短期对策与长效机制结合促进房地产市场稳定健康发展

中国国际经济交流中心 陈永杰 张影强

我国房地产市场牵一发而动全身，深深影响着经济发展、宏观调控、财富分配、反腐倡廉、居民生活、社会稳定等经济社会的各个主要方面。房地产市场短期矛盾非常突出，中长期问题极为深层，政策制定极难合理协调，政策执行极难有效监督。解决房地产市场问题，既要针对当前突出问题，采取短期强力政策，抑制地价、房价和租金过快上涨势头，更要建立长效制度和机制，解决深层次矛盾问题，促进房地产市场长期稳定健康发展，使其与国民经济发展与人民生活提高实现长期良性互动。

一、我国经济对房地产业已经过度依赖

房地产是国民经济支柱产业，对经济发展起着举足轻重作用。但我国在投资、税收、金融、地方财政和居民财富等方面已经过度依赖房地产业。

1.社会投资对房地产业过度依赖。1991～2012年，我国全社会固定资产投资年均增长22.5%，房地产开发投资年均增长30.5%。房地产开发投资占全社会投资的比重，1990年为6%，2000年为15%，2010年为19.17%，2013年为19.8%。2013年房地产全行业投资占全国投资的25.5%。

2.土地财政对房地产业过度依赖。近十年来，土地出让金占地方财政收入的比重一直保持在40%～50%左右，有的地方甚至高达70%～80%。2013年全国地方财政收入6.89万亿元，全国土地出让金高达4.12万亿元，占地方财政收入的59.79%，创历史新高。

3.国家税收对房地产税过度依赖。我国税收增速长期明显高于经济增速，房地产业税收增速又明显高于全国税收增速，全国税收对房地产业税收严重依赖。2013年，全国税收总额为11.99万亿元，增长8.3%，而全国房地产行业税收总额为1.54万亿元，增长26.5%，房地产业税收占全国税收的12.84%，创历史新高。

4.银行信贷对房地产业过度依赖。长期以来，房地产企业成为银行信贷投放最主要行业。截至2013年年底，我国商业性房地产贷款余额为14.61万亿元，占金融机构各类贷款余额的比重为20%。影子银行的信托、委托贷款、基金等业务，也有超过30%的资金流向房地产业。

5.企业赚钱对房地产业过度依赖。2012年，全国房地产开发企业营业利润率为11.8%，从业人员人均利润25.14万元;规模以上工业销售收入利润率为6.1%，人均利润6万元，房地产是工业的近2倍和4倍多。房地产超额利润赚钱效应，不少企业无心主业，转行从事房地产，不少大型国企深深涉足房地产，大量购地、囤地、建房，成为各城市地王楼王的主要代表。

6.居民财富对房地产业过度依赖。我国房价与房屋租金长时间快速上涨，相当大部分居民的房产价值远高于储蓄、股票、理财等金融资产价值。有机构调查研究结果显示，我国城镇居民家庭财产总价值中，房产价值占比由十多年前的20% ～30%提高到现在的60% ～70%，北京超过80%。当前，主要靠房地产投资与投机造就的多房族，房产租金与转让等收入远远高于正常工资收入。这严重刺激了人们靠买卖房屋发财的投资投机心理，靠房租收入过好日子的食利行为，也严重挫伤了普通百姓靠正常劳动获得工资收入的积极性。

7.政策调控对房地产业过度顾忌。长期以来，从中央到地方，在制定和执行房地产政策，在协调房地产政策与其他经济政策时，经常处于左右为难、上下顾忌的尴尬境地。中央希望控制房价，但又担心影响地方土地收入与政府债务偿还，因此在多次政策制定中往往忌讳提调控地价。地方承诺按中央要求增加供地计划规模，但实际供地基本不是按市场需求确定，而是按尽可能获得高额土地出让金来确定，因此经常有意不完成供地计划。面对大量存在的空置房屋、各地出现的“多房族”，地方政府不过问不清查，担心影响房市波动与社会稳定。2013年，“国五条”出台后，地方普遍虚置中央政策，有的甚至反向操作，在实际行动中推高地价房价，中央对此不表态不追究，可能的一个原因就是担心影响地方经济。“国五条”执行一年已过，面对全国普遍大幅度上涨的房价，国家短期应对政策不出，长期机制不明。在这种形势下，部门地方在等候，房地产商在探问，买卖房屋者在踌躇。广大百姓对未来房地产形势与政策方向，虽然在广泛议论与激烈批评，但却深抱巨大期待。

