旅游地产 每一款风景都精致

旅游地产有着比较宽泛的概念，旅游地产是指在特定的土地上开发的、与某类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目。国内与国外旅游地产的套路不一样。

国外

在国外，旅游地产更注重酒店类和高端住宅，而国内反倒是开发了另一类旅游地产，就是以一个大的旅游区、生态城等模式为主题，并伴有大量大型居住区的住宅地产和部分酒店类等商业地产。与过去的纯住宅地产或者纯商业地产相比，就相当于若干个鸡蛋放在一个篮子里，形成了产业组合的一个开发模式。国外旅游房产类型及产品细分种类：

一、旅游房产类型及产品细分

国外商业经营型旅游房产：分布在主要商务和旅游城市的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等。

国外休闲度假消费类旅游房产：分布在著名旅游风景区、旅游度假区以及海滨城市等地区，如各类度假公寓、别墅等。

二、私人参与旅游房产产品细分

根据对国际旅游房产发展经验的总结，以及对国际旅游房产投资开发和市场需求内在因素的深度分析，以私人投资价值和消费需求动机进行区分，旅游房产主要分为如下三种消费和投资类型：

消费类：各类分时度假物业。

房产投资＋休闲度假消费：度假公寓/别墅等。

商业不动产投资：各类经营性酒店物业，如旅游星级酒店、全套房酒店、度假酒店、经济型酒店、服务式公寓等。

国内

在中国，旅游地产实际上就是旅游综合体或者文化综合体。从理论上，我们将国内旅游地产进行归类，粗略概括可以分为四类，它们分别是：旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产。

第一类是旅游景观地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。这种房地产的意义在于增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。

第三类是旅游度假地产：又可称为“第二居所”，主要指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒店以及养老型酒店等等。

休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供“第二居所”度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。

第二类是旅游商务地产：主要指在旅游区内或附近提供旅游相关服务的商店餐馆、游客服务中心、会议展览场所等建筑物及关联空间。另外，旅游休闲培训中心等也与此相关，其客户群体主要针对于企业公司，作为商务会议、员工度假的去处，既可以作为固定资产投资，又为公司员工提供了经济方便的福利待遇。

第四类是旅游住宅地产：主要指与旅游区在功能上和空间上相关联的各类住宅建筑，如出售式度假别墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住产品可以有效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游投资的回收，降低旅游投资的风险。

这类住宅以为本地置业者提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。

此类房地产又可分四类，即：①直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅；②在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅；③与旅游景观开发二位一体的房产开发；④以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。

“比较来看，国内旅游地产与国外旅游地产相比具有较大的差异性，两者在不同的国家、国情和经济环境下形成了不同的发展方向。”

从盈利模式来划分：

模式一：卖地滚动发展模式。旅游地产开发模式中的卖地滚动发展模式以南国桃园旅游度假区为代表。

模式二：旅游先行带动房地产发展模式。旅游先行带动房地产模式不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。

模式三：房地产先行带动度假地模式。以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。

模式四：大开发商整体操盘模式。以广东省顺德市碧桂花城为代表。

在国内市场运营上，通常意义上的旅游地产多指旅游住宅地产。这里我们将中国的旅游地产定义为两大类：

广义旅游地产：城市群旅游地产、旅游景观地产、旅游商务地产、旅游住宅地产。

狭义旅游地产：纯旅游度假地产。