预告登记制度刍议

陈丹

摘 要：预告登记制度通常适用于房地产商品房预售情形的市场交易中，预告登记属于我国不动产登记制度中的一项重要内容。预告登记有别于本登记，自本登记办理之日起购房者即取得房屋所有权，预告登记的办理只是发生确保购房者在房屋建成之后的将来取得所有权。预告登记的实质目的在于确保将来自房屋正式建成之后购房者对房地产商享有要求其转移所有权的请求权，这项制度设计不但有利于保障实现当事人将来的物权，而且还有利于保护市场交易安全、维护不动产交易的市场信用。

关键词：预告登记；商品房购买；立法现状；现存问题；立法完善

中图分类号：D923.2 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2014）06-0079-02

一、我国预告登记制度的现状

（一）预告登记制度的立法现状

有关预告登记方面的立法，在我国的立法模式中采取了法典式立法和特别法式立法相结合的方式：一方面，全国人大于2007年通过的基本法《物权法》中对预告登记制度进行了原则性的规定，这是一种大方向上的制度规定，这就决定了预告登记的具体实施制度的相关规定都要以《物权法》中的原则性规定为价值取向；另一方面，预告登记制度立法的特别法形式表现在《土地登记办法》和《房屋登记办法》的相关规定中，这两部特别法对预告登记制度落实到具体执行中应该遵循的步骤和程序做了详细的规定，以达到对预告登记制度的进一步细化和完善的目标。综合上述两种立法体例的相结合的方式就是我国预告登记体制在我国法制体系中的存在形态。

在我国的司法实践中，我们可以发现早在《物权法》颁布实施之前，地方为保护相关物权法律关系中债权人的利益就在地方法规中对房屋预告登记方面的内容做了相关规定，比如2001年通过的《南京市城镇房屋权属登记条例》，2002年通过的《上海市房地产登记条例》，2005年通过的《天津市房地产登记条例》以及2007年通过的《广州市城镇房屋登记管理办法》等，这些地方法规中都或多或少地涉及了预告登记制度的内容。

综上，预告登记相关内容的法律规范在我国法制体系中主要表现为三个法律层面：基本法的原则性规定、特别法的具体详细规定、地方性法规的灵活性规定，这三个法律层面上法律制度设置表明了预告登记法律制度在我国法律体制框架内已经建立起来。

（二）预告登记制度的实际操作情况

预告登记的适用在现实生活中大多是见诸在房产交易市场的房屋預售合同登记行为中。房屋预售这一市场交易行为就是指由卖方房地产开发商和买房购房者签订房屋预售合同，约定把未来某个时间内才能建好的房屋提前卖给购房者，根据房屋预售合同，在房屋建成后购房者可以据此享有要求房地产开发商转移房屋所有权的请求权，在此种情形中，预告登记的实际作用是对既有物权利人的权利行使的限制以保证登记权利人的将来利益可以顺利实现。另外，国外的预告登记制度的大多适用范围较之我国是非常广的，不动产买卖、设定土地担保物权、改变顺位等均是预告登记制度的广泛适用领域，而在我国预告登记通常是适用于预售的商品房及其他不动产协议中。

另外，值得一提的是，我国立法还规定了预售登记备案制度，商品房预售人应当按照法律有关规定将其于购房者之间成立的预售合同提交县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，这是我国法律规范中对预售合同登记制度的最基本的规定，除此之外没有更加详细的规定，关于预告登记备案制度的这种原则性的规定无疑会为地方性法规关于此项制度的具体立法中按照各自不同的意愿制定截然不同的实施规定提供了温床，由此，极有可能会造成地方上不同的制度构造，结果就会是各地方房屋预告登记备案的具体规定各式各样，由此我国预告登记备案制度的整齐划一得以实现的难度加大。在商品房买卖的市场交易活动中，购房者相对于经济实力雄厚的房地产开发商总是处于劣势地位，出于对购房者的利益保护，所以立法机关有必要设置房屋预售登记备案制度对房地产开发商的行为进行合法性审查同时也是对其行为加以适当限制的一种方法。即使如此，我国的预告登记备案制度还是存在着一些不可回避的问题，最为突出是未待解决的登记备案效力问题以及其对第三人的效力，这两个问题在我国相关法律规范中是找不到明确规定的，这是我国预告登记备案制度的最大缺陷；再比如，购房人有无申请登记备案的权利也是没有明确。如果这些问题得不到解决，那么登记备案制度就不能起到提前预防房产纠纷的积极作用。

二、我国预告登记制度存在的问题

我国物权法中明确规定：当事人为保证将来物权的实现所签订不动产协议，在办理预告登记之后，该物权所有人未经登记权利人的同意任意处分该项不动产的，不会发生物权变动的效果；另外，在债权消灭和自能够办理预告登记之日起三个月内没有办理本登记的这两种情形中，产生预告登记失效的不利后果。

