住房降价补差价的经济学分析

中国轻工集团公司

佘京梅

北京大学光华管理学院

章 铮

住房降价补差价的经济学分析

中国轻工集团公司

佘京梅

北京大学光华管理学院

章 铮

本论文从经济学角度分析住房降价补差价现象。指出：第一，住房降价补差价涉及多时期决策；第二，住房开发商是否自愿实行降价补差价，取决于前期售房量；第三，降价补差价对大楼盘的影响大于小楼盘；第四，降价补差价的法制化极有可能成为一种经济工具，通过其威慑作用，影响楼市的竞争格局和开发商行为。

降价补差价；差价补偿；住房；开发商行为；楼盘；调控

一、问题的提出

降价补差价，又称降价补偿或差价补偿，国外多称为消费者最惠条款(most favored customer clauses)(曼斯菲尔德，1999；Besanko，2000)，有时也称为价格保护(price protection)。*这是哈佛大学商学院“通用电器公司/西屋公司”案例中所使用的术语。它是指厂商在某一产品降价时，按照降价前后的差价，对降价前一定时期内出售的该产品(有时甚至是降价前出售的全部该产品)的购买者，给予全额现金补偿。

在中国，降价补差价是进入21世纪后出现的。主要集中在住房市场。2004年、2008年与2011年，受中央政府调控楼市的影响，国内多个城市出现了楼盘售价大幅度下降。下降幅度少则15%～20%，多则达到一半以上。在此背景下，以往高价买房的购房者向开发商提出退房或给予差价补偿的要求。由于房价往往下降后又出现更大幅度的回升，因而降价补差价成为购房者的首选。一些开发商出于种种考虑，同意给予购房者以差价补偿，或者在购房合同中加进了如购房后一定时期内楼盘降价、则向购房者补偿差价的条款。*第一财经日报，2005；第一财经日报，2006；中国青年报，2008；每日经济新闻，2008；新华网，2011；京华时报，2011；北京晨报，2011；第一财经日报b，2011。

尽管住房降价补差价的现象已经多次在中国出现，但尚没有引起经济学界的关注。笔者通过中国知网、用主题词“降价补差价”、“降价补偿”和“差价补偿”对中文文献进行了检索。结果表明，到2013年上半年为止，发表在学术刊物上、从经济学角度分析降价补差价的论文，只有两篇。*分别是何斌，2008；何斌，2009。其中，后一篇还错把中国房地产业中的降价补差价理解为寡头企业进行价格合谋的手段。*以降价补差价作为寡头企业进行价格合谋的手段，最典型的例子就是上述“通用电器公司/西屋公司”案例。见哈佛大学商学院General Electric vs. Westinghouse in Large Turbine Generators案例，编号9-380-128。另见唐要家，2011。

本论文将从经济学的角度，对住房降价补差价进行多方面的分析。

二、降价补差价涉及多时期决策

微观经济学分析的基本方法是看供求，市场上的均衡数量与价格取决于特定的供求量，供求双方则根据市场价格决定是否买或卖。为了便于分析，通常选择影响供求的因素大体保持不变的一个时间段(即一个时期)来进行分析。比如说，影响特定农产品供求的因素(如种植面积、天气条件)通常是一年之内保持不变、年与年之间则大相径庭，因而分析农产品市场的时期就是一年。相邻两个时期间，农产品供求与价格之间会有某种影响，但由于产品性质(农产品保质期短)和市场性质(完全竞争市场)的约束，某一时期的市场价格基本上是根据本时期的市场供求来决定，供求双方则根据本期市场价格决定是否买或卖。

而在住房市场上，供求双方的决策过程都涉及多个时期，且不同时期影响供求的因素会发生极大的变化，供求双方的决策也会发生相应的变化。本文以自住性住房为例来进行讨论。

从供给方看，中国的住房开发商往往采取一次性拿地、分期开发、分期销售的方法。某一时期他们所提供的住房供给量不仅与当前的房价有关，而且与前一时期及后一时期的房价有关。如果他们认为当前市场价格对自己有利，他们就加快开发和销售进度，反之则放慢甚至故意拖延开发和销售进度，这就是所谓“捂盘”。开发商拿地的规模越大、资金越充足、开发周期越长、就越有能力通过变动某一时期住房供给量的办法来影响房价。

