房地产开发商在工程量清单招标时需注意的问题

张 东

(1.太原理工大学建筑与土木工程学院，山西 太原 030024； 2.山西万景源房地产开发有限公司，山西 太原 030012)

·招标投标·

房地产开发商在工程量清单招标时需注意的问题

张 东1,2

(1.太原理工大学建筑与土木工程学院，山西 太原 030024； 2.山西万景源房地产开发有限公司，山西 太原 030012)

通过市场调查，详细分析了建设单位在工程量清单招标中存在的对材料价格不确定、不重视市场价格因素等问题，并提出了具体的解决策略，以降低工程成本，实现建筑企业间的良性竞争。

房地产，工程量清单，招标，竞争

为了规范参与建设工程各主体方的计价行为，同时也为了使建筑市场更合理更有序地走向良性竞争，国家推行了工程量清单计价规范。根据“量价分离”的原则，在招投标采购过程中，建设单位对招标工程内容和工作量负责，建设单位对投标工程价负责。那么，在上述原则下，作为房地产开发单位，如何有效地实施招投标采购，实现工程更经济、更安全的发包，就上述问题进行了详细阐述和分析，以求达到促进房地产业主单位更理性地开展招标工作的目的。

1 现状及问题

招标方和投标方，从立场上来看是两个对立的主体，行为一致，根本目的却不一样。招标方想要通过招标采购获得价低质优的工程服务，而投标方则希望通过招标采购获得可观的利润。而双方实施的行为，都是为招投标中的标的服务。房地产开发行业中上述对立表现的更为突出。房地产行业，由于近几年工程量清单的推动力度加大，工程招投标过程中越来越多的涉及了工程量清单的计价问题。比如太原，凡是进入建筑市场进行招投标的房地产工程，清单计价模式的应用比例基本接近100%。但是，我们在使用清单计价中，究竟有没有实质上达到清单计价的目的，实现良性竞争、降低造价等等初衷，却值得进一步落实。这里面有人为的问题也有制度的问题，但更多的是工程量清单招标本身的问题。

经过市场调查，我们认为建设单位在工程量清单招标方面现状及问题如下：

1)工程量清单编制前，往往缺少必要的内容切分，容易导致投标不平衡报价。一项房地产开发工程，主要包括：桩基、降水、土石方工程、结构、建筑、初装修、公共区精装、水电暖通安装、消防、庭院工程、市政接入等。我们招标时如果把上述工程统一打包招入总承包的范围，那么，在实际施工中，我们会发现一些问题，主要包括：a.土石方工程常常因为开发所在地的常住居民的限制从而造成不得不由当地居民分包的情况。b.公共区精装修通常在招标阶段设计不完善，从而导致实际施工时变更。c.给水工程目前存在自来水工程公司的行业垄断，住户水表之前的工程将不得不发包给自来水工程公司相关单位。d.电气工程按照目前太原市供电局的政策，对于照明电气以户表为界，户表前的变配电工程往往由供电局指定的施工企业进行施工，按照120元/m2缴纳配套费。上述问题一旦发生，如果投标方在投标时已提前预计上述问题的发生，那么，投标方就可以在投标时把上述相关的报价报低，无形中在一个控制价下把其他的报价报高，从而造成不平衡报价，一旦不平衡报价方中标，那么，意味着业主方要为工程实际投资多付出造价。

2)工程量清单编制过程中，对材料、设备价格不确定导致投标不平衡报价，招标后施工方容易与业主发生纠纷，造成招标竞争失效。我们在编制一项房地产开发工程招标控制价时，比较大的困难是材料和设备的计价问题，材料主要包括：防水材料、保温材料、植筋、外墙装饰材料、精装修材料、给排水管材、阀门、配电箱(柜)、暖通表计、消防材料、门、窗等；设备包括：泵房设备、人防设备、消防设备、智能化设备等。这么多的材料和设备，如果我们在招标控制价编制时计入的高了，无形中对施工方投标价放宽了政策，如果我们计入的低了，又会影响控制价的编制结果，容易在招标前引起投标单位的疑问，造成招标中的反复修改控制价的不利局面。不管上述哪一种情况，最终都将导致施工方投标不平衡报价。这种报价一旦中标，往往是要么施工方因为投标材料或设备价太低，买不回来，要求业主增加费用；要么是施工方投标时材料或设备价太高，业主认为实际进场的材料或设备物不所值，双方发生纠纷，这种纠纷又往往是以业主低头让步为结果的，这就意味着招标竞争失效。

