我国房价问题的供求分析

胡芳+高永莉

作者简介：胡芳（1982-），女，江西经济管理干部学院会计系讲师，研究方向：财政税收；高永莉（1979-），女，江西经济管理干部学院会计系讲师，研究方向：税收统计。

摘 要：历经数次调控，房价依然坚挺，从供求方面分析了住房价格居高不下的原因：住房有效供给不足导致刚性需求得不到满足，加上垄断的供给方定价和繁杂的交易环节税费使得房价不断上涨，政府2008年调控政策的反复又使人们对政府调控信心不足，产生了房价上涨的预期，催生出投资投机性购房需求，供求缺口进一步扩大，房价屡创新高。因此，政府应该从保障房建设和挤出空置房两个方面入手，扩大住房供给；取消重复征收的房地产开发流转环节税费，简化行政审批，降低住房成本；完善金融市场，引导中高收入家庭理财投资，抑制住房投资需求；判定投机行为违法，打击楼市投机活动。

关键词：住房价格；需求；供给；措施

中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：16723198（2014）03000702

1998年开始实施的住房制度改革开启了住房货币化分配，我国房地产业市场化运作应运而生。这顺应了市场经济发展的要求，同时，也带来了房价的不断攀升。2003年以前的房价上涨还算是温和的，2003年以后尽管政府出台了调控措施，但房价还是在2003年到2008年初出现了快速上涨，在2008年房价上涨稍有回落的时候由于政策方向逆转，2009年房价狂飙。之后，虽然政府出台所谓的“史上最严厉的调控政策”、限购令等措施，由于对政府调控信心不足，房价还是持续攀升，甚至陷入越调控越上涨的怪圈。

1 房价居高不下的原因

1.1 需求方面

（1）刚性需求。新世纪以来，我国城镇化发展迅速，从2002年到2011年，我国城镇化率每年提高1.35个百分点，城镇人口平均每年增加2096万人。根据邓小平提出的到21世纪中叶中国要达到中等发达国家水平，初步实现现代化的目标要求，届时中国城镇化率要达到70%，即2050年以前每年将有约1000至1200万人从农村转移到城市。2011年城镇人口为69079万人，其中还包括2亿多农民工，他们中大多数住房问题还没得到解决。随着生活水平的提高，人们也开始改善居住条件。改革开放30多年来，我国城市人均住房面积从1978年的6.7平米提高到了2011年的36平米。已经进入城市以及将要进入城市的人口或买或租都会产生对城市住房的刚性需求。

（2）投资需求。波士顿2008年发布的报告显示，截至2007年，我国家庭资产超过100万美元的家庭达39.1万户。在满足家庭消费开支后，这些富裕的家庭就会选择投资。众多的家庭投资方式中，储蓄由于多年来的实际负利率被越来越多的家庭抛弃。在经历了2007年下半年以后股市的暴跌和持续低迷后，资金从证券市场抽出开始在市场上乱窜，投机盛行。针对保险业的消费者投诉连续几年位居各行业前列，所以保险也不是投资的理想选择。住房兼具消费和投资属性，近十年来，虽然经历了政府的多次调控，房价总体还是呈上涨趋势的，甚至陷入越调控房价越涨的怪圈。在房价涨价预期下，越来越多的中高收入家庭选择投资房产进行资产保值。目前，投资性购房已经成为助推房价上涨的一个重要因素。

（3）投机需求。我国长期以来超发的货币形成了市场上过剩的流动性，这些“游资”具有逐利的本性，在上世纪90年代初我国房地产市场刚刚起步时就已经进入开始投机。2003年房地产被确定为国民经济支柱产业后迅速发展，投机活动也随即盛行。房地产投机活动与投资活动不同，投机者都具有雄厚的资金，大量购进，影响市场需求，造成商品房供不应求的假象。在房价上涨后再大量抛售，赚取差价。我国2000年以后甚至出现了温州炒房团，在炒高了上海、杭州等地房价后又转战国内各大城市。2003年以来国家虽然多次出台调控政策，但真正涉及炒房的却不多，甚至连投机炒房的合法性都没给出一个明确的说法。由于国家没有对投机炒作者采取强有力的限制措施，越来越多有经济实力的人在丰厚的投机回报的诱惑下加入房地产投机的阵营。

