从保定房契看不动产交易价格

田旺杰

摘 要：依据河北保定房契，对近代房屋买卖价格的真实性进行分析，作者认为，房屋交易制度保证了契约记载房屋价格的真实性，也就是说官府的“法律”和民间的“习惯法”一起佐证了房屋价格的真实性。

关键词：保定；房契；不动产交易；价格

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）05-0080-02

杜恂诚先生在其论文中就上海道契中所反映的房价提出了质疑，认为上海房契在交易过程中，中人与买主私下串通，少报契价，目的是少交契税。这种现象在清代末期以牙行为不动产交易机构的过程中，一度比较盛行，确实出现了少报房价的现象。

一、虚报房价的可能性

房屋交易价格的虚报，主要来自于买主，因为买主承担着中人费用、契税、印花税、契纸费、注册费、教育附加等还得支付勘测费。这些费用占总交易的比例通常为15%左右。以民国三十四年曹凤山卖房契为例说明。

从下表来看，在所有的税费中，分两种，一种是不变费用，即每笔交易的费用是规定的，不随交易额的大小而发生变化，是手续费和契纸工本费，分别是1 500元和200元。另一种是可变费用，即税率是固定的，但税额是根据买价发生变化的。总体而言，一笔房屋交易各种税费支出占卖价的15%左右，税负是相当沉重的。税负的沉重和制度的不健全，为虚报房价提供了可能。

二、契约房价真实性分析

清政府对牙行的管理比较松散，没有在管辖地域上做出严格划定，保定城内的所有牙行可以在任意地方对不动产交易进行管理。为了增加收益，牙行之间互相竞争，牙人个人中饱私囊，增加自己收入。这种现象是有的，但毕竟是少数。并不能因此否定契约价格的真实性。

一从交易程序来看。草契由卖契人填写，卖契人不识字时，由经手承办人或代笔人填写，详细写出卖契人姓名、来源（祖遗、自置）、坐落、房间类型、朝向、间数、面积及附属物（包括树、井、厕所、连枷、石磨等）、中人姓名、交易单位、交易价格。卖契人不会主动或者随意少写交易价格，以便给买主讨价还价寻找机会和可能，从而引起事后纠纷。

二是从《汇编》看，保定不动产交易契约中，没有“绝卖”或“杜卖”字样，仅有“永为业”。虚报房价对买主是受益的，但对卖主和中人来说并不一定是受益的。从保定一份推让契约看，卖契人先后经过四次推契找价。就卖主来说，他每次找契要以上次契约价格为基础进行找价。如果契约价格是虚报的，找价就失去依据。卖主找价过高，买主不会同意；若找价过低，卖主还是没有达到心理预期。每次找价，原中人都要受邀请并参与找价，原中人不可能记住所有虚报契约价格进行撮合。中人所得“中介费”是官方认可的，保定通常为“买六卖三”，这个费用数字较小，不占很大比重。从事例推断，不具有可行性。但不排除亲戚、朋友以较低价格进行交易行为。

三是从制度上来看。在清代，保定房契交易既有官府牙行，还有中人、保甲、经手代办人、族长等。从这点看，交易不仅仅是卖方、买房和中人三方，还有其他监证人的参与。因此，在中人与新业主私下勾结，中饱私囊，其他参与人如何监证这个交易，是不是成为摆设呢？从身份和影响看，保甲、族长的影响和话语权要比中人大，尽管中人负责这笔交易的完成，但是还要兼顾保甲和族长的影响。

进入民国以后，保定城市由城关分局管理不动产交易。买主手持草契赴县办理契税时，县级管理机构要对草契内容进行处理，有两种情况，第一种为“原抄”。在《汇编》中，大多数契约上有“原抄”或“房间数自报“字样，即按照草契内容填写官契和契税；另一种情况为重新丈量和勘测。在一些契约上标有“丈量后重新填写”、“房间数有变动，数后再填写”，说明官府在办理红契时，不仅仅在于收缴契税，还在关注契约内容的真实性和产权交易的合法性。按照逻辑推理，一个地方的建筑风格、房间面积大小通常是差不多的。如当代的房屋计算面积，一居室、两居室、三居室面积，在人们的心目中有一个比较一致的概念认识，一居室通常为10平米左右，两居室为30-80平米，三居室为80-120平米。后来随着建筑面积的扩大，人们的认识也在变化。因此，契约中的房间数，在县府办理官契时，通常会对房间数、面积和交易价格进行核实的，不会没原则去办理的，因为县府会为增加契税收入而对房契交易价格进行核对的。

20世纪30年代，保定不动产买卖见证制度更加庞大，有公证人1人，城关田房中人2-3人，城关田房调查员1-3人，均为钤盖红印，这说明以上人员均为官府指定，为官办人员。在30年代还成立了不动产资产价格核准委员会，对每笔交易按照市场价格进行核准，按照核准价收缴契税。

因此，不管是从制度方面，还是逻辑推理方面看，房契价格是可信的。如在古代中国实行的盐业专卖制度，私盐泛滥很严重，但私盐的贩运永远没有超过专卖盐业的数量和盐税。直隶契税数量的减少与自然灾害、战争纷乱所造成的生产力破坏严重，经济下滑，田房交易数量下降有关系，并不能把主要原因归于虚报房价。

参看文献：

[1] 邓亦兵.清代前期京城房产交易[J].中国社会经济史研究，2012，（3）.

[2] 宋美云.近代天津会馆房地契约与诉讼习惯研究[J].史学月刊，2007，（2）.

[3] 谢全发.中国近代扬州民间契约传统与变迁——以房契为例[J].贵州民族学院学报：社会科学版，2006，（3）.

[4] 刘秋根.保定房契档案汇编（南京国民政府时期四）[M].石家庄：河北人民出版社，2012：34.

[责任编辑 李 可]endprint