商业银行押品风险的管理问题

田 力 平

(中国建设银行 辽宁省分行, 辽宁 沈阳 110001)

商业银行押品风险的管理问题

田 力 平

(中国建设银行 辽宁省分行, 辽宁 沈阳 110001)

从押品选择、管理、处置各环节风险分析入手,分析押品在管理环节存在的潜在风险,揭示常用押品关键风险点,提出完善押品风险管控几点建议和举措。

押品; 风险; 管控举措

近年来, 由于押品具有较强的风险预防、缓释功能, 各家商业银行将其作为重要的信用风险缓释工具, 押品在控制银行信用风险, 减少或避免银行信贷损失等方面发挥着不可替代的作用, 并在商业银行信贷业务中得到了越来越广泛的应用。 随着我国商业银行股份制改革的深入和巴塞尔新资本协议的实施,我国押品管理水平得到了进一步的提升。 但总体来说商业银行内部仍存在押品管理方面的诸多缺陷, 押品信用风险的有效性尚待进一步提高。 认清我国押品管理现状,审视押品风险管控问题, 有针对性地提出提高押品管理水平的建议, 确保其发挥风险缓释作用是银行亟待研究并解决的问题。 本文从工作实际出发, 分析押品管理各环节风险、揭示常用押品关键风险点, 对商业银行押品风险管控举措进行有益探讨。

一、 押品管理各环节存在的潜在风险

银监会在《商业银行信用风险缓释监管资本计量指引》(以下简称“指引”)中指出,信用风险缓释是指商业银行运用合格的抵质押品、净额结算、保证和信用衍生工具等方式转移或降低信用风险。合格抵质押品按价值稳定性、变现难易程度、便于评估监测等进行风险排序,依次为金融质押品、应收账款、商用房地产和居住用房地产以及其他抵质押品[1]。当前,商业银行以押品作为担保措施的担保贷款占全部贷款的比重已达40%～50%。从商业银行押品结构看,商用房地产和居住用房地产占有绝大部分份额,占比近77%,金融质押品占比仅为1%～2%(其中股票股权质押的占比微乎其微)、应收账款(大部分为学校医院收费权)近15%、其他占比8%,其中商用房地产和居住用房地产占比处在持续增加过程之中。在房地产价格不断上涨的近十几年间,房地产押品在保障银行信贷资产质量方面发挥了重要作用。

押品应具备的条件是:①抵质押品应是《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》规定可以接受的财产或权利;②权属清晰,且抵质押品设定具有相应的法律文件;③要满足抵质押品可执行的必要条件;须经国家有关主管部门批准或者办理登记的,应按规定办理相应手续;④存在能有效处置抵质押品、流动性强的市场,并且可以得到合理的抵质押品市场价格;⑤在债务人违约、无力偿还、破产或发生其他借款合同约定的信用风险时,商业银行能够及时地对债务人的抵质押品进行清算或处置。

但在实际操作中,受到银行押品管理粗放、制度执行不严、岗位制约不力、监督管理不到位等因素影响,押品存在一定的风险隐患,一定程度上降低了押品的风险缓释作用。不合格押品并没有提高客户违约成本,从而不会影响其违约概率(PD);问题押品的存在将使押品处置障碍重重,难以弥补违约损失,也不会降低其信用风险造成的违约损失率(LGD)。押品管理重在质量,规范操作。因此,应切实规避各项押品风险隐患,确保押品风险缓释作用得以有效发挥。

1.押品准入和选择环节存在的风险

合格押品作为风险缓释手段,可有效降低银行监管资本要求,在发生违约等情况时可减少违约损失率。押品选择和准入应注意如下问题:不得选择法律、法规或银行内部制度限制接受的押品,不得接受有瑕疵、不利于担保债权实现的押品;审慎选择异地房产抵押,异地押品不利于监控,难于及时发现押品风险隐患;避免选择那些不符合“特定化”的账户质押(出口退税托管账户除外)。但在实际工作中发现,仍然存在选择失当问题。如在机器设备类押品的准入方面存在低值易损耗品以固定资产的名义抵押的情况;专用设备抵押存在有效处置问题,一些押品虽属生产性核心设备,但抵押率较低,由于专用性过强,基本不存在可及时、有效处置的市场。

2.押品评估环节存在的风险

为规范押品估值管理,银行对押品价值评估机构实行准入管理,在一定程度上提高了银行押品估值的合理性和有效性,但实际操作中银行押品估值管理的现状仍令人担忧。以下从外部评级机构和商业银行的内部管理两个方面分析评估环节中存在的主要问题。

(1) 外部评估机构权威性受到质疑。从外部评估机构违规行为看:一是评估机构未经银行有效核准或超执业范围;二是使用已过期或用途不符的评估报告;三是评估机构存在高估押品价值的现象;四是评估报告不规范,有的甚至存在严重的质量问题。所以,应对评估机构和评估人员应持续关注,动态评价,动态调整,确保押品估值科学性和公正性。