笔者认为，我国的预告登记制度存在以下三个方面不完善的地方：

（一）预告登记的范围过窄

关于我国预告登记的具体应适用范围，学界暂时还没有形成一致意见，立法中只是概括性地将不动产物权的协议规定为预告登记的适用范围，但是我国物权法中的权利体系庞杂，哪些权利属于预告登记制度的适用范围法律规范中并没有明确指出，另外，属于预告登记适用范围的物权是否也可以是附条件或附期限的也没有指明，这些都是我国预告登记的立法规定中不健全的地方。

从我国立法规定中可以知道，预告登记的适用范围仅仅限于买卖房屋或者其他的不动产协议之中，这样一种范围的规定，使得保护交易安全的制度价值和功能十分有限。另外，期房转让预告登记、期房抵押预告登记、现房转让预告登记以及现房抵押预告登记，这四种类型的预告登记仅限于房屋买卖中，这显然表明预告登记的适用范围局限性较大。笔者认为，立法机关应当在立法上尽快明朗预告登记的适用范围，便于执法机关的执法和市场交易活动的顺利开展。综上，我们可以得知到底哪些不动产物权之上的物权变动请求权可以适用预告登记，这些请求权能否可以是属于附条件或者是附期限的请求权，这些最为基本的问题有深入探讨的必要。

（二）预告登记制度的效力缺漏

预告登记的效力属于私法上的对世效力，通常预告登记制度在不同国家的法律制度中会有不同的效力内容，例如顺位保全效力、权利保全效力、破产保护效力等，我国的预告登记效力内容仅限于权利保全效力，即预告登记之后如果没有得到预告登记的权利人允许而擅自处分该项不动产的，物权变动效力不发生；这就是权利保全效力的具体法规阐述，即保全未来才会发生的物权变动效果的请求权，对预告登记之后发生的与该项请求权内容相同的处分行为发生排他效力。

（三）预告登记中信息披露不健全

预告登记的功能表现在两个方面：一方面，预告登记制度保护登记权利人的期待利益；另一方面，预告登记起到信息公开的效果，维护善意第三人的利益。但在我国社会生活中许多房地产信息和相关房屋登记资料是不被公示的，公众查询困难，这是常见的“一房多卖”现象多发的诱因之一，在这种情况中，不但登记权利人的利益难以得到保证，善意第三人的利益往往也会受到损害；实际上，只有房屋产权证上的产权人才有权查询房屋权属登记簿，除此以外的任何人都无权查阅，这种信息披露不健全的模式加大了房地产市场交易活动的风险性，无论是预告登记权利人还是善意第三人都会是最终的利益受害者。

三、我国预告登记制度的完善建议

（一）预告登记制度适用范围的完善

笔者认为立法机关应考虑扩大以下几个方面的内容：第一，扩大适用范围，房屋或者其他不动产的买卖不能独树一帜地属于该制度的使用范围，不动产的取得、转移、消灭、限制等方面也可以纳入其中，并且可以考虑适用于遗产分割方面；第二，酌情扩大登记对象范围，目前预告登记通常仅局限在商品房买卖交易行为中，预告登记的适用范围可以逐步延伸到其他债权权中；第三，适当扩大行使预告登记请求权的事由，通常预告登记请求权行使情形仅发生在合同中，笔者认为，法院的判决、裁定和不当得利、无因管理也可以作为启动预告登记请求权的事由。

（二）预告登记制度效力的完善

笔者认为，关于预告登记的效力问题，应该着重关注三点：首先，顺位保全效力的完善。自预告登记成立之日起，不动产权利的顺位就不会再是依物权本登记日期确定，而是要以预告登记中规定的内容为依据来确定顺位；其次，破产保护效力的完善。此种效力情形发生在附条件或附期限的债权请求权中，条件不成或期限未届满就将此请求权的标的算入在破产财产中的效力；最后，预告登记效力的完善。预告登记之外的第三人可以根据公示的预告登记，推断出预告登记上确定的权利人就会是将来本登记权利人的事实可能，所以，第三人在日后发生的物权纠纷中不能以不知预告登记内容为借口，利用善意第三人制度作为抗辩理由。

（三）信息披露制度的完善

我国目前的预告登记尤其是预告登记簿并未实现广泛的公开化，鉴于立法规范规定的不完善之处，信息披露制度不够完善。为此，笔者认为，房产交易中的购房者应积极进行登记查询行为，此外，还可以在各地区的房产信息交易网中开通房产预告登记公示信息系统，便利化的网络信息公布不但是向所有的社会大众公示，而且方便社会大众及时了解房产登记信息省去了在相关登记备案部门了解公示信息的烦琐程序。

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