承租人行使优先购买权之同等条件标准探究

毛成

（上海市徐汇区人民法院 民四庭，上海200030）

承租人行使优先购买权之同等条件标准探究

毛成

（上海市徐汇区人民法院 民四庭，上海200030）

房屋承租人优先购买权行使的实质条件为在同等条件下。然而，对于同等条件的界定，当前学界尚未形成一致意见。要在平衡出租人和承租人之间利益的前提下实现优先购买权，避免优先购买权流于形式，就必须对同等条件的内涵和外延进行明确界定。实践中，该条件既要保证具有一定的客观标准，又要确保具有相当的弹性，才能使承租人的优先购买权行使具有可操作性。

优先购买权；价款；付款方式；同等条件

所谓“承租人的优先购买权”，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。我国《合同法》第230条对此作了明确规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。同时，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国<民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条也规定，出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。可以看出，承租人优先购买权的实质是在不损害房屋出租人利益的前提下，保障承租人的合法权益，对房屋出卖人选择合同相对方的自由进行适当限制。

根据《合同法》及《意见》，承租人的优先购买权是建立在同等条件的基础上的。只有在同等条件下，房屋承租人才能行使优先购买权。那么，在满足形式要件，即在一定期限内主张优先购买权的情况下，是否具备同等条件就成为承租人能否实现优先购买权的实质性条件。然而，实践中房屋交易纷繁复杂，且日益呈现出多样性。在此背景下，如何认定同等条件，进而将同等条件量化，则成为认定承租人能否行使优先购买权的关键。

一、我国关于承租人行使优先购买权之同等条件的观点评述

当前我国立法对同等条件并未进行明确界定。《合同法》第230条及《意见》第118条只规定承租人在同等条件下享有优先购买权，但对同等条件未明确规定。长期以来，我国学术界和司法实践中一直存在两种不同的观点：一是绝对同等说，即承租人购买房屋的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致；二是相对同等说，即承租人的购买条件与其他购房者的条件大致相等即可，无需完全相同。

在上述观点中，绝对同等说过于严苛。实践中，一份完整的房屋买卖合同覆盖的范围极为广泛，包括房屋的价格、付款方式、付款期限、购房者的资质、房屋出卖人的特殊要求等。过分强调承租人购买房屋的条件与其他购房者的条件完全一致显然缺乏可操作性，往往会使承租人的优先购买权流于形式。相对同等说虽然较绝对同等说更具弹性，但实践中缺乏具体的操作标准，过分扩大了法官的自由裁量权，易造成“同案不同判”的情况，不利于司法统一。笔者认为，同等条件的内涵十分宽泛，特别是在房屋买卖合同日益精细的今天，合同双方当事人对房屋买卖的权利义务关系约定更为细致，从而进一步丰富了同等条件的内涵。从同等条件的内容看，房屋的价格、付款方式和期限、房屋出卖人的特殊要求等合同主要条款均可被视为同等条件的重要因素。一般认为，房屋价格和付款方式及期限为同等条件的基本要素。

对于房屋出卖人和购房者之间一般意义上的房屋买卖行为，应以绝对同等说来理解。所谓“一般意义的房屋买卖”，是指出卖人和买受人之间没有特殊要求和条件的房屋买卖行为，该种买卖可适用于任何买受人。若房屋出卖人和买受人之间另有特殊约定或特殊要求，则应具体问题具体分析。总体来说，承租人与购房者的购买条件大致相等，即可视为同等条件。

然而，实践中远非如此简单。出卖人出卖房屋有时并非仅仅为了获得价金，还有可能是为了获取购房者给予的特殊利益，如某种机会或某种资质等。该种机会或资质应如何折算呢？承租人在此情况下能否行使优先购买权？面对房屋买卖合同中的特殊要求，如何折算就成为判断同等条件的重要问题。

二、承租人行使优先购买权之同等条件的具体构造

（一）价格是同等条件的首要和主要因素

合同法是财产法的一部分，房屋价格无疑是房屋买卖合同的关键条款。获得尽可能高的购房款是售房者出售房屋的最主要目的，而购房者则希望以尽可能低的价格购得房屋，双方的交易焦点便凸显在价格方面。同时，价格作为一种客观存在，在实践中的操作标准极其明确，避免了当事人关于同等条件标准的争议。因此，不论是理论学说还是审判实践，均以价格相同作为同等条件的首要因素。