(2) 商业银行押品价值管理机制不健全。从银行内部管理来看:一是银行对外部估价进行内部审核确认工作不重视,审核程序流于形式。审核确认工作操作失误,导致押品数据失实,并进一步影响监管资本计量,影响日后押品处置等问题。二是对押品评估机构动态管理机制不健全。押品评估机构准入门槛、准入核准审查权限管理过松等致使入围的押品评估机构良莠不齐。对入围的押品评估机构考核工作欠缺,缺乏优胜劣汰机制也不利于评估机构评估质量的持续改进。所以,商业银行要构建科学合理的抵质押品价值评估与认定机制,同时建立专业、独立的内部评估队伍,注重加强对相关人员的专业培训,根据银行自身风险状况研判外部评估结果的有效性,改变内部评估和价值认定“走形式”现象,提高内部估值认定的独立性和权威性。

3.押品登记环节存在的风险

(1) 押品登记手续不规范现象突出。从银行内部看,主要存在的问题是:抵押物未按时办理抵押登记手续;房屋和土地未同时办理抵押登记;抵押合同存在瑕疵;抵押率超规定比率;他项权证登记信息有误;未取得抵押相关方同意抵押的法律要件;未将利息等相关债权纳入最高额抵押限额等问题。

(2) 抵押登记存在区域性差异。从外部环境看,抵押登记部门对抵押品的管理情况和对银行工作的配合情况参差不齐,多数市级抵押登记部门和少数县级抵押登记部门能够提供银行查询服务并出具查询回执,少数市级抵押登记部门和多数县级抵押登记部门可以提供查询服务但不予出具查询回执,甚至个别县级房产登记部门不予提供抵押查询。还有的抵(质)押权设立不规范。表现在在建工程备案登记上,房产与土地登记分为两个不同部门,一是进行在建工程登记时,因原抵押的土地价值较大,形成的在建工程只分摊一小部分土地,要对原抵押的土地撤押,分割后再重新办理登记,而房产部门办理在建工程抵押登记和土地部门办理土地使用权抵押登记均客观需要一定时日,出现抵押“真空期”或出现土地和在建工程不对应同一个债权人的情况,使银行信贷资产存在潜在风险隐患;二是未及时办理追加在建工程抵押登记,一旦在在建工程期间发生纠纷银行权益可能会受到影响。此外,随着工程进度推进,押品价值随时发生变动,有的抵押人将在建工程分段抵押给不同债权人,造成日后押品处置困难和纠纷。

4.房产抵押撤押与售房资金监管联动不到位导致的风险

在银行押品中,新建商用房地产和居住用房地产抵押占比较大,随着工程进度,押品陆续被解押,但由于资金封闭管理不到位而出现风险隐患。撤押与售房资金封闭管理联动,才能使偿债资金得到有效落实,否则,将会出现抵押率下降,售房资金被挪用,偿债无保障等风险隐患,影响信贷资金及时归还。

5.押品基础管理方面存在的风险

(1) 日常监控环节存在的风险隐患。在押品日常管理过程中,存在的主要问题是:①押品实地检查或者当发生押品重估启动情形时未及时进行重估,使押品风险不能及时得到反映,相关部门不能及时采取应对措施;②存在异地押品风险控制措施不足;③存在押品重要风险事项不能在预警跟踪系统中及时反映;④存在押品合同签订不规范、押品档案要件不全等问题[2]。

(2) 权证管理环节存在的风险隐患。押品权证管理不尽职也会导致风险问题的发生:不能及时发现他项权证信息以及抵押登记错误信息;抵押物权证未及时入库保管;抵押物权证出库未履行规定要求;权证保管登记手续执行不到位、不规范,甚至出现账实不符等问题,从而形成一定的风险隐患。

(3) 押品保险环节存在的风险隐患。对汽车、机器设备等易于损毁灭失的押品及其他需要办理保险的押品未能及时到银行认可的保险公司,按银行指定的险种办理足额财产保险;抵押物保险期限未能覆盖贷款期限;个别银行还存在保单中未注明银行为第一受益人,投保房产与实际抵押物不一致的情况、以及保险相关信息错误等情况。

(4) 押品解除、变更环节存在的风险隐患。 抵押变更或解除环节风险隐患值得重视: ①违规注销抵押登记问题; ②办理借新还旧贷款时导致抵押权阶段性“悬空”问题; ③最高额抵押合同重签操作不当造成以往贷款脱保问题; ④因政府规划调整等外部原因导致抵押权阶段性“悬空”问题; ⑤发放房地产开发贷款未及时追加在建工程抵押, 或者在建工程抵押给多方, 易造成变现价值不足、处置不及时、处置纠纷等问题。