二、我国房价房租畸高已经远超百姓支付能力

让老百姓住有所居是政府服务人民的基本职责。住有所居，是指城镇居民以其有效支付能力能够购买或租赁一套与其身份相符的住宅。但我国的高房价、高房租已经远超民居有效支付能力，成为百姓难以承受之重。

1.我国房价收入比远高于国际水平。房价收入比是指一套普通商品房总价与一个家庭年可支配收入之比，它是国际通用的反映一个国家房价合理程度的基本指标。世界银行认为，房价收入比在3～6倍为合理区间，发达国家一般在3～4倍，发展中国家一般在4～6倍。我国实际房价收入比平均在8倍以上，一线和二线城市一般在10～15倍以上。据统计，2012年全国商品住宅平均售价为5542元/平方米，城镇人均住宅面积为32.9平方米，按当年平均家庭人口2.86人、住房面积94平方米一套房计算，总房价52万元;当年城镇家庭人均可支配收入为24 565元，户均为70 256元。由此计算的全国城镇房价收入比为7.4倍。如果考虑到买房还要缴新房契税等税费，多数商品房属毛坯房，需要自己花钱装修，实际可居住房屋最终支付的房价要高于交易房价的15% ～20%。而且，各地二手房价又普遍高于新房房价，多数热点城市二手房成交量明显大于新商品房成交量。因此，我国实际房价收入比要明显高于统计数据，房价收入比实际在9～10倍。一线城市和二线热点城市房价收入比已经超过15倍，北京房价收入比超过20倍。2013年北京房价上涨了20%左右，高达2.36万元/平方米，二手房价格上涨了30%左右，超过3万元/平方米，主城区房价上涨了40%左右，平均在5万元/平方米左右，已经接近或超过纽约、东京、伦敦等国际大都市，成为世界房价最贵的大城市。

2.快速上涨的租金已经成为企业经营和百姓生活难以承受之重。与高房价相对应的是高房租，已成为工商经营和居民生活一大负担。在我国一二线城市，商业租金已经占普通商店经营成本的30%左右，占普通餐饮业经营成本的40%左右;普通住宅的月租金已经占当地居民月平均收入的50%左右。而据第三次人口普查统计，我国城市家庭中有23%的家庭是租房过日子，因此，房租上涨的人口影响面远远超过房价上涨的人口影响面。过高房租迫使大量普通务工人员只得采取群租办法过日子，由此产生一系列社会问题。

三、我国房价畸高源于供给成本畸高、结构扭曲与需求投机盛行、分配失衡

我国房价畸高，既有供给方面的原因，也有需求方面的原因，长期以来，正是供需双方的深层次制度机制问题在推动着房价连续大幅度上涨。

(一)房地产市场供给成本有“六高”。

中国房价过高，主要源自六个方面的供给成本畸高。

一是地价成本高。据全国工商联房地产商会的统计分析，我国商品房销售成本中，地价占成本的40%左右，占售价的30%左右。多数研究机构的研究结果与此大致相同。2013年全国土地出让金高达4.12万亿元。据统计，2013年，北京商品住宅的楼面价为9359.5元/平方米，占商品住宅房价23 616元/平方米的39.6%，高于开发商成本的50%。在一线城市与二线热点城市，“地王”年年频出，面粉贵过面包、楼面价高过周边房价的现象经常出现。

二是税费成本高。我国房地产行业的费税种类多达十几种，税率费率都很高，导致行业税负畸高。2013年，全国房地产行业增加值为3.33万亿元，占全国GDP总额56.89万亿元的6.6%。而房地产行业税收总额为1.54万亿元，占全国税收总额11.99万亿元的12.9%，房地产行业纳税贡献率是其增加值贡献率的2倍。2013年全国房地产业税收占房地产业增加值的46.5%。同时，在二手房交易市场，各种税费占成交价的5% ～10%，加之税务部门对卖方向买方转移收益所得税的行为不闻不问，买方实际支付的总价中的税费可能高达10% ～15%。

