中国现状：旅游地产风景独好

如果用寓言故事来形容中国地产业，那么旅游地产就是《龟兔赛跑》中的乌龟、《蚂蚁和蚱蜢》中的蚂蚁，它就是凭借特色鲜明居住理念和文化创意，从永远的配角变成了耀眼的主角。同时，在我国对房地产保持高压调控政策背景下，房地产行业正在重新洗牌，以抑制房价过快增长为目的的一系列政策逐渐出台，整个地产行业正在寻求转型发展的新路子，而作为旅游业与地产业的结合体——旅游地产，凭借强大的经济杠杆效应与政策向性优势已经迎来了其发展的春天。

茅台22亿元进军旅游地产

现在这个时代真是丰富多彩。

8月13日，茅台集团的度假村项目举行了开工奠基仪式。据悉，该项目预计总投资约22亿元，占地300余亩，建筑面积约10万平方米，这也是茅台在贵阳做产业地产项目之后的又一动作。

资料显示，2012年8月份，茅台集团以9.4亿元竞得三亚市海棠湾C6片区D-3-6地块，成交楼面价为11965元/平方米。虽然看上去茅台集团竞得的海南旅游地产项目体量不大，但对外行来说，做旅游地产还是面临较多挑战。

对此，茅台集团相关负责人曾对媒体表示，近年来海南的三亚在国内和世界上的知名度日益提高，对于茅台来说，选择三亚向世界展示其文化是理所当然。这或许是茅台在三亚做旅游地产的目的所在。

当国有企业掀起“混改”浪潮之际，白酒龙头企业贵州茅台的母公司茅台集团也于日前开启了多元化之路，成立建设投资基金公司，斥巨资投资健康产业，还进军旅游地产领域……在业内人士看来，茅台集团多元化发展的背后与其“千亿元”目标分不开，而其涉足旅游地产项目与卖酒的结合，更是引发了业内的关注。白酒专家铁犁表示，茅台搞旅游地产就是开发房地产项目，跟酒没有多大关系，也不会对酒的销售有多大帮助，仅是多元化探索，能走多远还有待观察。

不过，茅台多元化发展的眼光比较精准，直接瞄准的是旅游行业。记者采访时发现，目前旅游地产俨然已经成为转型的“样板间”。此前，较早涉足旅游地产的万达集团董事长王健林表示，万达未来将加大在文化和旅游领域的投资，以储存未来十年的竞争优势，2020年万达商业地产收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。

从“配角”到“主角”转身

据有关研究指出，我国目前每年约有3000万人次的外出旅游，旅游业消费更在日益增长，其中，度假型置业需要以每年24%以上的速度增长。同时，在我国对房地产保持高压调控政策背景下，房地产行业正在重新洗牌，以抑制房价过快增长为目的的一系列政策逐渐出台，整个地产行业正在寻求转型发展的新路子，而作为旅游业与地产业的结合体——旅游地产，凭借强大的经济杠杆效应与政策向性优势已经迎来了其发展的春天。

在多地举行的房交会上，旅游地产异军突起，从“配角”成为了“主角”，集体“抢客”，俨然成了“香饽饽”，使得旅游地产成为媒体及人们议论的热点。北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目已达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已近100家。其投资商除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业， 同时也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。

可以说，近几年中国旅游地产发展正以迅雷不及掩耳的速度蹿升。仿佛一夜间，在旷野辽原，在乡野田间，在山峦沟壑，在峡谷山涧，在雪山苍穹，在海天一线，在花园甬道，在泉水林边，在灯红酒绿，在十里长街……都留下了旅游地产的足迹。

旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。《2013-2017年中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》数据显示，在中国，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。

就目前而言，中国旅游地产多侧重于度假旅游，或强调以旅游发展为主体，以地产为延伸；或强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展地产行业的内容，吸引更多的消费客体。同时，由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且多集中在城市的附近相邻郊区。