1.2 供给方面

1.2.1 住房供应垄断

（1）土地供应垄断。在我国，城镇土地归国家所有，要用于住房建设就得经过政府相关部门的批准并出让。农村（包括城市郊区）的集体土地必须经过政府依法征用成为国有土地再出让后才能进入土地交易市场，那些没有经过征用、出让程序的土地上建成的小产权房由于不能进行产权登记而转让受限。因此，住宅用土地每年的供应量由地方政府根据城市规划决定。1994年分税制改革后，中央政府与地方政府财权与事权分配的不合理使地方政府陷入财政困境。2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》发布实施后，商品住宅用地必须以招标、拍卖或挂牌的方式出让，土地出让金划归地方财政。在利益的驱使下，土地价格大幅上涨并被不断推高，甚至通过压低土地供给抬高地价以增加土地出让金收入，见下表。

表1 2010-2012年住宅用地供应情况 单位：万公顷

年度 计划 实际 完成情况

2010 18.47 12.54 68%

2011 21.8 13.59 62%

2012 17.26 11.08 64%

注：2012年8月国土资源部将住房用地计划下调为15.93万公顷。

数据来源：国土资源部网站。

（2）行政程序繁琐，开发建设权被垄断。虽然法律并没有禁止个人在国有土地上建房，但是土地从出让到建房取得产权，报批手续多达20多项，要盖100多个印章，涉及20几个部门，在行政部门办事效率低下，官僚主义作风盛行的情况下，这些无疑会对多数人构成难以逾越的障碍。随着我国住房商品化的推进，国家对企事业单位自建住房用地已经明令禁止，对城市私人建房也停止了用地审批，房地产开发建设权被开发商垄断。endprint

（3）住房供应垄断。知名房地产代理和顾问服务公司莱坊发布的《全球楼价指数》指出，2012年香港房价上涨23.6%，位居全球首位。香港前十大房企占市场份额的80%，这会让人把香港的高房价跟供应商垄断联系起来。反观内地，随着2010年以来房地产调控政策的持续，企业的优胜劣汰也在逐步推进，市场集中度越来越高。2013年3月，中国房地产信息集团出炉的中国房地产500强测评报告显示，2012年前十强房地产开发企业销售额占500强销售总额的32%，相比2011年提高了4个百分点；销售面积占500强销售面积总额的36%，相比2011年提高了7个百分点。在住房市场需求总量不断提高的情况下，供应方垄断程度的加剧势必会加大房地产商的定价权。

图1 住房供应垄断住房供应中的垄断如上图所示，根据经济学中垄断市场产品价格决定的原理，处在垄断地位的供给方会抬高商品定价，以获取最大化的利润。

1.2.2 住房供应结构不合理，低价房供应不足

1998年，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，开始了以经济适用房和货币化分房取代福利分房为特征的中国住房制度改革。文件强调要建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系。按照建设部当时的保守估计，可以买经济适用房的中低收入家庭要占到居民总数的80%以上，10%上下的高收入家庭的住房问题由市场解决。从1998年到2003年，经济适用房解决了600多万户家庭的住房问题。由于政策落实不到位，建成了面积不等的经济适用房，寻租腐败行为滋生，使得经济适用房陷入“既不经济，也不适用”的尴尬境地。2003年出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》将经济适用房由“住房供应的主体”重新定位为“具有保障性质的政策性商品住房”，意味着政府将“为80%以上的家庭提供经济适用房”的政策调整为“为多数家庭购买或承租普通商品住房”。2006年5月，“国六条”发布实施，开始着力调整住房供应结构，试图构建一种“最低收入阶层靠廉租房，低收入阶层靠经济适用房，其他阶层靠房地产市场”的解决方案。这意味着，政府保障房的覆盖人群变成了少数人，多数人的住房问题被扔给了市场。由于廉租房和经济适用房的投入大、利润低，地方政府和开发商都没有积极性，供给量远远不足。

1.2.3 房地产税费繁杂，提高开发商成本

上海财经大学教授胡怡建指出，我国现阶段实际征收的房地产税种有12项之多，涉及房地产的收费平均多达50项，两者共计62项，这些税费占房价的15%左右，最终也都由购房者负担。居民已经纳了税，市政配套基础设施、教育、人防等准公共品本身应该由政府提供，再向开发商征收进而转嫁给购房者就是重复征收。政府在出让土地时已经收了土地出让金，而根据财政部发布的《国有土地使用权出让收支管理办法》，土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出，政府再向开发商收取拆迁费用也是重复征收。对二手房交易征收的营业税及其附加也如数转嫁到购房者身上。

