旅游地产新型地产模式的诞生

旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节而打造的一个全新产业模式。同时，旅游地产在中国衍生出了新的模式——“旅游+地产”模式，其正成为中国地产界最具投资价值、并能够长期回报的旅游产品模式，或许也将是未来传统地产转行的大势所趋。

旅游地产的“前世今生”

旅游地产的产生始于法国地中海沿岸。当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并获得了可观的收益。

从1990年开始，旅游地产在我国正式加盟地产行业，作为地产与旅游行业的交叉行业，在发展之初，是为解决空置房问题，其显著特征是把一部分原本为住宅用途的物业转变为宾馆等旅游物业，主要集中在沿海地区和改革开放较发达的地方。经过多年的发展，旅游地产概念最终形成，产生了“博鳌国家旅游休闲度假区”等一系列引起市场反响的标杆性项目，此时的旅游地产主要以产权酒店的形式出现。从2003年到2013年，旅游地产经过了快速发展的时期。随着传统房地产行业的节奏放缓，旅游地产的优势逐渐明晰化，复合型旅游地产发展迅速。

在此风潮的推动下，中国各地的旅游房地产项目接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店；位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓；新世界集团投资的“海南新世界家园”等。其中，中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）在上海开盘仅一周内便售出产权客房近60套；还有位于深圳大梅沙四星级的“雅兰酒店”六成客房已被买下，购买者除了可以享受酒店式家居生活外，还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润，实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国内正越来越多，其发展的空间也越来越大。

同时，旅游地产在中国衍生出了新的模式——“旅游+地产”模式，其正成为中国地产界最具投资价值、并能够长期回报的旅游产品模式，或许也将是未来传统地产转行的大势所趋。

难以定论的新型地产

旅游房地产业虽然发展迅速，但是关于其定义，仍没有一个明确的规定。旅游地产，顾名思义旅游+地产，是彼此的延伸，主导地位的不同只是决定了旅游地产开发模式的不同而已。

旅游地产的部分概念界定

1 依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。

2 以旅游或度假为目的，或通过旅游设施来带动地产发展，通过整合规划设计，开发建设、专业策划、市场营销、经营管理等各个环节，把旅游业和地产业相结合的一种产业模式。

3 所有与旅游业相关的物业类型。主要包括四类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。

4 以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目，全部或部分实现了旅游的功能。是现代社会人类追求理想生活方式的必然结果；是旅游度假概念的延伸，包括：私人度假房产（度假别墅、度假公寓等）；产权式酒店；分时度假房产（别墅、公寓等）。

5 本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的依据旅游地产中旅游和地产因素所占的分量不同，会出现以下几种情况：（1）地产功能只是旅游功能的一部分；（2）旅游功能只是地产功能的一部分；（3）彼此不存在包含与被包含的关系，只是两者的交集构成旅游地产。情况（1）和（2）是将其整体看成旅游地产行业，其中因主体地位不同而出现两种情况，而情况（3）则是整体旅游区域的功能之一，是在旅游和地产出现交集的情况下出现的。如若细分，还会因为两者功能的强弱不同又出现两种情况。但总而言之，以上都属于旅游地产。

较之一般住宅，旅游房地产的特点和优势在于它的无缝嫁接，既具有更好的外部环境因素，同时又有完善的内部配套功能，两方面因素相结合，使旅游地产具有了极高投资价值。

属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。旅游地产的主要类型包括酒店、度假村、度假别墅、第二居所、主题公园、旅游商店、旅游小镇、汽车营地……

“旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与房地产相结合的开发、经营模式所形成的各种物业的总称。”这是中国房地产协会旅游地产项目组负责人蔡芸女士给出的定义，这也是目前业内对旅游地产比较普遍的解释。蔡芸认为，旅游房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、登山、滑雪运动度假村等产品形态。

LAST 由以上对于旅游地产的定义可以看出，旅游地产多侧重于度假旅游，或强调以旅游发展为主体，以地产为延伸；或强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展地产行业的内容，吸引更多的消费客体。广泛而言就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。