三是资金成本高。我国房地产企业资金来源中，银行信贷资金与个人按揭资金占比大约1/3左右。银行的房企信贷利率超过10%。尽管如此，房地产企业仍然很难从银行贷款，于是转向影子银行，通过房地产信托、基金等非信贷途径融资，其融资成本一般在15% ～20%，远远高于银行名义与实际贷款利率。这又进一步提高了房地产企业的资金成本。

四是公关成本高。我国房地产行业开发销售的审批环节多，时间漫长，企业项目要盖110多个公章才能开发与销售，高额的行政成本明显增加了房地产企业开发成本。我国房地产的项目审批、开发建设、市场销售等各个环节，均存在诸多不透明现象，给寻租留下了巨大空间，成为企业高额的“灰色成本”。一些房地产商与专家称，商品房开发销售中的“灰色支出”占总成本的一成左右，它既不公开，也难测量。据某咨询机构披露，它受一家经营规模超过500亿元的房地产公司委托开展调研，梳理了房地产全产业链120多个环节，发现有110多个环节可能出现寻租行为，其中政府权力寻租可能性最大。

五是房企利润高。多年来，房地产开发实际利润率明显高于各行业平均水平。据万得研究报告，2011年我国房地产行业平均开发成本为3600元/平方米，2011年全国商品住宅平均价格5011元/平方米，房地产商毛利率为40%左右，真实利润率近30%。据2012年上市公司年报，全国最大的房地产上市公司万科、保利、招商公司的营业净利润率与净资产收益率分别为15.2%和19.67%、14.48和19.86%、16.91%和14.69%，远高于一般上市公司利润率。房地产业高利甚至暴利，造就了一批短期迅速发大财的富豪。中国历年富豪榜的前几十位富豪，大都是以房地产为主业或兼做房地产。据胡润富豪榜披露，中国资产上亿元的富豪有60%以上涉足房地产，房地产成为其快速致富、资产膨胀的主要原因。

六是中介费用高。我国房地产中介费用之高、机构之多、人员之众、秩序之乱恐怕是在世界上绝无仅有的。我国城市二手房中介费率在2%以上，北京在2.8%左右。这样的费率，在过去房价低、交易量小的条件下有其合理性，但随着房价大涨、交易量大增，单套房交易价少则几百万元、多则几千万元，一次交易中介收入就达几万元、几十万元。热点城市二手房交易量已经超过新房交易量，中介的交易收益远远高于其成本付出，房屋中介成为了高利润行业，一些中介人员年收入达几十万上百万元。于是中介公司遍地开花，中介门店街道林立，中介人员满城遍布，成为了中国城市一道特殊而亮丽的“风景线”。高额中介费率已经成为刺激中介制造市场紧张空气、明里暗里抬价，推动二手房价上涨的重要因素。

(二)房地产市场供给形式花样百出、价格扭曲、差价巨大。

我国住房供给体系既复杂又混乱。既有公开的商品房，又有不公开的国有单位的经济适用房与部分官员的无偿分配房，还有形式多样的公开与半公开的保障房与半保障房，如公租房、廉租房、限价商品房，还有数量众多的小产权房。性质各异、渠道复杂、类型多样的住房供给体系极大地扭曲了房屋市场价格。不同类型住房价格相差极大，按价格高低排序，最高为商品房，是市场高价;第二为公开的经济适用房，大约为商品房价的60% ～70%;第三为小产权房，大约为商品房价格的50%左右;第四为不公开的国有单位的经济适用房，许多只有商品房的1/5至1/3，甚至更低。非公开市场的后三类住房的实际供给总量，已经超过了开发商的商品住房供给总量。北京一些党政机关的经济适用房和中央企业的内部职工房，其价格只有同品质商品房价格的大约1/10，这已经是公开的秘密。