3)招标方对材料、人工等市场价格风险因素不够重视，导致投标方不平衡报价。清单计价从本质上来说是要解决“量价分离，风险分担”的问题，但是，我们在招标时往往淡化这一观念，从政府的政策发布来看，也是常常发布利于施工方的政策，对材料、人工价格的规定缺乏基于清单计价基本思路的初衷，给人的感觉是：只要材料价格涨了，施工方就可以找建设方调价格，只要人工政策工日价涨了，施工方也可以找建设方调价格。大部分清单招标工程甚至还存在动态调差的工作，企业基本上不编制自己的企业定额，招标控制价受建筑市场影响过分依赖于定额依据，导致清单招标计价的实质仍为定额计价，导致清单招标风险流于形式。在这种风险情况下，业主单位总是被动地接受来自于施工方、市场、政策等多方面的风险，给人的感觉是业主就是“沉默的羔羊”，各方都在剪羊毛，羊毛出在羊身上。

2 注意问题，提前解决

既然上面的问题这么多，而且每一个问题面临的都是造价的提高。这种情况下业主方就需要对问题作出提前预防的姿态，不能任由之而为，而应该相机而动。

我们招标的基本原则是公平竞争，如果因为我们在工程量清单招标时清单编制的问题而导致招标的不公平，那么，我们造价人员是有不可推卸的责任的。所以，我们在招标时一定要注意问题，提前解决。1)清单编制前一定要与业主方、项目管理方进行有效的沟通，落实实质的招标内容。对于设计不明确的工程、市场价与定额价偏差较大的工程、施工方案摸不清的工程、有可能垄断经营的工程我们都要确定范围，给出暂估价，这样，所有投标商投标时对于上述不确定的工程都按一个标准投标，剩下的工作内容就可以形成有效竞争。2)清单编制过程中我们通常会遇到各种各样的新材料、新设备，我们不可能在编制控制价的短时间内完全摸清相关的市场价格。同时，即使摸清相关的市场价格，我们也不好对将来使用的材料、设备档次及品牌进行确定。因此，对于这一部分我们设置材料(设备)暂估价，材料(设备)进场时按实际认价即可，这样保证投标方在材料和设备上不容易制造不平衡报价。3)要重视“量价分离，风险分担”的基本原则，避免在招标合同签订涉及执行市场材差的合同条款，即使必须考虑市场价格波动，也要以风险因素范围的形式约定，同时还要约定清楚调整的材料范围，最好是合同中直接点明哪些材料。要重视《计日工表》《总承包服务费计价表》等，在招标清单中要列入并提醒投标方认真填写，在合同执行过程中也要认真执行。

3 结语

建设单位在工程量清单招标时，对招标清单的编审是一个很重要的工作，过程中要注意上述容易引起不平衡竞争的问题，只有上面的问题解决好了，招标清单才可以形成有效竞争，才可以在投标方中采购到最有竞争力的供应商。

[1] 中国建设工程造价管理协会.建设工程造价管理理论与实务[M].北京：中国计划出版社，2011：67-70.

[2] 张 东.政府投资项目的全过程监控造价管理工作的探讨[J].山西省工程建设标准定额信息，2012(5)：12-16.

[3] 李士杰.谈工程量清单计价方式下的招投标工作[J].山西建筑，2013，39(8)：221-222.

ThemattersneedingattentionofrealestatedevelopersinBOQbidding

ZHANGDong1,2

(1.ArchitectureandCivilEngineeringSchool,TaiyuanUniversityofTechnology,Taiyuan030024,China; 2.ShanxiWanjingyuanRealEstateDevelopmentLimitedCompany,Taiyuan030012,China)

Through the market survey, this paper analyzed in detail the existing uncertainty of material price, unemphasis on market price factors and other problems of construction units in BOQ bidding, and proposed specific solution strategy, in order to reduce the engineering cost, realized the benign competition among construction enterprises.

real estate, BOQ, bidding, competition

1009-6825(2014)33-0242-02

2014-09-13

张 东(1979- )，男，在读工程硕士，工程师，经济师

TU723.2

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