从需求方看，首先，相对于居民户的收入而论，购房支出比重偏大；一套住房的总价，往往相当于居民户全家年收入的几倍甚至20～30倍。与投资性购房者不同，自住性购房者收入有限，买房时往往需要贷款。如果房价下跌到低于未偿还的贷款本息时，购房者就可能选择停止还贷并放弃所购住房。其次，在中国，居民户所购住房多为期房，从签订购房合同到开发商交房，时间间隔较长。同样日期交付的住房，先购者比后购者在户型、楼层上未必占便宜，(这是开发商的售房策略造成的)在单价上却比后购者又高出许多，这很容易导致先购者的不满。

降价补差价同样是一种涉及多时期的决策。对购房者来说，降价补差价意味着购房价格存在一个变动区间，即如果下一时期的房价等于或高于购房时的房价，成交价按购房时的房价确定；如果下一时期的房价低于购房时的房价，成交价按下一时期的房价确定。这使得购房者可以回避房价下跌的风险。对开发商来说，降价补差价意味着，第一，当前的售房价格对以往补差价时间段的售房价格有影响；第二，当前的售房价格对今后售房价格的下降也有影响。可见，降价补差价正是一种影响较长时期房地产市场供求的价格机制。

三、前期售房量对降价补差价的影响

如前所述，房价下跌后，一部分开发商同意给予购房者以差价补偿。但与此同时，也有一部分开发商坚决不同意实行降价补差价，其中包括像万科这样的大开发商。*中国青年报，2008；南方都市报，2011；21世纪经济报道，2011。

为什么开发商会有不同的态度呢？我们先分析前期售房量的影响。

假定某房产商某一楼盘T0期的售房量(平方米数)为Q0，平均房价为P0。下一个时期T1，由于住房市场环境的变化，该楼盘所在地段房价下跌。为了将已经建好的Q1数量住房卖出去，该开发商必须将平均房价降为P1。再假定按照P1将Q1数量住房售出后，开发商可以获得πT1(πT1gt;0)的利润。这意味着，如果该开发商不实行降价补差价，则T1期开发商所获利润就是πT1；如果该开发商实行降价补差价，则T1期开发商所获利润减少为πT1-(P0-P1)Q0，其中，(P0-P1)Q0是开发商因实行降价补差价而给前期即T0期购房者的补偿。

在上述条件下，实行降价补差价后，开发商是赚是赔，取决于πT1与(P0-P1)Q0的比较。如果πT1大于(P0-P1)Q0，实行降价补差价后，开发商仍然有利可图。如果πT1小于(P0-P1)Q0，则开发商T1期的利润为负数。

再假定房价P0、P1都是由市场决定的，则前期售房量Q0就成为决定πT1与(P0-P1)Q0两者孰大孰小的关键因素。如果T0期时间长，前期售房量Q0数值大，则对开发商来说，实行降价补差价得不偿失，因而开发商宁可面对购房者的“闹事”和部分媒体的责难而拒不降价。反之，如果T0期时间短，前期售房量Q0数值小，实行降价补差价对开发商的利润影响不大，则开发商就比较容易接受购房者降价补差价的诉求。

以下举两个实例。

例一，上海嘉定的新城公馆楼盘。该楼盘从2011年9月6日开盘到10月底，两个月时间，340套住房只售出10套。11月2日起，开发商以低于原房价8000元的价格，(平均价格19 000元/平方米)推出100套住房。同时对前期高价购房的所有业主实行降价补差价。*第一财经日报c，2011；京华时报，2011。根据以上信息不难算出，正因为前期售房量(10套)只相当于降价后预期售房量(100套)的1/10，所以对前期售房实行降价补差价，只相当于把降价后售房的价格，从每平方米19 000元降到18 000元左右。前期住房销售不畅，意味着降价补差价减少的利润有限，结果反而促成了降价补差价的实施。