(三)房地产市场投资投机久盛不衰。

在住房供应总量和保障房供应量不足情况下，商品房变得稀缺。住房是生存必需品，具有需求刚性。稀缺性和需求刚性使得投机商品房有利可图，许多房地产企业采用“囤地”、“捂盘”等方式投机，推动房价上涨。同时，由于高房价的吸引，热钱纷纷流向房地产市场。炒房者通过信贷杠杆购买房产，然后坐等房价上涨，成为房价上涨的主要推动者。在一二线城市，尽管采取了限购限贷政策，但往往被有办法者规避，高档房屋大都被其买走。在北京，单价在5万元/平方米以上的高价房，相当大部分购买者根本就不是无房者或改善型的刚需，实际上是“多房族”的投资投机者。

(四)居民收入分配严重不公。

分配严重不公、贫富差距悬殊是我国经济社会面临的主要问题。2013年，我国的基尼系数为0.47，远远高于0.4的国际警戒线。这意味着少数人集中了大量的社会财富。正是一些人通过合法、半合法和非法的途径，采用明的与暗的、灰色的与黑色的手段，甚至犯罪获得超常与超额收入，成为各类富豪、土豪，他们是房地产投资投机的主要推手，是高房价市场需求的主要拉动者。收入分配不公导致部分高收入者在房地产市场投资投机，大幅度地抬高了房价;投资投机又导致房产资源进一步向有钱人集中，有钱人大都成为了“多房族”，积累着更多的不动产财富，进一步拉大了社会贫富差距。同时，这又减少了对市场“刚需”的住房供给，给真正“刚需”的普通百姓带来巨大经济与精神压力。

四、政府调控房地产市场不成功的主要原因

2013年3月出台了“国五条”，被称为史上最严厉的房地产调控措施，但被地方与部门严重虚置，一年执行下来，全国地价房价租价“三价”均大幅度上涨，成为十多年来涨幅最高的年份之一。社会上有人讽刺地说，从某种意义上讲，“国五条”已经成为了“国污条”，地方、部门的实际执行严重污损了国家形象。房地产调控不成功，主要原因是:

1.关键政策不出台。一是不出台控制地价的有效政策。政府调控如果不从根本上改变土地供应制度，既不有效扩大土地供应量，又不抑制土地价格过快上涨，反而通过控地、通过竞价抬高地价，就使房地产调控失去了基础，就根本无法使房价保持在合理水平。二是不出台调控多占房、空置房的有效政策。政府一直回避部分既得利益群体特别是部分官员不合规多占房现象，对住房资源流向与占有严重失衡问题熟视无睹。三是房地产税立法进展缓慢，“多房族”住房持有成本很低，增值效益很高，房屋坐地升值，不怕长期空置，大量存量房、空置房没法盘活。

2.重要政策不对路。一是多次采取的控制地根政策，实际上抑制了土地有效供给，反而抬高了地价进而抬高了房价。二是多次推出的控制银根政策，反而抬高了地产商融资成本与购房者的按揭成本，实际刺激了房价上涨。三是对党政机关公务人员与国有企事单位管理人员住房政策既不统一、又不规范、更不公开，各级各地各行业各单位的住房政策与分配办法花样百出，已经成为我国住房资源分配严重不公的重要发源地。四是对小产权房采取的是只压不疏、压而无力的政策，不仅控制不了其发展，反而提高了小产权房价格。

3.部分政策相掣肘。房地产调控中，往往很多部门出政策，相互之间缺乏必要协调。税收归财税部门，土地归国土部门，融资归金融部门，监管归住建部门，具体执行归地方。各部门之间利益、部门与地方之间利益往往不一致，政策制定、执行都要对自己比较有利，因此，不少政策相互掣肘，严重影响楼市调控效果。如住建部门要扩大土地供应量，而土地与规划部门要控制建设用地，财政部门要多收土地出让金。于是在不少地方出现供地计划明显落后于土地市场有效需求，供地执行数量明显低于供地规划数量，土地出让价格远高于政府与社会预期价格。

