和拉长成本发生的周期。

二、 房地产开发建设工程的成本管控措施及对策

（一）建立分阶段、环节控制和管理机制

正因为决策阶段环节、设计阶段环节、施工阶段环节、竣工验收阶段环节以及销售环节贯穿于在整个房地产开发建设工程的各阶段、环节中， 设立成本控制目标，各个阶段都非常重要，要通过工程造价的确定，把握好每个阶段，因此建立分阶段、环节控制和管理机制，才能控制成本。

（二）严控财务管控成本环节

建立成本控制的财务预警系统和建立成本数据库，要覆盖介入生产经营和成本費用形成的全过程，设立成本控制目标，鼓励所有人员共同参与并通过现场观察、跟踪检查等工作，对成本费用影响较大的事项，加以严控和补救，才能保证成本费用得到有效地控制。

（三） 进行经济评估和分析

对各因素进行经济评估和分析分析，对所有费用产生的源头和过程采取预见性评估（RCA工具），要对所有能影响成本费用的根本原因和动向有所了解和掌控，事前或事先就采取防范手段控制和对策措施，如：可行性报告，测算出项目是否可行，不能盲目地施工建造，可能导致亏损。

（四） 利用“动态成本法”进行跟踪执行

通过实时反应的目标成本和动态成本的差异，协助所有部门快速发现、指正、整改到位，要将所有影响到项目的所有成本进行实时测算和分析。如在项目完成环节获得相关的成本数据或依据，仅仅能完成实际的基本成本核算工作，而对项目成本控制无丝毫的益处，米已成炊，到控制或紧急控制的关头已延误或无从补救。

三、 结语

房地产开发项目从开发成本及其影响因素的分析和管控是控制房地产开发建设工程成本增加盈利的主要途径之一。作为本着强烈的责任感和职业操守的专业人员，我们必须建议房地产开发企业建立项目成本控制的方法，才能有效的降低成本，对房地产开发企业在成本控制全过程起着极其重要的参考和实现意义。（作者单位：常熟中南世纪城房地产开发有限公司）

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