例二，北京通州的京贸国际城楼盘。这个例子要比例一复杂。

京贸国际城开盘于通州房价暴涨的2010年年初，销售方法为逐幢定价、逐幢销售。1月23日推出的1号楼，房源390套，很快全部售罄，成交均价14 073元/平方米；3月11日推出的2号楼，房源280套，价格大幅度上涨但同样旺销，成交均价18 686元/平方米；正因为如此，该楼盘半个月后3号楼开盘，房源575套，拟售价格陡增至26 000元/平方米，成交均价24 095元/平方米。2010年4月底。中央政府调控楼市出台，通州房价大幅度下降。该楼盘2010年11月中旬推出的4号楼，拟售均价降为19 800元/平方米。同时开发商对前期购房销售均价高于 20 000 元/平方米的业主，实行降价补差价，开发商为此付出的资金超过1.3亿元。但4号楼销售不畅，入市近一年仍余155套房源没能售出。随着通州房价的进一步下跌，2011年9月，该楼盘决定推出拟售价格为14 000～15 000元/平方米的5号楼，但不再实行降价补差价，因而与购房价格高于这一水平、“不退差价誓不罢休”的前期购房者发生激烈冲突。*第一财经日报a，2011；经济观察报，2011；南方都市报，2011；北京青年报，2011。

为什么京贸国际城的开发商，4号楼开盘时愿意降价补差价，后来却不愿意了呢？

如前所述，4号楼开盘时，开发商降价补差价的对象，是“前期购房销售均价高于20 000元/平方米的业主”，符合此条件的只有3号楼的购房者。4号楼有多少套房媒体没有报道，按照报道了的1号、2号楼的房源数量(分别为390套和280套)以及4号楼“仍余155套房源没能售出”等片断信息，估计4号楼房源为300～400套。假设4号楼每套住房平均面积为80～100平方米，3号楼“超过1.3亿元”的差价补偿金额分摊给4号楼，相当于每平方米利润减少3000～5500元。从4号楼拟售均价(19 800元/平方米)中减去分摊的差价补偿金额，结果为14 300～16 800元/平方米，仍然高于10个月前开盘、开发商已经获得可观利润的1号楼的成交均价。换句话说，只要降价补差价能保证4号楼顺利售出，即使补了“超过1.3亿元”的差价，对开发商来说，4号楼的销售仍然是有利可图的。

5号楼开盘时拟售价格的上限为15 000元/平方米，如果以此作为降价补差价的标准，需要补偿的对象为售价高于此价格的2号、3号、4号楼购房者。需要补差价的前期房中，仅2号、3号楼就涉及住房855套，是5号楼房源(424套)的2倍以上。按照2号楼平均需补差价3700元/平方米，3号、4号楼平均需补差价4800元/平方米估算，相当于把5号楼的房价从15 000元/平方米至少降到6500元/平方米的水平。据报道，京贸国际城的拿地时间是在土地执行招拍

挂政策之前10年的1994年，当时开发商的拿地方式多为划拨，仅需付出极少的土地款。即使如此，算上一般为3000元/平方米的建安成本，*第一财经日报a，2011。再加上各类税费和资金成本，6500元/平方米也是无利可图的水平。

除此以外，还有两个因素也需要考虑。第一，以上计算是以5号楼所有房源都可以按照拟售价格的上限顺利售出为前提的，从前一年4号楼的销售来看，5号楼能否顺利售出难度很大。第二，除了已经推出的5幢楼外，京贸国际城还有8幢楼的房源有待推出。这意味着与新开盘的拟售住房相比，累积的前期售房量越来越大。如果降价补差价成为规矩，一旦房价继续下行，开发商会遭受更大的损失。京贸国际城开发商拒绝继续实行降价补差价，原因就在于此。

四、降价补差价对大小楼盘的不同影响

与其他耐用品行业(如汽车*2004年年底，湖北东风标致汽车公司在对某系列汽车降价时，其降价补差价的范围是全国所有已购买该系列汽车的车主。(方卫平，2006；北京青年报，2004。))不同，住房降价补差价是以楼盘为单位的。