4.执行政策不得力。多年来，国家房地产政策在地方执行中往往被大打折扣，很多时候采取“上有政策”、“下有对策”。一是对中央政府承诺的住房财产登记与联网计划执行时间被地方采取各种理由一推再推。二是地方对居民拥有三套及以上住房者、特别是那些非法拥有多套住房者在政策上不表态、不施策、不作为。三是不少地方对住房限购限贷政策缓执行、变通执行甚至不执行，致使住房投资投机行为长期得不到有效遏制。四是对国家法规规定要对个人房产转让增值收益征收所得税，但大多数地方长时期就根本不执行。2013年国务院重申要严格征收卖房所得税后，地方税务部门对市场普通出现的所得税由卖方向买方转移的不当行为不作为，客观上助推了房价大涨。

5.基础数据不清楚。我国房地产市场发展的一些基本数据在可靠来源、科学统计和公开发布等方面都存在不小问题。如城镇居民实际收入是多少、居民实际住房拥有量是多少、全国住房实际供应量是多少、全国与各地实际商品房市场真实价格是多少、全国与各地实际各类型住房出售价格是多少、全国房地产商的实际成本与利润是多少、政府土地征收与开发成本和出让收益与支出是多少、城市房屋空置率是多少，等等。这些重要数据有的根本不清楚，有的自相矛盾，有的故意隐匿，有的明显与现实不符合。这些数据不清楚、不透明，既严重影响房地产形势的客观判断，又严重影响社会对房地产市场的合理预期，更严重影响调控政策的科学制定、可靠执行与有效监督。

五、调控房地产市场要把握的几个原则

中国房地产市场，既有自身存在的问题，更有宏观经济、制度建设、收入分配、廉政建设、百姓生活、社会稳定等方面存在的问题。解决房地产市场问题，一定要有宏观思维、全局思维、系统思维，必须把握好几个基本原则。

1.目标兼顾。房地产涉及方方面面，包括经济增长、财税增加、金融稳定等，房地产调控需要兼顾不同的政策目标，切不可偏颇。从房地产与经济社会发展的关系看，要兼顾房地产发展与经济增长，兼顾增加土地供应和坚持耕地红线，兼顾保持合理地价与稳定地方财政收入，兼顾房地产融资与金融信贷稳定，兼顾不动产登记、官员财产公示与反腐有序推进，等等。从房地产自身看，要兼顾保障房建设与商品房发展，兼顾一手市场与二手市场调控，兼顾商品房市场与房屋租赁市场调控，等等。

2.政策协调。要根本上解决我国房地产业问题，不能就房地产而论房地产，头痛医头脚痛医脚，小修小补，必须将短期与中长期政策结合起来考虑，通过建立和完善包括土地、财政、税收、信贷等在内的一整套制度机制，并且，要与收入分配体制改革、垄断性行业改革、反腐倡廉等多方面措施进行配套、衔接与协调。如农村建设用地同权同价入市要与城市建设规划完善、国有土地“招拍挂”制度改革相协调，国有土地转让定价机制改革要与地方财政收入结构调整相协调，推进房地产税要与个人不动产登记、官员财产公示相协调，保障房建设规模进度要与商品房建设发展相协调，一般保障房分配改革要与公务员住房制改革相协调，等等。

3.分类推进。我国房地产市场存在很多历史遗留问题，是典型市场经济与计划经济条件下的混合体。未来房地产调控需要针对不同地区、不同人群、不同住房，采取针对性的办法分类推进。一要分类推进一线城市，热点二线城市，一般二线、三线、四线城市等不同类型的房地产调控;二要分类推进经济适用房、保障房与商品房的调控;三要分类推进满足刚性与改善性住房需求与严格控制投资投机性需求的调控;四要分类推进农村建设用地同权同价平等有序入市与小产权房经规范整顿后合法有序入市的调控，等等。

4.逐步解决。房地产调控要坚持稳中求进，逐步解决的原则，某一阶段以某个目标为主，其他政策目标相辅。从短、中、长期问题解决来看，第一要坚决遏制地价、房价和租金过快上涨势头问题，第二要从制度机制上解决城镇土地供给数量、结构与定价问题，第三要通过立法解决从公务员到普通居民的财产登记、公开、查寻问题，第四要通过立法解决房地产税征收问题，等等。