2 稳定房价政府应采取的措施

2.1 供给方面应采取的措施

2.1.1 扩大保障性住房供给

在国外，政府有责任为大多数人提供住房，保障住房也是我国政府的责任。华远地产董事长任志强指出，在过去的十五、十一五期间，商品房开发用地占30%，住房供地的70%事实上是供给给了保障房方面。然而在市场中，只有相当于商品房供给量不到四分之一的经济适用住房面向社会，其余用地都变相地进入了政府决策部门的口袋，成了腐败与贪污的渠道，并罩以合规分配的保护伞。鉴于保障房供给中存在的种种问题，笔者建议：第一，应定期公开拟供应土地信息，接受社会的监督，防止腐败的发生；第二，为解决地方政府在保障房建设方面配套资金不足的问题，应加大中央资金支持力度；第三、方式上应采取租的形式，因为出售的话需要一次支付较大金额，对低收入家庭来说难以承受，而且保障房与商品房价格“双轨”易诱发腐败；第四，设定家庭收入、现有居住条件等为享有保障房标准的分配制度，并严格执行，对违反相关规定的工作人员和家庭给予相应处罚；最后设定保障房退出机制，对居住保障房的家庭进行定期检查，不符合条件的家庭应适时推出保障房机制。要做好保障房工作只有在建设和分配上都落到实处，才能真正使最需要住房保障的群体受益。从长期来看，应控制我国房地产供给中的垄断，实行土地私有，让公民有建房的自由。

2.1.2 挤出空置住房，扩大住房供给

新华网2010年7月7日的一篇报道称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。出于最大限度的利用有限的住房资源，打击住房囤积，抑制投机，节约土地等目的，国外对空置房都采取了严厉的限制措施。国际上，通常将10%作为住房空置率的危险警戒线。在我国，对空置房的界定还处在争议之中，更没有官方统计数字公布。但是，从频见报端的“鬼城”及上述6540万套连续6个月读数为零的住房看，目前我国住房空置已经非常严重，通过对空置住房罚款或者在住房保有环节征收房产税的方式挤出这些空置住房，将会扩大住房供给，缓解住房供应不足。

2.1.3 降低房地产开发流转环节税费，简化行政审批

目前，我国主要集中在开发流转环节征收的房地产税费是抬高房价的一个重要原因，政府应该全面整治，取消重复征收、各种巧立名目收取的不合理税费，降低购房者交易环节税费负担。现行房地产开发审批制度手续复杂，审批缓慢，拉长了房地产开发周期，这也会影响到房地产的供给量。政府部门应制定相关政策，简化审批程序，提高房地产开发效率。

2.2 需求方面应采取的措施

2.2.1 完善金融投资市场，引导中高收入家庭投资

2003年以来，相对于其他投资品而言，投资楼市都是保endprint

（3）住房供应垄断。知名房地产代理和顾问服务公司莱坊发布的《全球楼价指数》指出，2012年香港房价上涨23.6%，位居全球首位。香港前十大房企占市场份额的80%，这会让人把香港的高房价跟供应商垄断联系起来。反观内地，随着2010年以来房地产调控政策的持续，企业的优胜劣汰也在逐步推进，市场集中度越来越高。2013年3月，中国房地产信息集团出炉的中国房地产500强测评报告显示，2012年前十强房地产开发企业销售额占500强销售总额的32%，相比2011年提高了4个百分点；销售面积占500强销售面积总额的36%，相比2011年提高了7个百分点。在住房市场需求总量不断提高的情况下，供应方垄断程度的加剧势必会加大房地产商的定价权。

图1 住房供应垄断住房供应中的垄断如上图所示，根据经济学中垄断市场产品价格决定的原理，处在垄断地位的供给方会抬高商品定价，以获取最大化的利润。

1.2.2 住房供应结构不合理，低价房供应不足

1998年，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，开始了以经济适用房和货币化分房取代福利分房为特征的中国住房制度改革。文件强调要建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系。按照建设部当时的保守估计，可以买经济适用房的中低收入家庭要占到居民总数的80%以上，10%上下的高收入家庭的住房问题由市场解决。从1998年到2003年，经济适用房解决了600多万户家庭的住房问题。由于政策落实不到位，建成了面积不等的经济适用房，寻租腐败行为滋生，使得经济适用房陷入“既不经济，也不适用”的尴尬境地。2003年出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》将经济适用房由“住房供应的主体”重新定位为“具有保障性质的政策性商品住房”，意味着政府将“为80%以上的家庭提供经济适用房”的政策调整为“为多数家庭购买或承租普通商品住房”。2006年5月，“国六条”发布实施，开始着力调整住房供应结构，试图构建一种“最低收入阶层靠廉租房，低收入阶层靠经济适用房，其他阶层靠房地产市场”的解决方案。这意味着，政府保障房的覆盖人群变成了少数人，多数人的住房问题被扔给了市场。由于廉租房和经济适用房的投入大、利润低，地方政府和开发商都没有积极性，供给量远远不足。