承租人以与购房者相同的价格购买房屋，可以享受优先购买权。但实践中，若售房者基于某种特殊原因以优惠价格将房屋出卖给第三人，则三方可能会对同等条件的确定产生分歧。有学者主张，出租人基于某种特殊原因给予其他买受人较优惠的价格，如果此种优惠能以金钱计算，则应折合为金钱并计入价格中；如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。另有学者认为，将优惠价格赖以形成的基础进行折价，不仅在折价的程度确定上存在难度，而且当不能以金钱计算优惠基础时，以市场价格来确定房价的观点有悖于一般道德价值观念。这会使交易双方当事人之间的关系变成完全的金钱关系，即使当前使房屋出卖人的利益得到满足，但从长远来看，缺乏人情味的市场是不健康且不健全的。

笔者认为，以上看法均有一定的道理。当出现价格差异时，可以考察价格差异的基础。若该基础能以金钱计算，则应折合为金钱并计入价格中；反之，则不宜折合为金钱计入房价。

以亲属之间的房屋买卖合同为例，2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条明确规定，“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙祖女、外孙子女的……”健康的市场应当是充满人情味的市场。在市场交易中，不仅应观察买卖双方的实际价金，更应考虑具体买卖合同中的特殊因素。在该种房屋买卖合同中，出租人出售该房屋的初衷绝不仅仅是获得购房款。他在获得购房款之余，还希望特定人，即自己的近亲属受益。因此，若强行将此亲属关系折合成金钱，并由承租人行使优先购买权，则房屋出卖人虽然能够获得更高价金，但却无法实现使特定人受惠的合同目的。故对于无法折合成金钱的优惠关系，不应以市场价来确定房价，而应综合考察该种关系在合同中的地位，从而决定承租人能否行使优先购买权。

一般来说，价格等同是同等条件最基本的要求。杨立新教授认为，同等条件是指价格的同一，主要是指出价，包括价格、交付房价期限、方式等，至于所出售房屋的部位、数量应无区别，更是题中应有之意。审判实践中也将价格等同作为承租人行使优先购买权的首要条件。然而，价格等同是否应是绝对等同？若价格相同，但其他方面有所差异，是否也可被认为是同等条件？这些问题在实践中有待进一步探讨。

（二）付款方式是同等条件的重要参考因素

房屋买卖合同是双务有偿合同，出卖人的义务是交付房屋，买受人的义务是交付房屋价款，故除了房屋价款的数额，支付方式就成为了双方关心的重点。同时，虽然价格是同等条件中最重要的内容，但实践中却是发生争议最少的因素。

对于房屋价款的支付方式，一般而言，如果第三人一次性支付房屋价款，则承租人不得以分期付款的方式主张优先购买权；若出卖人允许第三人以分期付款的方式购买房屋，则承租人必须为出卖人提供充分而适当的担保，否则不得要求分期付款。因为各人的支付能力及出卖人对买受人的信赖程度不同，支付能力和信赖程度也是同等条件的题中之意。分期付款这种方式本身体现出房屋出卖人对买受人支付能力的信任。这种信任或者源自房屋买受人的人格魅力，或者是因为该买受人提供了充分而适当的担保，或者出于其他合理理由。因此，承租人若同样主张分期付款，除非房屋出卖人自愿放弃担保，否则承租人必须具备与买受人同样的担保，以取得出卖人的信任。

当买受人主张分期付款且得到出卖人同意时，承租人行使优先购买权的付款方式可以分为全额付款和分期付款两种。在价格相同的前提下，承租人一次性全额付款，且付款期限不得晚于买受人最后一次付款日期。承租人行使优先购买权的实质要件即为同等条件，而同等条件最重要的因素即是价格等同。因此，买受人分期付款时，承租人在同等价格的条件下主张一次性付款，显然该付款方式要优于买受人的付款方式。但是，一次性付款同样涉及付款期限的问题。因承租人只需保证与买受人同等条件，故承租人的付款时间只要不晚于买受人分期付款的最后一次付款日期即可。