影响房地产价格最重要的因素是地段即区位。区位不同、与区位紧密联系的道路交通、商业设施、自然环境、中小学学区也不同，住房价格之间存在差异是正常的。在同一个地段，开发商的实力一般不表现为同时开发多个楼盘，而是表现为所开发楼盘是占地面积和建筑面积比其他开发商大得多的大盘。比如，在北京通州，前面所介绍的京贸国际城就属于大盘，其预计全部建筑面积在100万平方米以上。

当市场上住房价格下行，购房者提出降价补差价的要求时，与小楼盘的开发商相比，大楼盘的开发商处于不利地位。这是因为：

第一，如前述新城公馆例子所示，小楼盘之所以要实行降价补差价，是因为其开盘价格高于同时期同地段的住房市场价格。但就因为价格偏高，销售不畅，因而前期售房量少，实行降价补差价得大于失。如果开盘价与同时期购房者愿意支付的房价相当，除尾盘(即因朝向、楼层、户型不好而卖不掉的少数房源)外，小楼盘的房源可以较顺利地出售，因而也就不会再有降价补差价的问题。举例来说，如果前述京贸国际城例子中，2号楼与5号楼是由两家小开发商分别开发的；而且每家只开发这一幢楼；2号楼房源售完后，开发商为开发该楼成立的项目公司立即清账注销；那么，2号楼的购房者就无法因为其他开发商降价出售5号楼而向2号楼的开发商要求降价补差价。因此，小楼盘降价时不用担心降价补差价的负面影响，房价变动可以随行就市，比较灵活。而那些实行一次性拿地、分期开发、分期销售的大盘，即使上一时期开盘房源像2号楼那样畅销，也会因为下一时期房价下跌而成为购房者要求降价补差价的对象；同时还要考虑实行降价补差价对以后推出房源定价的负面影响。瞻前顾后，往往进退两难。

第二，大盘的开发商许多是全国性的品牌商，他们往往同时在全国不同城市不同地段开发住房。如果他们在某个城市实行降价补差价，则有可能成为另外一个城市的购房者要求他们降价补差价的依据。举例来说，万科在北京所开发楼盘的购房者不会根据万科同期在河北廊房或香河开发的楼盘房价，来要求万科给予差价补偿，但如果万科在上述河北廊房或香河楼盘实行降价补差价，其同期在北京开发楼盘的购房者就会要求万科在北京也这么做。

既然大盘在降价补差价的实施上会遇到比小楼盘多得多的麻烦，为什么不仅大的品牌房产开发商、而且像京贸国际城开发商那样的小开发商，都愿意开发大盘呢？这是因为：

第一，因为规模大，大盘可以对楼盘共享的配套设施(如道路、景观、中小学等)统一规划、统一建设，因而受到购房者的欢迎。

第二，在房价上升时期，一次性拿地、分期开发、分期销售的开发模式，使得大盘可以用期房购买者支付的预付款和银行贷款滚动开发，从而大大减少了开发商开发楼盘所需的资本数量，提高了开发商自有资金的利润率。

第三，楼盘开发所需要缴纳的税费中，有相当一部分是在楼盘销售完后才计算和缴纳的。大盘开发时间拖得长，在开发过程中待缴纳税费可以作为流动资金来使用，这也减少了开发商开发楼盘所需的资本数量。

以上所说的开发大盘之利，其第二、第三两点在房价上升时期表现得比较明显。而在房价下跌时，开发大盘之利会受到前述降价补差价负面影响的抵消。

五、降价补差价法制化对竞争格局与开发商行为的影响

以上分析表明，如果有关部门出台法规，规定房价下跌时同一个楼盘必须实行降价补差价，或规定如果购房者要求同一个楼盘实行降价补差价，开发商必须接受，则如前所述，房价下跌时，这样的法规会导致大盘开发商付出远高于小楼盘开发商的代价。

