桂林市临桂新区国际城市综合体项目定位研究

陈 超

(桂林电子科技大学，广西桂林 541004)

随着桂林国际旅游胜地建设正式批复，城市快速发展、激化城市综合体项目延生。从以下几个方面进行论述。

1 宏观经济分析

桂林市属于世界知名的旅游城市，旅游业作为城市主要支柱，桂林未来将重点发展与旅游业深度融合的现代服务业(会展业、商贸服务、交通邮电、文化体育);产业发展为城市办公及酒店类物业的需求提供了良好支撑，使之形成可持续发展的态势。旅游业的快速发展推动经济的发展。

桂林人均可支配收入持续增长，增强了投资者的信心，提高了收益的预期。居民消费性支出占可支配收入相对较低，居民消费较为保守，未来发展空间较大。

2 项目所在区域发展分析

桂林将在“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”的发展战略下，以推进“国家旅游综合改革试验区”的实施为契机，建设成为中国山水之都，世界旅游名城。多元中心，组团式发展模式，拓展了城市的发展机遇。桂林市的城市发展方针为“两带双核八组团”，其中的双核就是指老城中心区和临桂新区。桂林城区功能定位使各个片区逐步形成自己的产业集群，通过功能互补，实现了整体的优化。其中，桂林市对临桂新区的定位为新兴行政中心、物流中心和会展中心。

随着2014年贵广高铁建成，桂林机场航站楼扩建及公路网的完善，未来将增加旅游业发展机遇并带动商业、酒店等行业的发展。临桂新区将成为桂林发展新的动力，提高其城市竞争力。本项目位于临桂新区副核心与生态绿化休闲带节点，是新区的重要门户。临桂新区中心城区规划面积13.7 km2，2025年规划人口40万，规划定位——桂林世界旅游城行政商务服务中心，是未来临桂新区的CBD。与行政办公主核心区特征不同，项目所在新区副核心的综合发展属性明显，是新区的重要门户，未来目标客群和产品业态与主核心存在一定差异，形成差异化竞争。

本项目的选址具有以下意义:1)与老城区CBD相比，临桂新区CBD在规划、配套设施及交通等方面具有优势;2)本项目考虑了与片区开发的适当同步，减少入市风险;3)临桂新区CBD周边道路系统目前基本成型，人流量少，前期单纯的商业物业开发风险大。

3 各功能物业市场分析

各功能物业主要包括写字楼、商业、酒店及住宅。下面分别进行分析:

1)写字楼。目前桂林的办公物业以商住楼为主，且品质低，管理和形象较差，升级发展需求迫切，符合现代化城市发展的智能化写字楼具有较大的市场空间。桂林主要的写字楼产品偏向于住宅，设备设施未能满足现代化办公环境的需求，管理服务水平专业性不强，写字楼物业的商务价值尚未体现。未来随着现代服务业的发展，对办公环境的要求必然提高，专业性的写字楼产品也展现了城市形象和推动着商务市场的发展。近3年写字楼将从商住楼往纯写字楼过渡，写字楼将有质的提升。

2)商业。

a.商业发展分析。商业市场遵循以下发展阶段:步行街→百货→购物中心→体验式主题性商业。临桂新区市场目前处于百货向购物中心发展阶段，未来随着花样城等购物中心的入市，将推动商业形态的多元化发展，同时促进商业的升级。

近年来，桂林市居民生活水平及消费能力正逐步提高，对商业消费产生了更多元化和高层次的需求，为桂林商业发展创造了良好机遇。

未来临桂新区各大购物中心的入市，将推动商业形态向多元化方向发展，同时促进城市商业的升级。

b.业态分析。与国际旅游城市相比，国内旅游城市业态较为单一，缺乏休闲娱乐业态。

与国际及国内旅游城市相比，桂林目前商业业态构成较为传统，以传统零售业为主，缺乏城市旅游商业类业态，难以满足庞大的旅游人群的需要。

未来，为打造“世界一流休闲旅游城市”，桂林将积极发展文化娱乐、特色餐饮等与旅游业配套的消费性服务业。

3)酒店。

a.酒店业市场现状。目前桂林五星级酒店平均入住率75%以上，随着国际政策刺激旅游业及会展业的发展，未来桂林酒店业市场需求将持续增长。酒店主要分布于滨江区域和榕湖风景区区域，临桂新区暂无星级酒店，未来发展空间较大。