(5) 信息维护环节存在的风险隐患。押品管理相关系统功能有待完善,押品数据维护不及时,导致部分数据失真,不能准确反映押品真实状况。如押品变更、重估信息更新不及时等,将导致系统出现押品不足值、系统数据质量不高等问题。

二、 几种常见押品的关键风险点

1.土地使用权抵押关键风险点

(1) 以未取得土地使用权证的土地抵押存在严重的合规风险。在实际操作中,借款人由于急于获取贷款而在未取得土地使用权证的情况下,以抵押人出具抵押承诺书等形式,先行发放贷款;或者通过特殊途径(如以政府批文为依据等),办理抵押备案登记手续,先行发放贷款。上述做法都会导致抵押合法性和有效性不足,存在抵押无效的风险。其风险存在的主要表现如下:①可能存在权属争议、未依法足额缴纳土地有偿使用费,降低了抵押物的有效性;②抵押行为可能被认定为无效抵押,导致抵押合法性不足,不能对抗第三人;③在抵押权人不知情的情况下,被重复抵押或出让、处置,极易造成抵押物悬空。

(2) 房产与相应土地抵押未完全落实,造成“房地分离”,形成合规风险。在采用非独立的商用网点抵押时,其对应的土地使用权亦应一并抵押,避免“房地分离”,防范押品处置时可能形成的纠纷;先以土地使用权抵押发放贷款,而日后未及时办理在建工程抵押,由于各种原因导致工程烂尾、或者借款人将在建工程抵押给第三方,导致押品处置纠纷,在贷前应让借款人出具不予抵押第三方的承诺,当在建工程达到抵押条件时及时追加在建工程抵押。

2.在建工程抵押关键风险点

在建工程抵押必须符合合规性要求:在建工程应依法获准建造,不得为违法建筑。在建工程必须具备“四证”(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证),以及《环境影响报告》等合法证明文件。在建工程抵押存在的风险主要包括:在瞬息万变的市场环境下人为地抬高抵押物的价值形成的价值不确定风险;在建工程抵押贷款的优先受偿权受到法律限制,建筑工程的承包人具有先于银行的受偿权;在建工程抵押过程程序繁琐,实际操作中易产生人为风险。

3.影响抵押物足值处置变现的关键风险点

以划拨土地建设的建筑物抵押,估值时应扣除拟支付的土地使用权出让金;以出让方式取得土地建设的建筑物抵押,应确保已足额缴纳土地出让金;法定优先权的存在将可能导致抵押权落空,贷前务必注重审查:如工程价款优先权、破产程序中职工工资优先受偿、船舶优先权、税款等等;应注意在抵押权行使的时效期间内主张抵押权,根据《物权法》规定,在主债权诉讼时效届满后两年内行使抵押权均可实现优先受偿;原则上不应接受二次抵押,二次抵押的抵押权只能是在原抵押权人充分实现抵押权之后对余额行使的权利,即使不得不办理共同抵押,也应选择同等顺序抵押[3]。

4.抵押登记环节应注意的关键风险点

贷款支用时有的银行擅改日期等合同要素,造成抵押登记机构的备案合同与相应的银行合同不一致,在银行主张权利时易形成纠纷。银行借款合同和抵押合同在签订日期等方面不同于抵质押登记备案的合同,可能引发无效抵质押的争议问题。在业务程序上,务必是先办理抵押登记后发放贷款,银行借款合同和抵押合同要先在抵押部门进行备案,务必注意不得擅改合同要素。抵押过程中易发生抵押人自行对相关资料弄虚作假等问题,进而产生纠纷。办理抵押登记关键的环节是到登记机关送件和取件,必须确保有抵押权的银行相关人员在场。

三、 加强押品管理的措施和建议

1.审慎把好押品选择和准入关口

押品的选择和准入是押品管理第一关口,也是押品管理首要的政策问题。

(1) 应考虑经济总体状况和发展趋势, 适当调节押品结构。 当前,银行商用房地产和居住用房地产占绝大部分份额, 房地产市场价格已连续多年走高, 一旦房地产价格下行,将会对银行信贷资产安全构成威胁。 为此,一方面需加强对该类押品的动态监测和价值重估, 另一方面应该适当调整相关贷种抵押率, 适当选择风险低流动性好的金融质押品。 随着我国资本市场的不断发展和完善, 银行可增加符合准入标准的股票股权质押的占比,在有效规避价值波动风险、做好质押登记公示的前提下, 逐步接受非证券公司以上市公司流通股、限售流通股质押, 但以净资产为基础计算质押率。 另外, 目前应收账款质押品种仅限于学校医院收费权,而此类押品风险排序较低的交易类应收账款质押微乎其微,亦应该加大办理力度。