面对法制化的降价补差价条款，开发商(特别是大盘开发商)当然不会束手待毙。因此上述条款会导致住房市场出现下列变化。

第一，竞争格局方面的变化。

法制化的降价补差价条款推出后，为了避免和减少降价补差价造成的损失。大盘开发商可能的应对策略包括：改开发大盘为开发小楼盘；加快大盘的开发进度，以减少未来住房市场不确定性降价的发生可能与发生程度；把大盘分拆成若干个小楼盘，这些小楼盘实行统一规划、但由表面上独立的项目公司开发，彼此间不承担降价补差价的责任。

上述三种方法虽然可以达到避免和减少降价补差价的目的，但分拆成小楼盘、缩短开发期的办法，意味着项目公司要独立缴纳税费，因而减少了开发商以往享受的大盘拖延缴纳税费、减少自有资金占用之利；加快大盘的开发进度，除了减少拖延缴纳税费、减少自有资金占用之利外，还意味着开发商不能像原来那样靠期房购买者支付的预付款和银行贷款滚动开发，而必须投入更多的自有资金，或者自行向银行贷款并承担资金成本。换句话说，这两种办法都会减少大盘开发之利，从而使得大小开发商的竞争起跑线比以往平等。

至于第一种方法，更是会从根本上改变住房市场的竞争格局。同一地段内，同等条件下，大盘越多，同时销售的楼盘就越少，市场垄断性也就越强。大盘开发商变开发大盘为开发小楼盘，同样面积的住房建设用地分散落到不同的开发商手里，这虽然不会从根本上改变住房市场属于寡头垄断市场的格局，但确实可以降低少数大开发商在某一地段住房市场上的垄断程度，增强市场竞争性。

市场上，垄断首先意味着开发商有高定价和高利润率的能力。从这个意义上讲，垄断程度的下降对购房者是有好处的。但垄断还有别的含义。经济学所讲的“垄断竞争市场”中，垄断来源于产品和售后服务的差异。前面所提到的楼盘共享的配套设施统一规划、统一建设，就是大盘优于小楼盘的差异之处。因此，用提高大盘成本的办法增强市场竞争性，对购房者来说是利弊兼有。

第二，开发商行为方面的变化。

如果开发商可以不实行降价补差价，中央政府调控楼市只影响现期和未来的房价。如果降价补差价法制化，则调控楼市不仅影响现期和未来的房价，还会通过降价补差价影响到上一时期的房价。而且这种不利影响主要落在一次性拿地、分期开发、分期销售的大盘开发商头上。降价补差价影响面与影响程度的差异，会迫使那些希望维持原有的一次性拿地、分期开发、分期销售方式，但又希望尽可能降低降价补差价的负面影响的大盘开发商，带头改变自己的行为。

以京贸国际城为例。如前所述，在降价是否补差价由开发商自行决定的条件下，该大盘定价策略是随行就市加推波助澜。短短两个月里，2号楼的成交均价比1号楼高出30%，3号楼的成交均价又比2号楼高出30%。若降价补差价法制化，则已售出住房的价格取决于今后房价波动中的低点。因此，按照5号楼14 600元/平方米的拟售均价，2号、3号、4号楼的售价将回到仅比1号楼的成交均价高500元的水平。即使该楼盘房价日后重上历史高点，比当初售价最高的3号楼的成交均价还高出1000～3000元/平方米，开发商也不可能从过山车式的房价涨跌中受益。

因此，在降价补差价法制化的条件下，控制售房价格涨幅、使其相对缓慢地持续上涨，更符合大盘开发商的利益。具体来说，如果大盘开发商的涨价策略得到其他利益相关方的响应，房价上涨趋缓，政府因而不再调控楼市，则温和涨价所得将成为大盘开发商的利润。反之，如果大盘开发商的涨价策略得不到其他利益相关方的响应，房价上涨加剧，政府调控楼市新措施出台，整个住房市场价格下降，则因大盘涨价温和，开发商不需要降价补差价或只需要补少量差价，同时还可以提高自身的美誉度。