5.强化执行。我国十多年房地产调控表明，政策并不是出台越多越好，关键在于政策执行。要高度关注房地产调控过程中地方虚置中央政策的行为，加强对重点关键政策执行的监督力度。从近期看，要重点强化政策执行的主要方面与领域是，土地供应计划、限购限贷、二手房转让所得税卖方缴纳与严格监督、房屋租赁市场秩序规范、总结房地产税试点经验并扩大试点、住房信息全国联网、公务员领导干部住房财产公示，等等。这些政策每一项能够严格执行，都会对房地产市场健康发展起明显推动作用。监督政策执行，重在建立责任追究制度。一定要建立对部门与地方政策执行不力者和不作为者的责任追究机制，惩戒用“土政策”对抗国家政策的部门与官员。

六、抑制房价继续不合理上涨的短期政策建议

从近期看，要针对当前的突出矛盾与问题，采取坚决和有力措施，重点是严格控制热点城市的高地价、高房价与高房租继续上涨势头，稳定市场预期，同时，防止其他城市房地产市场大幅波动，避免出现大的市场风险。

1.加大热点重点城市住房土地供应和控制土地价格涨幅。一要增加城镇商品住宅用地有效供给，特别是热点重点城市。对过去没有完成供地年度计划的城市，要在新的年度里追加供给，补充完成过去计划;对超额完成供地计划的，要根据市场有效需要扩大土地供给量。二要增加保障房建设土地供给量，为完成国家提出的保障房建设目标提供足够的土地供给。三要控制土地出让价格，明确要求地方政府将本地总体地价严格控制在当地综合物价上涨或居民收入增长幅度范围之内。四要推广农村土地流转成功经验，如重庆的“地票”制度，盘活农村闲置土地，增加城镇土地供应。

2.热点重点城市继续严格执行限购限贷政策。一要在北京等一线城市和部分二线热点城市继续严格执行住房限购、限贷政策，重点是严格审查购房资格。二是统筹住建、公安、税务、民政、人社等部门，完善购房资格审核工作机制，加强购房资格联网审核，严肃查处违规行为。

3.为城镇改善型住房需要提供政策支持。一要在政策上鼓励民居“以旧换新”和“以小换大”。对“售旧买新”、“售小买大”行为，当其出售住房收入低于或等于其购买住房支出时，应免除其原房出售历史差价的所得税。二要对改善型住房需求与首套需求一视同仁，实行同等的信贷按揭政策。三要合理确定改善型住房需求者界限，既看住房套数，更看住房面积。具体标准由各地方制定。

4.加快住房财产登记与全国联网步伐。一要加快推进住房信息全国联网步伐，争取在今年年底或明年上半年完成全国联网。二要推进一线、二线城市住房信息查寻制度建设，规范查寻程序，公开查寻办法。2014年可在已经全国联网的40个城市进行试点。三要加快制定《不动产登记条例》，争取在2014年年内出台，尽快为不动产登记提供制度保障。

5.公布国家机关、国有企事业单位新任领导住房情况。对新任国家机关单位主要领导和国有企事业单位高层管理人员，要求在其任前必须公示家庭财产情况。公示重点是家庭住房情况，包括直系亲属住房情况。对省、市、县党委政府及主要部门的新任主要领导，要在公开媒体上公布财产情况;对国有企事业单位新任高层管理人员，可在单位内公布财产情况。

6.清理规范二手房市场中介秩序、严控卖房者转税避税行为。一要对房地产交易的各个经纪环节进行清理，规范中介机构行为;二要重新评价房地产中介收费项目与费率标准，重点降低费率标准，减轻二手房交易费用;三要推动房地产中介机构兼并重组，严格税务部门税法执行，禁止二手房出售溢价所得税由卖方向买方转移。

7.整顿房屋租赁市场、严格租金征税管理。一要整顿房屋租赁中介机构，规范租赁中介行为;二要全面清理个人与单位私下出租房屋的行为;三要严格监督房屋租金所得税收征管，防止租金逃税;四要禁止公租房和廉租房私下出租;开展住房空置调查，推动空置房屋入市。

