全民基建项目资产价值分配确认方法的实务探究

作者简介：耿小寅（1974.12-），男，汉族，江苏省苏州市人，会计师，会计学本科，苏州市相城城市建设有限责任公司，研究方向：基建项目资产价值的确认计量。

摘要：公共建设项目中，房屋建筑物一般建设周期长、投资金额大，资产价值的确认计量流程复杂，实务中对其分配确认方法方式的选择，要结合工程项目的实际情况，按照合理公允的原则进行。

关键词：资产价值；分配确认；探究

在我国，基本建设投资分为全民所有制单位、集体所有制单位和城乡个人建房投资。随着我国城乡社会事业的发展，全民所有制单位的基本建设总量在不断增长，这对于经济和社会发展具有重大影响。现阶段，全民所有制单位基本建设项目内容呈现出复杂多样化的特点。其中房屋建筑物，根据其性质可分为写字楼、办公楼；根据其主次可分为主楼、裙楼；根据其层次可分为低层与高层。

实务中我们确定房屋建筑物成本核算对象时，一般以单独编制概算和施工图预算的项目作为主要依据来确定成本归集对象。相应地，将该成本核算对象上发生的成本费用对其进行归集，再加上其应承担的公共配套费用、应分摊分配的项目管理费用等，就构成了该项目的资产总成本。

但是，如果该基建项目，它是一个复合式的建筑物，比如既有主楼，又有裙楼，既有低层、又有高层，那么它各部分的成本又该如何确定呢？下面，笔者结合实际工作中建设项目资产价值的分配确认，作一具体探讨。

全民基建项目房屋建筑物资产价值的分配确认，关系到有关各方的重大经济利益。它的分配原则，有相关性原则、重要性原则、受益原则等。相关性原则也称“决策有用原则”。换句话说，我们采用的分配方法应当符合国家宏观经济管理的要求，满足企业加强内部经营管理的需要。重要性原则是指应该把对成本有重大影响的业务内容作为核算的重点，力求准确，而对那些不太重要的琐碎的经济业务内容，不必事无巨细，可以相对简化处理。受益原则，是指根据建筑物各部分受益的多少来分配计算其承担的成本费用，受益多的负担的成本费用就多。

基建项目中，房屋建筑物资产的成本项目，分为建筑安装工程投资、设备投资、待摊投资、其他投资，具体包括建筑安装工程费、市政设施费、绿化费、设备及工器具购置费、土地征用及迁移补偿费、勘察设计费、研究试验费、可行性研究费、临时设施费、负荷联合试车费、工程质量监测费、监理费、土地使用税、耕地占用税、报废工程损失、设备盘亏及毁损、借款利息、建设管理费等。

建筑安装工程费用，它的分配可采用工程造价决算比、预算比等方法进行；市政管道、绿化景观等基础性工程费用，它的分配可采用按建筑面积、工程造价决算比、预算比等方法进行。公共配套设施的成本只需归集构成其实体的成本，不需要分摊土地等相关的其他成本。分配方法与基础性工程费的相同。实务中如果建设项目有不同类型的房屋建筑物、有共同成本和不能分清负担对象的间接成本等，应按受益原则等，采用合理的方法，分配至各成本对象。当然，土地征用费一般按产品占地面积的多少进行成本费用分配；公共配套设施费应按建筑面积的构成比例进行分配；规费及借款费用按各发生的直接成本的多少进行分配。

例如：甲、乙、丙、丁四家单位共建一幢办公楼，大楼分南北两楼，其中南楼为主楼，共七层，北楼为裙楼，共三层。根据四方协议规定，该建设项目统一施工、统一进行外部装修及市政基础设施配套建设。该幢办公楼占地面积12亩，建筑面积15，000平方米，分南北两大楼，南楼为甲单位，地上十层，地下一层（配电间及地下停车位），建筑面积9，000平方米。北楼为乙、丙、丁办公房屋，地上五层，地下一层（地下停车位），建筑面积6，000平米（其中：乙单位2，000㎡、丙单位1，900㎡、丁单位2，100平米）。

本项目财务决算金额48，000，000元。全部建设项目，建筑、安装、市政、绿化、室外安装等工程结算造价款为33，000，000元；南楼内部装修款6，000，000元，为甲单位使用，北楼内部装修款3，000，000元，仅供丁单位使用；规费及借款费用6，000，000元。

我们可以先将内部装修工程成本分配确定下来，根据本项目工程结算审计报告，南楼内部装修款6，000，000元，我们可直接计入甲单位办公楼价值，北楼内部装修款3，000，000元，也可直接计入丁单位办公楼价值。

接下来，我们对建筑、安装工程造价款进行分摊分配。由于该项目工程造价结算审计报告没有细化的原因，我们无法取得工程造价决算比，不能直接得出南北楼各自的建筑安装工程造价。我们应根据受益原则，按照各共建单位成本费用公平负担原则，以及会计核算上资产价值公允的要求，进行分摊分配。笔者认为，应根据各单位办公楼的预算造价比和建筑面积比来确定，更能符合各方利益要求。第一次分配时，按南楼建安工程造价预算8，300，000元、北楼5，000，000元确定南、北各楼建筑安装工程造价。而北楼二次分配比例按建筑面积进行。经过计算，第一次分配比例，即甲单位占比62.40%、乙、丙、丁单位合计37.60%。第二次分配比例，即乙、丙、丁单位分别为33.33%、31.67%、35.00%。

下面我们再看市政、绿化、室外安装等工程造价的分摊分配，实务中我们通常根据重要性原则，按照各基建项目资产的建筑面积比进行一次性分配，或根据各自资产的建筑安装工程造价比来分配。本项目中市政、绿化、室外安装等工程造价决算金额，结算审计报告中已单列出来，为1，300，000元，仅占3.9%，金额较小，可直接按甲、乙、丙、丁四家单位的建筑面积比分配（甲、乙、丙、丁分别占比60%、13.33%、12.67%、14.00%）。当然，如果该项造价金额重大，占项目总造价的比例超过10%，则应按各自建筑安装工程造价比来分配。

现在我们再对建筑物资产的土地费用进行分摊分配。因为本项目占用的土地系政府划拨，故各单位办公楼不需分摊土地费用。实务中如各建筑物资产有明确的土地使用面积，土地出让金等费用，一般按其占地面积分摊分配。至于各建筑物共同分享的基础设施的土地费用，应根据土地面积构成作为土地间接费用，分摊入各建筑物。如果各建筑物无法清晰地分清占地面积，实务中可以建筑面积占比来分配土地出让金等。

最后，我们来看规费和财务成本。对于规费和财务成本的分摊分配，因为本例内装工程单一、金额相对较小、施工期较短，故简化处理，可直接按工程造价预算比进行分配。实务中，如情况复杂，可作调整。（作者单位：苏州市相城城市建设有限责任公司）

注解：

①公共建设项目：全民所有制基建项目，简称“全民基建项目”。

参考文献：

[1]《企业会计准则》.（财会[2006]3号）