b.酒店业管理现状。桂林市酒店整体仍然以低星级酒店为主，高星级(四五星)酒店比较少。

目前桂林已营业的高星级酒店大多由国内酒店管理集团管理，国际五星级品牌酒店市场空白明显，酒店业发展尚不成熟。

目前桂林五星级酒店质量还未达到国际及国内主流星级酒店标准，酒店建设时间较早，设备相对陈旧。

c.酒店业未来前景。桂林宏观经济持续向好，整个市场需求继续增加，未来国际知名五星级酒店将相继落户桂林，但由于未来各区域市场酒店供给分布广泛，各区域内的酒店需求有望得到分流，在本区域得到满足。面对未来较强的市场竞争格局，本项目应着眼于把握未来酒店市场发展趋势，着眼于商务功能化、细分化高端产品，实现价格的跃升，并沉淀具备可持续发展能力的核心资产。

4)住宅。桂林市住宅热点区域在临桂新区商品房，土地的供应与成交均占到整体市场的50%以上，是房地产市场的热点区域及主要供应区。桂林市区土地供应有限、未来价格上涨趋势明显。市场回暖趋势明显，随着市区供应紧缩，价格上涨趋势明显，临桂作为政府发展的主力方向，将吸引老城区刚需西迁临桂，临桂片区将是未来桂林房地产发展的主流。

4 项目基地分析

1)规划指标。

a.地块指标。占地面积约93 324 m2，绿地率不小于30%，用地性质为商业用地，容积率不大于5。

b.规划限制。建筑密度为35%，项目西北角及东北角处设有禁止开口路段，项目西面未完全临街(西侧红线距道路50 m)。

项目地块规划较灵活——项目地块格局方正，地势平缓无高差;但项目地块建筑密度较低，对项目布局造成一定影响。

2)项目周边路网组织。本项目周边路网四通八达，与城市重要节点紧密相连。项目位于机场至市区的必经之处，四周道路呈“井”字形连接桂林重要的城市节点，距机场11.6 km，距市政府13.3 km，距火车站(桂林站)12.5 km。

3)资源条件。

a.项目周边资源条件。地块周边自然资源禀赋好，临近中心公园和水系;文化设施丰富，紧靠一院两馆;行政机关集中，配套设施齐全。

b.项目限制分析。项目西北角及东北角处禁止开口路段，降低了该处的商业氛围，损害了其商业价值，建议取消。项目西面未完全临街(西侧红线距道路50 m)，影响项目展示性，建议缩短红线与项目的距离。

4)项目昭示性分析。项目北面世纪大道，道路宽敞，道路两边绿化遮掩行人视线，一定程度上影响昭示性，昭示性较佳;项目西面平桂西路道路较为宽敞，两边无障碍物遮挡视线，昭示性佳;项目南面为规划道路，暂未修建，道路较狭窄，南侧为正在开发的综合体，项目展示较差，昭示性一般。

5 项目定位及方案规划

城市综合体是城市增长的发动机，聚集、高效、复合、活力、地标，带动城市功能的升级。具体表现为如下四个方面:第一，降低综合商务成本。第二，系统有机化(1+1＞2)。多个子系统的有机融合，各功能共生，局部好坏与整体大局息息相关。第三，核心区优势带来消费范围的扩大。第四，综合体将不同时段功能组合在一起，使其保持24 h的繁荣，提高了使用效益。

项目定位难点分析:

1)定位难点。a.作为城市新区开发的项目，未来发展存在诸多不确定及影响因素;b.临桂新区物业资产价值尚未显现，如何保证项目的盈利与可操作性;c.挖掘地块属性和价值，契合各功能物业的发展需求。

2)应对策略。a.目标客群及发展尺度是项目发展的核心线索，采取合理的分期开发策略降低风险;b.合理的租售配比界定;c.符合体现物业价值的平面布局规划;d.超前的市场格局，保有软硬件先进性，从市场中建立中高端形象，适当保有弹性，构建可以持续引领的核心竞争力。

6 结语

项目定位是目前应用非常广泛的一项系统工程，制定出能准确满足当时、当地市场需求的项目定位，用以指导项目建设，则事半功倍，产生极大的经济效益和社会效益。通过以桂林市临桂新区国际城市综合体项目定位研究为例，对桂林地区酒店、商业、写字楼和住宅进行了系统的分析和定位，希望能够有效解决桂林地区各类物业和综合体项目定位的实际运用问题，使其能够大大提高投资效益和城建水平。本文虽以城市综合体举例，实则对桂林地区酒店、商业、写字楼和住宅中的单一产品，亦有一定借鉴意义。

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