在上述后一种情况下，之所以会在一些大盘开发商温和涨价的同时，住房市场价格暴涨，其原因无非是：一大部分开发商(所有的小楼盘开发商和另一些大盘开发商)继续实行随行就市加推波助澜的定价策略；购房者担心房价会进一步上涨而疯狂抢购。而当政府针对住房市场价格暴涨采取调控楼市新措施、房价下跌时，一方面，小楼盘开发商因楼盘小、房源少、迅速售罄，而不需承担法制化降价补差价的损失，高价买房的损失全部由购房者承担，购房者叫苦不迭；另一方面，大盘住房的购买者会受到法制化降价补差价的保护，但那些在市场房价暴涨时高价售房的大盘开发商，不降价新开盘的住房卖不掉、降价则前期购房者差价补偿成本巨大，同时还因暴涨暴跌的房价为购房者诟病、丧失了美誉度。

吃一堑、长一智，以后遇到类似情况时，为避免降价补差价的损失，更多的大盘开发商会选择控制售房价格涨幅、使其相对缓慢地持续上涨的定价策略；而购房者在看到大盘开发商控制售房价格时，也会联想到政府即将调控楼市、房价可能下降，因而持币观望；即使必须买房，在同等价格下，购房者也会优先选择还在分期开盘的大盘，以便在房价下降时，能够得到法制化降价补差价的保护。购房者持币观望和优先选择大盘，都会减少对小楼盘住房的需求量，从而迫使小楼盘的价格涨幅也降下来。

可见，降价补差价的法制化极有可能成为一种经济杠杆，通过其威慑作用，影响楼市的市场格局和开发商行为，首先使大盘开发商，然后使整个楼市，进入较为稳定、价格温和缓慢上涨的状态。

[1]Besanko，David et al. Economics of Strategy. 2nded.，John Wiley amp; Sons，Inc. 2000.

[2]方卫平：《营销价格调整的新方式：降价补偿策略》，载于《价格理论与实践》2006年第3期。

[3]何斌：《浅析房地产营销中的差距补偿策略》，载于《辽宁行政学院学报》2009年第7期。

[4]何斌：《适应新形势的房地产差距补偿策略分析》，载于《淮南职业技术学院学报》2008年第4期。

[5]曼斯菲尔德：《管理经济学》，第3版(中译本)，经济科学出版社1999年版。

[6]唐要家：《价格合谋的反垄断政策研究》，中国社会科学出版社2011年版。

[7]《北京通州：降价三成仍未见底》，载于《第一财经日报a》，2011年11月4日。

[8]《标致今起降价1.9万元》，载于《北京青年报》，2004年11月22日。

[9]《仓促应对开发商难承退房之重》，载于《第一财经日报》，2005年10月14日。

[10]《购房者：抄底买房为时尚早？》，载于《第一财经日报b》，2011年11月25日。

[11]《沪嘉定一楼盘近以成本价甩卖100套房》，载于《第一财经日报c》，2011年11月4日。

[12]《降价补偿潮或蔓延至京》，载于《京华时报》，2011年12月9日。

[13]《京贸国际城打折风波》，载于《经济观察报》，2011年9月26日。

[14]《抗议楼盘降价 两“维权”业主被拘》，载于《北京青年报》，2011年9月23日。

《15》《两个月八处楼盘遇退房纠纷 谁该为“退房潮”负责》，新华网2011年11月21日，http://news. xinhuanet.com/fortune/2011-11/21/c_111182842.htm。

[16]《楼盘承诺降价补差价》，载于《北京晨报》，2011年11月25日。

[17]《上海首个“保价”楼盘近期可能启动》，载于《第一财经日报》，2006年4月13日。

[18]《深圳也有老业主要求退钱》，载于《南方都市报》，2011年11月8日。

[19]《沈阳72房企“结盟”承诺降价补差》，载于《每日经济新闻》，2008年11月19日。

[20]《万科坚拒业主“降价补偿”王石称楼市软着陆可期》，载于《21世纪经济报道》，2011年11月10日。

[21]《万科业主打砸退房风波始末》，载于《中国青年报》，2008年9月18日。

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2095-3151(2014)64-0066-07