1.2.3 房地产税费繁杂，提高开发商成本

上海财经大学教授胡怡建指出，我国现阶段实际征收的房地产税种有12项之多，涉及房地产的收费平均多达50项，两者共计62项，这些税费占房价的15%左右，最终也都由购房者负担。居民已经纳了税，市政配套基础设施、教育、人防等准公共品本身应该由政府提供，再向开发商征收进而转嫁给购房者就是重复征收。政府在出让土地时已经收了土地出让金，而根据财政部发布的《国有土地使用权出让收支管理办法》，土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出，政府再向开发商收取拆迁费用也是重复征收。对二手房交易征收的营业税及其附加也如数转嫁到购房者身上。

2 稳定房价政府应采取的措施

2.1 供给方面应采取的措施

2.1.1 扩大保障性住房供给

在国外，政府有责任为大多数人提供住房，保障住房也是我国政府的责任。华远地产董事长任志强指出，在过去的十五、十一五期间，商品房开发用地占30%，住房供地的70%事实上是供给给了保障房方面。然而在市场中，只有相当于商品房供给量不到四分之一的经济适用住房面向社会，其余用地都变相地进入了政府决策部门的口袋，成了腐败与贪污的渠道，并罩以合规分配的保护伞。鉴于保障房供给中存在的种种问题，笔者建议：第一，应定期公开拟供应土地信息，接受社会的监督，防止腐败的发生；第二，为解决地方政府在保障房建设方面配套资金不足的问题，应加大中央资金支持力度；第三、方式上应采取租的形式，因为出售的话需要一次支付较大金额，对低收入家庭来说难以承受，而且保障房与商品房价格“双轨”易诱发腐败；第四，设定家庭收入、现有居住条件等为享有保障房标准的分配制度，并严格执行，对违反相关规定的工作人员和家庭给予相应处罚；最后设定保障房退出机制，对居住保障房的家庭进行定期检查，不符合条件的家庭应适时推出保障房机制。要做好保障房工作只有在建设和分配上都落到实处，才能真正使最需要住房保障的群体受益。从长期来看，应控制我国房地产供给中的垄断，实行土地私有，让公民有建房的自由。

2.1.2 挤出空置住房，扩大住房供给

新华网2010年7月7日的一篇报道称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。出于最大限度的利用有限的住房资源，打击住房囤积，抑制投机，节约土地等目的，国外对空置房都采取了严厉的限制措施。国际上，通常将10%作为住房空置率的危险警戒线。在我国，对空置房的界定还处在争议之中，更没有官方统计数字公布。但是，从频见报端的“鬼城”及上述6540万套连续6个月读数为零的住房看，目前我国住房空置已经非常严重，通过对空置住房罚款或者在住房保有环节征收房产税的方式挤出这些空置住房，将会扩大住房供给，缓解住房供应不足。

2.1.3 降低房地产开发流转环节税费，简化行政审批

目前，我国主要集中在开发流转环节征收的房地产税费是抬高房价的一个重要原因，政府应该全面整治，取消重复征收、各种巧立名目收取的不合理税费，降低购房者交易环节税费负担。现行房地产开发审批制度手续复杂，审批缓慢，拉长了房地产开发周期，这也会影响到房地产的供给量。政府部门应制定相关政策，简化审批程序，提高房地产开发效率。

2.2 需求方面应采取的措施

2.2.1 完善金融投资市场，引导中高收入家庭投资

2003年以来，相对于其他投资品而言，投资楼市都是保endprint

（3）住房供应垄断。知名房地产代理和顾问服务公司莱坊发布的《全球楼价指数》指出，2012年香港房价上涨23.6%，位居全球首位。香港前十大房企占市场份额的80%，这会让人把香港的高房价跟供应商垄断联系起来。反观内地，随着2010年以来房地产调控政策的持续，企业的优胜劣汰也在逐步推进，市场集中度越来越高。2013年3月，中国房地产信息集团出炉的中国房地产500强测评报告显示，2012年前十强房地产开发企业销售额占500强销售总额的32%，相比2011年提高了4个百分点；销售面积占500强销售面积总额的36%，相比2011年提高了7个百分点。在住房市场需求总量不断提高的情况下，供应方垄断程度的加剧势必会加大房地产商的定价权。

