浅析物业公司的营运资金管理

宋 瑞

（黄淮学院经济管理体系 河南驻马店 463000）

浅析物业公司的营运资金管理

宋 瑞

（黄淮学院经济管理体系 河南驻马店 463000）

体现公司财务管理能力高低的一个重要方面是营运资金的管理。营运资金管理得好，则企业资金循环越快，对资金的需求压力就小，资金的使用效率也就高。营运资金的筹措及管理的好坏是物业公司经营成败的关键，也是公司永续经营的重要政策之一。

物业管理；营运资金；货币资金；应收账款

营运资金，也叫营运资本。广义的营运资金又称为总营运资本，是指一个企业投放在流动资产上的资金，具体包括现金、有价证券、应收账款、存货等占用资金。狭义的营运资金是一个抽象的概念，它是指某时点内企业的流动资产与流动负债的差额，并不特指某项资产，而此差额的确定，完全要视企业一定时期的经营和财务状况而定，它是判断和分析企业流动资产运作状况和财务风险的重要依据。由于营运资金属于短期的概念，而且与营业活动各项收支息息相关，若是没有处理好物业公司的营运资金管理，小则可能物业公司获利下降，增加利息支出的风险；大则可能因短期资金周转不灵，发生破产倒闭的厄运。众多由于营运资金没有处理好而导致破产的物业公司的实例让我们认识到：营运资金的筹措及管理的好坏是物业公司经营成败的关键，也是物业公司永续经营的重要政策之一。

一、目前物业公司营运资金管理的主要问题及原因分析

(一)货币资金监管不到位

从总体上看，物业公司内部的财务管理仍比较薄弱。很多物业企业尚未制定内部财务管理制度，对货币资金监管力度不够，目前很多物业管理公司的现金支付并非依靠内部控制来进行授权审批，而主要依靠“一把手”。究其原因，一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大，组织机构设置简单，业务活动涉及的金额也较小，而且相对简单，主要是水电费、环境维护费用的收取工作，但是业务量却很大。部分领导认为公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；单位“一把手”拥有较大的审批自主权，对大额资金的审批可以越过集体协商的程序，有些领导不是依据公司实际需要合理安排现金的使用，而是靠主观意志进行资金管理，使资金管理带有一种极端情绪化的倾向，导致该用的地方用不上，不该用的地方乱用。另一方面，在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，内部控制管理在我国企业中的推广以大型单位为主，在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系，物业管理公司的领导和财务人员往往也并未真正全面的学习和应用过内部控制的相关理论和方法。

(二)应收账款坏账风险高

物业公司收缴物业费、水电及设施设备使用费等工作，由于收费项目较多，租户零散、流动性大，业主素质参差不齐，收费难度较大。物业管理收费困难，是目前多数物业公司所面临的窘境，在全国是很普遍的现象。许多业主尚未树立物业服务有偿消费观念。人们普遍对物业管理这一新兴行业的认识还处在一个较低水平上，还没有形成要花钱买物业管理消费的观念和习惯；不少小区的业主都认为物业公司的收费不透明、不合理，乱收费、高收费，服务与收费价值不符。因为物业费用每笔金额较小，即使通过法律手段解决，也不足以支付诉讼费用，因此很难收回，形成坏账损失。另外，物业公司往往存在收费标准不统一、随意性较大，收费人员收回多少上交多少、交多少算多少，存在少收和漏收等问题，并且收费人员离职时不移交收费基础资料，使接收人员无法续收；更有甚者，将已收回的款款私设“小金库”，甚至放入自己的腰包，给企业造成经济损失。

(三)存货管理缺乏科学性

物业公司的存货指物业管理企业为满足物业管理、物业经营、物业大修及其他业务等在物业管理业务中耗用而储备的各种材料、燃料等。包括各种原料、材料、低值易耗品、包装物以及商品等。在固定资产标准以下的工具、管理用具、办公用品等低值易耗品也包括在存货之中。存货的特点是具有流动性，不断地处于购置、耗用、重置过程中。因此，其价值随着实物的耗用而转移，随着销售的实现而及时得到补偿。很多物业公司由于自身规模的问题，财务管理水平较低，往往忽略存货的管理，有时一次性购进大批存货，导致存货积压，无形中积压了大量资金，造成流动资金严重紧缺，有时存货储存不足，在一定程度上影响了正常的生产经营活动。而且公司缺乏严谨的库房管理制度，库房管理者的文化素质普遍不高，存货种类数量大多采用人工清点完成，而且清点不够及时不能及时的反映库存情况，出了问题也草草收场，无人深入追究，资产浪费严重。

