旅游地产：立足品质，转型细造——访北京博地澜屋建筑规划公司董事长曹一勇

编辑丨孟小雨

对此，北京博地澜屋建筑规划设计有限公司董事长兼总设计师曹一勇认为，在目前经济背景下，这不应仅被看作是地产开发本身的问题，也已不能仅从旅游地产的单纯侧面来解读，而是需要整个社会的努力，需要人们思维方式的根本转变，尤其要“寻找到一个正常的社会合理健康向前发展的理性逻辑，从急功近利的粗放型发展真正上升到对品质的追求与提升，真正做到立足品质，转型精工细造”。

R 记者：您如何看待当前开发商从商业地产向旅游地产的转型，尤其是在“旅游搭台、地产唱戏”模式备受质疑之后，旅游地产应如何调整未来的方向？

C 曹一勇：当前，中国经济结构进入深度调整期，地产也面临着质的调整阶段，尤其地产从传统的开发模式向“资源整合+资产运营+物业服务”模式转变，以旅游地产来说，纯粹的“旅游搭台，地产唱戏”模式也已经过时了。

旅游地产，它实质上是旅游和地产这两个完全不同的行业相互交叉和渗透，应该是一种相互融合的关系。尤其“旅游”不应仅仅是个定语，旅游地产也不应仅仅以开发商实现快速回笼资金为目标，而应体现为从销售、运营到资产和资本运作，再到提升整体区域价值这一系列的实现。

R 记者：有观点认为，新型城镇化为旅游地产的发展提供了巨大的空间，如何看待旅游地产在新型城镇化下的发展机会？

C 曹一勇：新型城镇化对于旅游地产的需求来说是一个双向流动的过程，不只是农民进城，还包括城市人口包括大量的养老人群对二三线城市和郊区化生活的需求，是一种双向的聚合。

而各地的资源不同也带来开发模式的千差万别，尤其是近几年兴起的农业地产，结合农业与文化、休闲与度假等多功能全覆盖的新型土地综合开发模式正在形成，这种在传统种植等农业基础上，最大程度地利用产业优势和土地资源优势的模式更值得看好，对于中国经济的健康发展来说更是一种积极能量。

R 记者：随着房地产调控的持续，万达、万科、恒大等纷纷介入旅游地产领域，如何看待大型地产企业在旅游地产上的布局？万达当前急速的扩张是否有潜在的风险。

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C 曹一勇：首先，从商业地产来说，万达的商业地产理念无疑是非常成功的，每个万达广场项目也都确保了资金链的绝对平衡和赢利，而近几年，我们可以明显看到万达向文化旅游产业的转型，包括国际并购（收购AMC）甚至向影视制作、大型舞台演艺、电影科技娱乐业的转型和一系列布局都反映出王健林在顶层设计上的前瞻性思维。

但同时也应看到，万达第四代综合体的代表作之一武汉汉街项目，尽管是万达前三代商业综合体向前递进的一步，但从业态组合模式和文化元素发掘等各方面可以看出，万达要真正转向旅游地产势必还要经历一个不断成熟的发展过程；同时这种四面开花的高速发展模式对企业来说也意味着对资金链的持续考验。从更深的层次上来说，大型地产商以旅游地产的名义去占资源、去圈地，这种快餐式的销售和粗放型开发模式，长远上看对于城市环境和文化底蕴来说是一种伤害，也会带来社会资源的浪费。

但另一方面，我们或许同样也要考虑，这是否仅仅只是开发商的问题，还是整个社会层面的问题？在今天高速发展复杂多变的中国市场经济大背景下，当整个社会都弥漫着一种浮躁和不确定的气氛时，真正能够沉下心来精耕细作谋求长远之计的人又有多少？如果我们站在开发商的位置又会怎么做？所以，这已不是单从某个侧面能够回答的问题，而是需要整个社会的努力，需要人们思维方式的根本转变，真正寻找到一个正常的社会合理健康向前发展的理性逻辑，从急功近利的粗放型发展上升到对品质的追求和提升。

