如何加强建筑物在使用过程中的养护

张俊华

(原平市大营温泉开发管理处，山西原平 034100)

改革开放以来，我国经济建设高速、健康的发展，各种为人们进行生产和生活、学习、工作使用的建筑物不仅数量激增，并且质量、功能也迅速提高，从而形成了国家和社会日益增长的庞大的物质财富。面对这笔巨大的物质财富，我们又是如何保证其发挥最大的社会效益和经济效益的，答案是否定的。我国长期存在的“重建设、轻管理”的思想，使得大量既有建筑结构、建筑部件和建筑设备由于没有得到有效的维护而导致现有建筑物存在一年新、二年旧、三年破的严重浪费现象，甚至其安全性亦受到了影响。那么，保障现有建筑物正常的使用功能，保持、延长其使用寿命，建立和完善我国现有建筑物在平时的使用过程中日常的养护管理制度就显得尤为迫切。下面重点介绍如何对永久性建筑物的日常养护管理。

1 全面提高房屋管理人员素质

房屋管理人员是现有建筑物的直接管理者，对于建筑物养护的好坏起着关键性的作用。

1)随着社会的进步，建筑物也越来越向现代化、智能化、大型化发展。对于房屋管理人员也要紧跟形势，不仅要具备足够的专业知识和一定的法律知识，还要有足够的责任心，懂得如何用最合理的维修养护手段使建筑物取得最大的社会效益和经济效益。不能目光短浅，只顾眼前，只管不修，只修不养。具体来说，一要有足够的建筑专业技术知识和建筑物维修养护知识，能够看懂各类建筑物的设计图纸，能够鉴定房屋的完好和危险程度，合理安排所管建筑物的养护和维修计划。二要具有综合分析能力，能够协调好各方面的关系。合理利用好建筑物养护和维修资金，既能保证建筑物完好，使用者满意，又能节约资金。三要有一定的宣传工作能力，能够向建筑物的使用者宣传如何合理地使用现有建筑物，爱护现有建筑物的有关知识，使使用者都能自觉地、正确地使用建筑物的各种设备，及时保养修缮，避免出现人为损坏。

2)要求房屋管理人员具有足够的道德素质和品德修养，有良好的职业道德，坚持原则，主动服务，按照制度及时发现问题，适时养护，全心全意为建筑物的使用者排忧解难。

2 建立健全必要的养护管理制度

在使用过程中加强对现有建筑物的养护，就必须建立必要的养护管理制度，要以制度为准则，规范房屋管理人员的工作。

1)要建立对建筑物的定期检查制度。

为了及时发现建筑物可能存在的问题，合理安排维修，保证建筑物安全和正常使用，房屋管理人员每年要安排固定时间，对建筑物进行一次全面普查，作好记录，对建筑物的每个部位所发现的问题分析汇总，对于建筑物的完好等级做出准确评价，为房屋管理人员编制养护计划提供准确资料。在每年雨季前，要对建筑物的屋面、雨落管等部位进行防雨防漏检查，保证建筑物在雨季不发生漏雨情况;在每年冬季供暖前，应对建筑物的门窗、供暖设备进行检查，保证冬季不走风漏气，供暖设备能够正常运行。每次特殊的天气如暴雨、大风、大雪、地震过后，应对建筑物进行一次排查，发现问题应立即解决，不能等待，保证建筑物的使用安全。房屋管理人员对于定期检查制度，一定要领导负责，全面监督，持之以恒，认真负责，落到实处，不能走过场，敷衍了事。

2)根据定期检查结果，适时安排维修及抢修。

建筑物的安全直接关系到使用者生命及财产的安全，决不能有一丁点的疏忽和懈怠。房屋管理人员应根据定期检查结果，对建筑物哪些部位，何时需做何种维修，怎样维修或养护应做到心里有数，能够及时安排相关人员对建筑物进行维修处理，并隔一定阶段，对已经维修部位进行复查，确保问题的彻底解决，防止因维修不达标而存在威胁安全的隐患。当出现雷击、漏电、火灾、塌方、爆炸、漏水等意外灾害事故时，还要有必要的抢修制度。做到零修不过夜，急修不超过4 h的检修要求。并且要有必要的材料储备和物质保障，最大限度地降低建筑物使用者的损失。

3)建立科学的定期保养制度。

要保证建筑物的安全、可靠，尽可能发挥现有建筑物的社会效益，延长其有效的使用寿命。因此在建筑物的管理维修方面，就决不能按照以前一贯的做法，对现有建筑物只维修不保养，哪疼医哪，哪里问题出现了然后再亡羊补牢去修哪里。一定要改变观念，在平时注重“养重于修”，对建筑物建立定时保养制度。按照国家相关规范，建筑物的各构、部件均有规定的使用年限，超过了其正常的、合理使用年限，就会不断出现问题。若等到这些构、部件损坏严重了再去修缮，就已经为时已晚了，可能铸成大祸。应该在合理使用年限内，订立科学的保养、更换制度，以保证建筑物的正常使用，延长其使用寿命。例如:门窗、墙壁的油漆，饰面层一般5年应重新油漆一遍;建筑物的纱窗3年左右，就应该刷一遍铅油保养;外墙10年左右进行一次检修、更换;照明电路明线、暗线每年检查线路老化和负荷变化情况，必要时可全部更换。这种定期保养制度，是保证建筑物安全、完好、增加使用寿命的非常重要的制度。