8.扩大房地产税试点，加快房地产税立法。一要在总结与完善上海与重庆房产税试点经验的基础上，扩大试点范围，扩展到一线城市和部分二线热点重点城市。完善试点办法，重点是对购买第三套住房、超大面积住房、高档公寓和别墅者征收特别税，并加强征税管理。二要加快推进房地产税的立法进程，争取在2015年年内出台房地产税法。要提高立法透明度，广泛听取社会意见，增强立法科学性。

9.采取替代措施，降低地方政府的土地财政依赖。一要调整城市土地供给结构，适当提高工业用地出让价格，开辟土地收入新渠道;二要探索解决国有土地无偿使用与低价使用问题，遵循市场决定资源配置原则，逐步使其从由政府低价转让转变为市场公开公平价;三要加大对二手房交易税和房屋租金所得税征管，清理偷税漏税行为。

10.查清房地产市场与城镇居民住房情况真实信息。重点查清城镇居民实际住房拥有量是多少，全国住房建设用地实际可供量是多少，政府土地征收与开发成本和出让收益与支出是多少，全国与各地实际租赁房屋数量与租金是多少，全国房地产商的实际成本与利润是多少，党政机关工作人员住房实际情况，全国各城市房屋空置率是多少，全国小产权房有多少，等等。

七、建立房地产市场稳定健康发展的长效机制

从中长期看，要针对深层次矛盾问题，从法律、政策、执行和监管等全方位全过程着手，采取系统、配套与综合性措施，在根本上建立制度和健全机制，以保障房地产市场长期稳定健康发展。

1.全面推进城乡建设用地市场一体化。一要全面落实宪法赋予农民对集体土地拥有占有、使用、收益与处置等完整权利;二要着手建立城乡统一的建设用地市场，保障农民公平分享土地增值收益;三要重新评估全国耕地红线界限水平，在确保我国粮食安全前提下，适当扩大城镇建设用地范围与规模;四要实行城镇建设用地增加规模与吸纳农村转移人口落户数量挂钩政策。

2.全面推行城乡建设用地同权同价制度。一要制定农村集体经营性建设用地与国有土地同权、同价、同等入市专门法规政策;二要改革与完善现行国家土地征用制度，严格界定“公益公共性用地”范围，公开征地条件、程序、标准，提高公益公共性用地征收补偿标准;三要推进城乡建设规划和土地用途管制的规范化、公开化、公平化，避免政府对农村建设用地正常入市的不当干预。

3.全面调整工业与开发区用地结构、增加城镇住房供给。一要采取多种方式调整工业和开发区用地结构，降低工业和开发区用地在城市建设用地中的比重;二要逐步提高工业项目容积率、土地产出率门槛，推行长期租赁、先租后让、租让结合的工业用地制度改革;三要健全工业用地批后监管，对新增工业用地项目做到全程监管;四要加大违规处理力度，对土地闲置、擅自改变用途等违法行为，坚决予以查处。

4.全面推行国有企事业单位按公开市场价购买、租赁与有偿占用国有土地。一要全面摸清国有企事业单位占有与使用国有土地资源情况，并向社会公示;二要取消国有企事业单位无偿或低价使用国有土地的做法;规范国有企事业单位占有土地转让交易行为;三要全面禁止国有单位在其占有使用的土地上擅自建设住宅，若要建设住宅，必须纳入商品住宅开发销售公开市场范围，并补缴土地出让金和相关税费。

5.全面评估房地产供给环节各项税费，分类逐步降低总体税率费率。要对房地产购地、开发、销售和二手房交易各个环节税费的税种费种与税率费率进行全面重新评估，认真总结房改前、房改后房地产各环节税费征收经验教训，分析借鉴国外房地产税费制度成功经验，提出新的房地产税费制度改革政策。改革的总体取向应当是，明显降低房地产供给端即购地、开发与销售总体税费水平，适当提高房地产保有端即占有、使用和二次转让总体税费水平，使房地产从开发供给到消费需求各个环节的税费更加公平合理，使房地产供给需求各个环节的总体税费水平与发达市场经济体水平大致相当。