(2) 押品选择和准入,还应该考虑客户可提供押品实际和信贷产品的匹配性问题[4]。此外,从押品本身看,机器设备类押品选择不当,准入不严的问题应予以正视。机器设备类押品使用寿命较短、专用性较强且存在技术更新过快、处置变现难的问题,很难起到第二还款来源的作用。

2.重视押品价值的内部审核确认

对押品外部估价报告银行内部应进行审核确认,防止押品价值高估给银行带来风险。要重视押品价值的内部审核确认工作,选配胜任人员充实押品估价内部审核岗位。同时,细化内部审核确认工作方法,动态掌握同类建筑物市场价值,确保审核确认最终结果客观实际,勿使审核确认工作流于形式、估值脱离市场实际的情况发生。

3.加强对押品评估机构的评价考核

对外部评估机构, 要在严格准入的基础上建立淘汰机制。 通过对押品估价报告质量的考核, 将诚信差、存在高估虚估价值及操作不规范的外部评估机构淘汰出局, 确保其提供的押品估价技术报告公正客观, 使押品估值反映市场实际情况。

4.以提高押品处置变现率为目标加强押品管理

押品的重要之处在于借款人发生违约时,能够通过押品处置弥补损失,但现实中,往往发生押品处置难或者处置折损率高的问题,造成押品风险缓释作用递减,不能有效降低信用风险造成的违约损失率(LGD)。应在贷款之初即树立提高押品处置变现率的理念来选择押品,确定合理的抵押率。注意影响押品处置变现的关键风险点,对客户能提供的押品进行风险排序,选择价值稳定易于变现的押品。对押品进行持续的动态管理,一旦出现违约风险事件的端倪即应着手押品处置工作,确保押品风险缓释作用最大化。同时,还应该建立押品处置反馈机制,将押品处置难易和损失情况反馈至前台经营部门和审批部门。前、后台部门应加强对押品处置变现风险缓释情况进行分析研究,相机调整押品的选择和抵押率等政策。

5.进一步加强押品基础管理工作

(1) 加强押品日常管理和指导。提高基层押品管理工作认识,把押品管理当作缓释信贷风险、降低违约损失、提高资本回报、促进经营效益提高的高度来认识。针对押品监控中遇到的各项不利于银行抵质押权利实现和信贷业务安全的风险因素,采取应对措施,通过追加抵质押物、减少授信额度或冻结授信的方式,确保银行押品有效、足值。当出现危及信贷业务安全的风险事项时,应及时对抵质押物采取查封、处置等保全措施。

(2) 加强押品权证管理。银行要在抵质押权证办理完毕后,指定部门指定专人负责权证登记以及入库保管工作,定期与押品信息系统中记录的权证信息进行实物核对,对未能及时入库的权证应予以追缴,防止权证的遗失。

(3) 及时掌握抵押人、出质人的经营情况。下列信息务必及时了解:涉及重大经济纠纷,或出质人经营机制或组织结构发生变化,或破产、歇业、解散、停业整顿、被吊销营业执照、被撤销;抵(质)押权受到或可能受到的侵害或减损;押品产生附合物、混合物、加工物,或者孳息;出质权利凭证的兑现或提货日期到期。

(4) 做好押品处置信息采集和反馈工作。押品处置部门应按时向押品管理部门反馈押品处置信息,除押品基本信息外,还应至少包括押品处置变现比率、押品处置回收金额、最近一期押品评估价值等信息。及时、准确地录入押品相关信息,押品管理部门应定期对押品数据进行检查,确保数据质量。进一步明确需要办理保险的押品类别,及时办理押品保险,并确保在信贷有效期内押品保险的持续有效性。积极协调政府相关抵押登记部门,做好押品登记环节的衔接,防止脱保。

[1] 曲卫东. 浅析我行押品管理应关注的风险点[J]. 中国房地产金融, 2011(8):27-31.

[2] 王东林. 关于押品管理的几点思考[J]. 山西财经大学学报, 2013(1):26.

[3] 朱晓强. 银行押品变现能力分析[J]. 中国资产评估, 2008(7):14-18.

[4] 李瑞红. 商业银行抵质押品管理中存在的问题及对策[J]. 贵州金融农村, 2012(4):20-23.

【责任编辑孙立】

MortgageRiskManagementofCommercialBanks

TianLiping

(Liaoning Branch, China Construction Bank, Shenyang 110013, China)

Starting from the risk analysis of the aspects of the selection, management, and disposal of collateral, the potential risks existing in the management of collateral are analyzed. The key risk points of common collateral are revealed, and some suggestions and measures of mortgage risk control are proposed.

collateral; risk; control measures

2013-10-12

田力平(1964-),女,辽宁沈阳人,中国建设银行辽宁省分行。

2095-5464(2014)03-0329-05

F 832.4

: A