R 记者：在您看来国内有哪些有代表性的旅游地产案例？

C 曹一勇：首先，华侨城可以说是一个成功的案例，但也应该看到，它的成功有着那个历史发展阶段的印记，如果把它拿到现在来看是要打个问号的。

再看万达在哈尔滨松北区开发的东北最大的文化旅游城项目，其中大型冰雪乐园将建成全球最大的室内滑雪场，万达的这个文化旅游城可以说是华侨城的微缩版，但按万达的开发速度来说，华侨城十年做成的事万达或许三五年就做完了。

还有成都的芙蓉古城和西安的曲江新城，尤其西安有着独特的历史文化底蕴，政府又在着力打造文化旅游产业，这些都构成了当地旅游地产发展的内在动力。

此外，张家口崇礼从它承办冬奥会雪上赛事来看，也具有突出的优势，更何况，那里本身就有着非常优秀的优美生态环境，如果整体再有一个优秀的规划理念，无论有没有冬奥会的因素，那里都将是一个非常值得看好的旅游地产开发区域。

R 记者：当前的这些大型旅游地产综合体项目愈来愈呈现出规模大型化、业态复合化的趋势，建筑师在这种大型项目中的角色如何转变，与传统建筑师角色有何不同？

C 曹一勇：记得在第20次世界建筑师大会上，建筑大师吴良镛提出了“广义建筑学”的理论；他提出，建筑师不应仅仅关心建筑，还要注重宏观和整体，关注建筑与环境、城市规划、建筑与自然生态的关系，并把相关的学科融入其中。

对于旅游地产来说，也可以借鉴这种“广义建筑学”的思维，这就需要建筑师不能只单纯地倾向于建筑，而是要关注经济发展不同时期的需求和城市发展的脉络，更多关注产业的发展，关注人口、交通与环境等各个层面的问题，最后再提出一个完整性的解决方案。这种更广义的思维也要求建筑师要具有更高层次的追求和更广博的知识面。

以博地澜屋来说，我们不会让自己停留在建筑设计这个单纯的层面，而是力求将四个专业（规划、建筑、景观、生态节能）融合在一起，而我起到一个企业灵魂或带头人的作用，通过对整个项目空间的把握和控制来实现规划、建筑、景观和绿色的有机结合。

R 记者：您有邮电部大院的从业背景，也有深入国际化民营企业的从业经验，在您看来大院和民营院各有何特点，又如何定位博地澜屋的现在和未来方向？

C 曹一勇：从市场角度来说，民营设计院无疑是站在了市场的前沿；从资源上说，国有大院具有民营院不具备的优质资源，但同时也缺乏民营院的发展动力，从灵活的机制、优秀的创意能力上来说也不完全胜过民营院。

目前，民营院和大型国有设计院也有向两极分化的态势，一线品牌的民营院已经开始整合和拓展产业链，借并购把战线拉长，比如上海的三益、联创，深圳的天华。

国有大院也有两极分化的表现，目前中国建筑设计研究院、北京建筑设计研究院和上海现代设计集团这几家设计院都拥有很强的执业实力，三者在体制和市场定位上都非常相似，但近几年来在机制、生产组织模式方面也都做了很多的探索，相比来说，北京建筑设计研究院比从前更加贴近市场，而一些国有大院也开始以敏锐的动作收购国外企业。

尽管如此，对大设计院来说，首要的还是如何面对“占市场，还是占高地”的问题，不能只想铺摊子，争效益，而是要坚持自己的定位，明确长远的发展目标，体现出能够代表国家高度的战略远见，体现出与民营院的差异化发展。

最后再谈谈博地澜屋，我们在成立公司之初，正赶上中国经济调整的第一年，所以我们把“做专做精”作为企业发展的终极发展方向，力求在“规划、建筑、景观及生态节能”这四大专攻领域里真正做到专业化发展；在规模上，我们会保持百人团队的中型设计企业的规模；从发展角度上说，我们也不会轻易去做盲目扩张，在保证设计和服务质量的前提下,更是要做具有专业沉淀和品牌价值的百年老店。