(四)财务人员综合素质较低

受传统观念的影响，一些物业公司的领导认为，物业公司是服务性行业，是简单的收收支支、记记账而已，对财会人员没有较高的要求，使得公司所聘用的财务工作人员素质较低，业务水平差，仅能应付日常的会计核算工作，无法满足管理需要。毋庸置疑，这是物业管理公司财务管理亟须解决的一个棘手问题。

二、加强物业公司营运资金管理几点建议

(一)加强财务管理意识，加强内部管理，完善监督机制

财务管理应站在企业全局的角度，构建科学的预测体系，进行科学预算将财务管理纳入企业管理的核心，逐步形成以财务管理为中心的企业管理机制，从而提高企业运作效率；健全各项会计制度，为财务管理提供制度和信息环境；同时培养和引进财务管理方面的专业人才，推广和加强企业财务预算、成本控制、税收筹划，改变“一把手”独揽财务大权的现状。

(二)健全物业收费管理系统，加强财务管理

为彻底解决仅靠以往传统管理手段催收应收账款遇到的难题，确保电费和其他费用的全额收回，公司应建立行之有效的收费管理系统。比如对电费水费的收缴，公司可使用预付费管理系统。通过采用预付费管理系统，将以前业务发生后物业公司被动派员登门逐户收费变为租户来公司主动预交，并以给予充值才能享受服务为控制手段，全额收回各种代垫款项，不仅减少了人工费用和收账成本，而且提高了财务管理水平。另外物业公司还要加强和小区的业主代表大会和业主委员会的沟通，在业主委员会保障业主的权益的同时还要理解物业公司的工作，通过业主委员会及时了解业主对物业管理企业的服务不满意的地方，由业主管理委员会与物业管理企业交涉，这样双方可免去许多的纠纷，以尽量减少迟交、拒交物业管理服务费的现象发生。

另外，由于物业公司工作范围广、头绪多，对于物业服务收付费项目应通过预算进行管理，力争事前准确预测项目收入、成本费用；事中利用预算指标，做好项目实施过程中的成本、费用控制；事后通过对预算执行情况分析，查找和解决预算执行过程中存在的问题，挖掘增收节支潜力，不断提高企业财务管理水平。

(三)完善存货管理

物业公司应采用现代存货管理手段，以免存货积压和短缺，及时了解追踪存货量的变化。当然，由于规模上的差异，企业管理者应结合科学方法计算的结果，根据企业的实际情况和自身经验对企业的存货管理做出决策。建立健全存货管理的各项规章制度，在物资采购、领用、销售及样品管理上建立规范的操作程序，堵住漏洞，维护安全。由于物业公司的存货单位价值通常较低，领用也较频繁，可以采取谁领用谁登记谁负责的方法，并在领用时采取以旧换新的政策，这样就可以有效防止浪费，提高存货的使用效率。对存货的管理和记录必须分开，以形成有力的内部牵制，决不能把资产管理、记录、检查、核对等交由一个人来做。结合企业的特点，采取定期盘点和轮番盘存的方法，清查财产物资的实有数量，妥善处理盘盈盘亏，确保账实相符尽可能压缩过时的库存物资，避免资金呆滞，并以科学的方法来确保存货资金的最佳结构。

总之，物业公司只有加强营运资金管理，提高资金的运用效益，使投入产出比达到最大，这样才能使企业不断成长和发展。

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Analysis of the working capital management of property company

Song Rui

(Economic Management School, Huanghuai University, Zhumadian Henan, 463000, China)

An important aspect of corporate financial management ability is the management of working capital. Working capital management is good, then capital circulation is faster, demand for funds is small, the efficiency of the use of funds is high. Raising and management of working capital is the key to the success of the quality of property companies, one of the important policies and the company's sustainable development.

property management; working capital; monetary fund; accounts receivable

F275.1

A

1000-9795（2014）02-0449-02

［责任编辑：陈怀民］

2013-12-25

宋 瑞（1977-），女，河南驻马店人，助教，从事财务管理方向的研究。