4)建立建筑物技术档案管理制度。

建筑物技术档案记述反映了建筑物建设、修缮、养护等具有保护价值的一些真实记录(包含设计图纸、竣工图纸、施工洽商、现场照片及一些重要的辅助文字资料)，它是以后对建筑物进行维修、养护的重要参考依据。如果要对现有建筑物进行维修或养护，专业技术人员就必须要查阅保存好的建筑物技术档案，以便了解建筑物的实际做法，为养护的决策提供强有力的依据。

3 对建筑物重点部位加强检查，制定合理的养护计划

3.1 屋面防水层

因屋面经常遭受风和雨的冲刷、侵蚀，阳光的照射、大气温度变化的影响等，使其老化速度加快。另外，一些不懂专业而又私搭乱建者的人为损坏，也使得屋面防水处于损坏状态。因此，为了延长屋面防水层的使用寿命，节省返修费用，在使用过程中必须通过检查和保养制度，以养为主，及时有效维修。具体做法如下:

1)屋面清扫。

非上人屋面，每月或每季度应组织相关人员对屋面上的落叶、枯枝、青苔、杂草等清理1次。下雨及下雪后，应及时清除雨雪;上人屋面，与地面一样要经常清扫，保证下水道畅通。保证各种防、排水设施处于有效状态。

2)定期检查。

组织专业技术人员定期对屋面上各种设施的工作状况，进行全面详查，做好记录。按照记录情况，制定维修、保养方案。请专业维修保养队伍，合理修缮，使屋面防水层永远处于完善状态。

3)屋面使用应加强管理。

屋面的使用，必须经过房屋管理人员的允许，并进行合理规划。对于屋面经允许增加的附属设施如广告牌、天线等要求其专业人员提供满足国家规范的合理的构造方法，防止对于屋面防水层的破坏性操作。施工时应有必要的保护措施，并且在使用期应有专人管理。上人屋面要杜绝私搭乱建，随意改变使用用途，屋面严禁使用具有腐蚀性的液体，以免对屋面防水层造成破坏。

3.2 外墙面

定期检查时，可通过观察或用小锤轻划检查。不允许用强酸对任何墙面进行擦洗;外墙面上有露出的铁件，必须定期刷漆保养，防止铁件锈蚀影响结构及水锈污染墙面。对于空鼓墙面应局部或全面更换，防止影响内部保温层及结构墙体的使用寿命。

3.3 门窗

对于建筑物的使用者要做好宣传工作，在平时发现问题应立刻解决。

1)不要在门扇上悬挂过重的物品且避免锐器磕碰、划伤。开启或关闭门扇时，不要用力过猛。

2)不要用湿手开启门锁，或将腐蚀性溶剂溅到木门及门锁上。开启门锁或转动门锁把手时，不要用力过猛。合页、门锁等经常活动的五金配件，发生松动时要立即拧紧。门锁开启不灵时，可以往钥匙孔中加入适量的铅笔芯末等润滑物进行润滑。

3)擦拭玻璃时，不要使清洗剂或水渗入玻璃压条缝隙内，以免压条变形。擦拭玻璃时不要用力过猛，以免玻璃损坏伤及人身。玻璃破损后务必请专业人员进行维修。

4)清除木门表面污迹时，可采用哈气打湿后，用软布擦拭。硬布很容易划伤表面，污迹太重时可使用中性清洗剂、牙膏或家具专用清洗剂，去污后，立即擦拭干净。木门的棱角处不要经常磨擦，以免造成棱角处饰面材料褪色破损。在清除木门上的灰尘时，不使用软棉布擦除时，可采用吸尘器进行清除。为保持木门表面光泽和使用寿命，应定期进行清洁、除尘，可使用木制装修产品专用的养护液对其表面进行养护。

3.4 结构层

严禁在结构上任意开凿孔洞，若要开凿，必须经过设计验算并经房屋管理人员同意。对于使用者在地面上堆放的物体，若有超载情况应立即让其清理，避免引起结构破坏。

3.5 卫生间

通过检查，是否有漏水及积水情况，防止积水渗入墙体及结构层影响使用寿命。

3.6 顶棚

发现翘边、裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。

4 结语

经过30多年的发展，我国大量的建筑物已处于维修高峰期，若我们不能够在建筑物的管理上给予足够的重视，依然采用“重建轻修”的做法，不能够做到未雨绸缪，加强对建筑物的养护。对于国家的这笔庞大的物质财富就不能保障其正常的使用功能，保持建筑物合理的使用寿命，将会给国家带来巨大的损失。因此，我们一定要重视建筑物在使用过程中的养护工作，使建筑物发挥其最大的社会效益和经济效益。

［1］李仕国，狄生奎.高校建筑物生命周期内的管理维护工作探析［J］.建筑节能，2009(3):75-78.