在价格相同的前提下，承租人若同样选择分期付款，则必须提供充分而适当的担保，且分期付款期限不得长于买受人的付款期限。房屋出卖人之所以同意买受人分期付款，是出于对买受人支付能力的信赖。但出卖人对承租人的支付能力未必会有如此信赖，所以承租人若同样主张分期付款，就必须取得同样的信赖，提供充分而适当的担保。同时，在取得出卖人的同意后，承租人在付款期限方面亦不得晚于买受人。如此方可确保承租人在同等条件下主张优先购买权。

（三）同等条件的空间范围仅限于承租部位

若承租人只承租房屋的一部分，当出租人出卖房屋时，承租人能否对房屋的整体享有优先购买权？目前我国法律及司法解释对承租房屋及优先购买权行使的范围并无明确规定。2005年7月26日《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》[2004]民一他字第29号指出：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权；第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

从该复函可以看出，最高人民法院倾向于将承租人行使的优先购买权限制在承租人承租的房屋范围内，并不主张过分扩张承租人的优先购买权。从市场经济投资获得回报的角度而言，承租人承租部分房屋，付出的租金也仅限于承租部分的面积。在出租人出卖房屋时，承租人就房屋的全部主张优先购买权，显然回报远远大于投资，有违市场经济的公平理念。

（四）购买者的自身资质也是同等条件的重要内容

在某些特殊情况下，购买者的自身资质也是同等条件的重要内容。房屋所有人出卖房屋，固然是以取得房屋价款为主要目的的。但在取得房屋价款之外，房屋出卖人也会根据自己的实际需求附加一些特殊条件。这些特殊条件同样属于具体房屋买卖合同中同等条件的内容。承租人若要行使优先购买权，仅仅在房屋价款和付款方式方面与其他购买人具备同等条件是不够的，还需满足房屋出卖人的特殊要求，包括但不限于购买者的信用资质、营业资质、组织形式等。

实践中，政府出于城市规划的考虑，会有选择地出卖国有土地和房屋。对于一些承租国有房屋的污染较为严重或者不符合城市规划的企业，当政府对外出卖该房屋时，即使该企业在期限内主张优先购买权，当地政府也有权以不符合购买条件为由拒绝。在这种情况下，企业的组织形式、营业方向及信用度也会成为房屋买卖合同中同等条件的重要内容，是出卖人选择买受人时的考虑因素之一。

结语

我国《合同法》创设承租人优先购买权的目的在于充分保障房屋承租人的利益。从某种程度上讲，该制度是“买卖不破租赁”的立法延伸。实践中，房屋出租人作为所有权人，基于物权的绝对性，往往处于强势地位。出于利益平衡和保护弱势群体的考虑，需要对出租人的物权进行一定程度的限制。但该限制必须限定在一定范围之内，不得以债权的相对性打破物权的绝对性，故优先购买权行使的同等条件就显得尤为重要。一般认为，价格以及价款的支付方式是同等条件的重要内容。但随着房屋买卖合同的日益精密化，合同条款也更加细致。因此，同等条件的内涵不应仅局限于价格和支付方式方面，应根据具体房屋买卖合同的要求决定同等条件的内容。

[1]刘彤海.论承租人优先购买权的立法缺陷[A].中华全国律师协会经济专业委员会.2009年年会(贵州)论文集[C].2009.

[2]王贺洋.论承租人优先购买权制度的缺陷[J].漳州师范学院学报(哲学社会科学版),2008(4).

[3]唐珍珍,杨洁.论房屋承租人优先购买权行使条件的限制于扩充[J].黑龙江省政法管理干部学院学报,2011(6).

[4]林丹红.论房屋承租人优先购买权制度的利益平衡[J].黑龙江社会科学,2008(3).

[5]于晓丽,高云鹏.房屋承租人优先购买权合理性质疑[J].政法论丛, 2009(2).

[6]陈小明.强制拍卖中承租人的优先购买权[J].人民司法,2008(4).

[7]赖丽华.房地产拍卖规则与承租人优先购买权冲突解决机制研究[J].经济与法,2008(4).

[8]关丽．《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》涉及的若干问题解析[J].法律适用,2009(10).

[9]杨立新．《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解和适用[J].河南省政法管理干部学院学报,201 0(1).

[10]宋宗宇.优先权制度研究[M].北京:法律出版社,2007.

D923.6

A

1673―2391(2014)06―0114―03

2013-10-31 责任编校：王 欢