不过，对于进入旅游地产的许多房企而言，由于企业开发旅游地产是迫于生存压力，他们热衷的是“地产”，而非“旅游”。在当地政府的“支持”下，企业拿地成本低得难以想象。而开发商更关注以开发旅游的名义而带来土地增值，实现周边商业地产和住宅的高回报，因此，从短期内来看，势必会出现旅游和地产脱节的现象。从中长期来看，对于开发旅游地产的企业来讲，由于开发能力、运营能力等综合实力方面的差异，仅仅做“地产”的这类企业也势必会被洗牌或淘汰，企业的转型之路自然也就到此为止。

旅游与地产是一种新的互惠关系

旅游地产是房地产开发中的对于资源整合和产业整合应用的最卓有成效的一种模式。旅游与地产的结合不但是互补关系更是一种互惠关系。旅游带动了地产项目的人气，促进了地产项目的价值上升；地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利同时又借助了旅游的自然资源。

在中国，旅游地产一直是较热的话题。一方面作为国民经济战略性支柱产业的旅游业在我国已遍地开花，受到各界各行的关注；另一方面，房地产业更是我国经济发展的主要支柱之一，两者结合形成的新型业态。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难。旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。

旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。

调控持续、需求外溢旅游地产持续走强

2014年的中国楼市，虽然调控政策力度有所减弱，但市场反弹情况有些缓慢。国家和地产政府一系列利好政策成为助力旅游地产的有力保障，也为旅游地产可持续发展提供了坚实基础。主要呈现以下六个方面的态势：

消费需求方面，国民已把休闲度假当作生活必不可少的一部分，度假旅游市场在经历了从疗养康复到疗养游乐再到养老度假三个阶段后，已经由一种概念上升到寻求产品与项目的支撑。

政策管理方面，房地产市场调控长期化已成为一个趋势。房地产行业改变以往粗放的发展模式，以土地为王、资金为王的时代将逐渐转变成为专业为王的时代。这对企业提出了更高的要求，也为新型的旅游地产带来发展机会。

投资需求方面，对于投资需求来说，由于国内投资渠道过少、其他投资产品的风险也较高，这使得更多的投资者将目光转向不受限购影响的旅游地产。对于改善需求客户来说，景观优美、环境静谧的旅游地产满足了其对生活的改善、养生的需求，且又兼具价值投资。

发展方向方面，旅游地产文化化与主题化；健康依然是主旋律，度假产品多样化；环城市度假设施更加适应家庭式短期度假需求；创新化和多样化成为发展方向。

运营管理方面，旅游地产开发商将更加关注营利模式、融资模式、组织管理、消费驱动、主题定位、规划设计、营销传播、售后服务。

经营方式方面，旅游地产机遇与风险并存，企业的专业运营是项目成功关键，并将呈现经营长期化、合作多元化、运营组合化、服务精细化的特征。

鉴于旅游需求和消费需求的情况，以及相关产业对基本性地产建设、公共设施等方面的正面推动效应，将受到地方政府支持的预期，旅游地产的发展空间广阔，特别是在“生态文明”与“中国梦”的建设目标下，将进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强。

中国旅游地产开发知名案例

1、主题公园+地产

首先，华侨城，比如深圳欢乐谷、北京欢乐谷、成都欢乐谷等。

其次，有宋城股份开发的杭州宋城，广州长隆集团开发的长隆乐园，大连海昌开发的水公园等。

2、旅游商业地产

比较著名的有成都的锦里、宽窄巷子、杭州清河坊、北京前门等旅游休闲商业街区。

3、旅游度假区住宅项目

在这种模式中，最常见的是“高尔夫球场+高尔夫别墅”，比如昆明的春城高尔夫、深圳观澜湖高尔夫等；也有的直接就是风景区周边的纯住宅的，安徽黄山、海南三亚等都有案例。

4、大型综合性旅游度假区（包括公园、地产、球场、酒店、商业等）

最有代表性的开发商是华侨城和港中旅，比如东部华侨城和港中旅的海泉湾等。