图1 住房供应垄断住房供应中的垄断如上图所示，根据经济学中垄断市场产品价格决定的原理，处在垄断地位的供给方会抬高商品定价，以获取最大化的利润。

1.2.2 住房供应结构不合理，低价房供应不足

1998年，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，开始了以经济适用房和货币化分房取代福利分房为特征的中国住房制度改革。文件强调要建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系。按照建设部当时的保守估计，可以买经济适用房的中低收入家庭要占到居民总数的80%以上，10%上下的高收入家庭的住房问题由市场解决。从1998年到2003年，经济适用房解决了600多万户家庭的住房问题。由于政策落实不到位，建成了面积不等的经济适用房，寻租腐败行为滋生，使得经济适用房陷入“既不经济，也不适用”的尴尬境地。2003年出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》将经济适用房由“住房供应的主体”重新定位为“具有保障性质的政策性商品住房”，意味着政府将“为80%以上的家庭提供经济适用房”的政策调整为“为多数家庭购买或承租普通商品住房”。2006年5月，“国六条”发布实施，开始着力调整住房供应结构，试图构建一种“最低收入阶层靠廉租房，低收入阶层靠经济适用房，其他阶层靠房地产市场”的解决方案。这意味着，政府保障房的覆盖人群变成了少数人，多数人的住房问题被扔给了市场。由于廉租房和经济适用房的投入大、利润低，地方政府和开发商都没有积极性，供给量远远不足。

1.2.3 房地产税费繁杂，提高开发商成本

上海财经大学教授胡怡建指出，我国现阶段实际征收的房地产税种有12项之多，涉及房地产的收费平均多达50项，两者共计62项，这些税费占房价的15%左右，最终也都由购房者负担。居民已经纳了税，市政配套基础设施、教育、人防等准公共品本身应该由政府提供，再向开发商征收进而转嫁给购房者就是重复征收。政府在出让土地时已经收了土地出让金，而根据财政部发布的《国有土地使用权出让收支管理办法》，土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出，政府再向开发商收取拆迁费用也是重复征收。对二手房交易征收的营业税及其附加也如数转嫁到购房者身上。

2 稳定房价政府应采取的措施

2.1 供给方面应采取的措施

2.1.1 扩大保障性住房供给

在国外，政府有责任为大多数人提供住房，保障住房也是我国政府的责任。华远地产董事长任志强指出，在过去的十五、十一五期间，商品房开发用地占30%，住房供地的70%事实上是供给给了保障房方面。然而在市场中，只有相当于商品房供给量不到四分之一的经济适用住房面向社会，其余用地都变相地进入了政府决策部门的口袋，成了腐败与贪污的渠道，并罩以合规分配的保护伞。鉴于保障房供给中存在的种种问题，笔者建议：第一，应定期公开拟供应土地信息，接受社会的监督，防止腐败的发生；第二，为解决地方政府在保障房建设方面配套资金不足的问题，应加大中央资金支持力度；第三、方式上应采取租的形式，因为出售的话需要一次支付较大金额，对低收入家庭来说难以承受，而且保障房与商品房价格“双轨”易诱发腐败；第四，设定家庭收入、现有居住条件等为享有保障房标准的分配制度，并严格执行，对违反相关规定的工作人员和家庭给予相应处罚；最后设定保障房退出机制，对居住保障房的家庭进行定期检查，不符合条件的家庭应适时推出保障房机制。要做好保障房工作只有在建设和分配上都落到实处，才能真正使最需要住房保障的群体受益。从长期来看，应控制我国房地产供给中的垄断，实行土地私有，让公民有建房的自由。

2.1.2 挤出空置住房，扩大住房供给

新华网2010年7月7日的一篇报道称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。出于最大限度的利用有限的住房资源，打击住房囤积，抑制投机，节约土地等目的，国外对空置房都采取了严厉的限制措施。国际上，通常将10%作为住房空置率的危险警戒线。在我国，对空置房的界定还处在争议之中，更没有官方统计数字公布。但是，从频见报端的“鬼城”及上述6540万套连续6个月读数为零的住房看，目前我国住房空置已经非常严重，通过对空置住房罚款或者在住房保有环节征收房产税的方式挤出这些空置住房，将会扩大住房供给，缓解住房供应不足。

2.1.3 降低房地产开发流转环节税费，简化行政审批

目前，我国主要集中在开发流转环节征收的房地产税费是抬高房价的一个重要原因，政府应该全面整治，取消重复征收、各种巧立名目收取的不合理税费，降低购房者交易环节税费负担。现行房地产开发审批制度手续复杂，审批缓慢，拉长了房地产开发周期，这也会影响到房地产的供给量。政府部门应制定相关政策，简化审批程序，提高房地产开发效率。

2.2 需求方面应采取的措施

2.2.1 完善金融投资市场，引导中高收入家庭投资

2003年以来，相对于其他投资品而言，投资楼市都是保endprint