6.全面推行房地产项目开发销售成本与售价监控，对超额利润征收累进税。一要住建等部门建立房地产开发销售成本与销售成交价格信息的全程监督制度，有的信息要进行社会公示，如公示土地购置成本、工程建筑成本、主要税费成本等，公示房产项目的各类型房屋价格信息等。二要根据房地产行业平均利润率和全国各主要行业平均利润率，确定当地各类型房地产项目最高合理利润率，对明显超过市场平均利润的房地产项目，对其超额利润按累进制征收所得税。

7.全面推行房地产税制度，实行基本住房免税与超额住房累进征税。争取在2015年出台房地产税法，在2016年全面施行房地产税法。从房地产市场长期健康稳定发展角度看，对民居住宅征收房地产税，必须充分考虑不能影响城镇大多数居民家庭住房需求的最基本利益，同时，必须对过多占有房地产资源的居民要进行限制。为此，房地产税设计，核心原则是实行居民基本住房免税和超额住房累进征税。界定居民基本住房需求，既要看套数也看面积，以面积为主，具体标准不同城市可依本市情况确定。对民居基本住房免征房地产税，对超过基本住房面积的部分，按超额程度累进征收房地产税;对高档公寓和别墅征收累进税。与征收房地产税相配套，要逐步建立全国统一、规范的房地产价值评估制度。通过评估对房地产价值做出客观科学核定，以此为据依法征收房地产税。

8.全面推行公民住房等不动产登记制度。一定要争取在2015年全面实施《不动产登记条例》，全面推行家庭不动产登记制度。要将不动产登记与健全社会公民个人征信系统有机结合起来，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠。要建立登记信息依法查询制度，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。

9.全面推行国家公务员和国有控股企事业单位中高层管理人员住房与财产公示制度。一要着手制定《公务员财产公开法》，为公务员财产公开提供法律依据。二要在法律出台前，按照现行政策要求，全面推行公务员财产公开制度，从国家机关主要领导到一般公务员，均要在一定范围内公开与公示家庭或个人住房及其他财产情况。三要在国有控股的企事业单位的中高层管理人员中，全面推行住房及其他财产公开与公示。中央企业和大型国有控股企业董事长、总经理、总会计师等要在全国公开媒体上进行公示，其他中高层管理人员，要在企业内部对员工进行公开公示。

10.建立公务员与普通居民统一和公开的保障房制度。一要制定《住房保障法》，完善保障房顶层设计，推动保障房建设有法可依。二要健全保障房制度机制，建立保障房的财政稳定投入机制，扩大保障房有效供给，制定公平合理保障房分配与租售政策和公开透明的监管程序，要从制度上对保障房用地应保尽保。三要制定公务员住房管理专门法规，将其纳入法制轨道，推进公务员住房制度、分配与监督管理公开化与透明化。四要将公务员住房与普通居民保障房制度有机结合起来，建立公务员与普通民居住房保障相协调的统一、公开制度。

11.支持发展住房合作社，允许其在城乡建设用地上开展合作建房。一要制定《住房合作社法》，为支持住房合作社发展提供法律保障。二要在地方建设用地统一规划下，允许住房合作社参与城乡土地公开市场购买或租赁农村和国有建设用地，开展合作建房。三要允许农村集体发起或参与住房合作社，在符合政府规划要求的条件下，利用集体建设用地与社会合作建房。

12.全面放开、普遍规范、积极引导、严格监督房屋租赁市场。一要制定城乡居民住房租赁法，全面规范与引导城乡居民住房租赁市场。二要支持房地产商和住房合作社投资经营住房租赁，允许企业事业单位公开租赁住房。三要全面加强住房租赁市场监管，规范中介市场，监管中介行为，提高租赁合同备案率，严肃合同执行，建立城乡住房租赁信息系统。四要全面加强房屋租金税收征管，严厉惩戒偷税漏税行为，在住宅小区进行租金纳税公示，增强社会监督功能。五要学习借鉴西方国家经验，制定城镇房屋空置管理办法，在城镇中普遍征收房屋空置费，从根本上规制房屋土地资源闲置与浪费。