加重义务属无效

加重义务属无效

编辑：这种开发商自定的补充协议是否有效？

孙法官：合同法规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的商品房买卖合同补充协议，就是由开发商提供的一种格式条款。“付款方式及期限”是商品房买卖合同中的主要条款，开放商应遵循诚实信用与契约自由原则，在与购房人充分协商的基础上，在合同正本中作出详尽的约定。但实际情况是，开发商并未就如果贷款申请未获批准应如何付款与购房人陆扬协商，而是以格式条款的方式要求：如银行贷款申请未获批准，则买受人应在5日内付清余款。该约定存在两个问题：首先，该格式条款所在的补充协议全文字体较小，对该条款未作任何特别提示，售楼人员也没有提请陆扬充分注意，因此，该补充约定不能代表双方已就此形成合议；其次，商品房买卖的特点之一即是标的额巨大，对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言，如果按揭申请未获批准，则很难在短期内一次性付清余款，因此，该补充约定显然加重了购房人的付款义务，属于合同法规定的“加重对方责任”情形，法院可以认定其无效。

编辑：这种情况下，购房人有权单方解除合同吗？

孙法官：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

本案中，陆扬向银行提交了贷款申请手续，但因其客观的学生身份导致申请未获批准，陆扬对此并不存在过错。在这种情况下，陆扬请求解除与开放商订立的商品房买卖合同，依法应予准许，开放商更应当退还首付款。

（本期专家：江苏省淮安市中级人民法院孙坚）

本栏责编/杨宇

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