试论景区经营产权分离——以黄龙洞管理模式为例

白稚萍

（湖南民族职业学院 旅游航空系， 湖南 岳阳 414000）

景区经营产权分离属于整体租赁经营模式，是指在一个旅游景区内，将景区的所有权与经营权分开，由政府统一规划，授权一家企业较长时间地（最长为50年）控制和管理，组织一方或多方投资，成片租赁开发，垄断性建设、经营、管理该旅游景区，并按约定比例由景区所有者和出资经营者共同分享经营收益。这是一种政府出资源，企业出资金，政企共同受益的旅游景区治理模式，是一种市场化经营公共资源的模式，体现公共性资源、企业化经营、专业化管理、市场化发展的特点。它的核心理念是：两权分离、整体开发、垄断经营、企业控制。

黄龙洞管理模式属于我国景区经营产权分离的成功案例。本文以黄龙洞管理模式为例，结合实践转让中的有关产权与经营权相关的利益主体进行关联性分析，针对黄龙洞模式的管理制度与一系列成功的旅游策划活动，总结景区经营权转让的成功管理经验与管理模式所产生的良好效果，分析旅游景区经营权在实际的商业运作中存在的不足之处，以期为景区经营产权分离的推广提供借鉴。

一、黄龙洞模式的形成与发展

黄龙洞管理模式是由景区所在地政府以委托经营方式将旅游景区转让给黄龙洞股份有限公司开发经营，即政府出资源、企业出资金，按照“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，实行所有权、经营权分离的委托经营的一种旅游开发模式[1]。在景区实践运作中由政府统一规划，授权黄龙洞较股份有限公司长时间地独立经营和管理，组织一方或多方投资建设，统一规范、有序经营，达到资源优化配置、永续利用，使景区的社会效益、经济效益、环境效益协调发展。

20世纪90年代末期和21世纪初，黄龙洞股份有限公司先后对湖南省的三个旅游景区（张家界的黄龙洞、湘西的凤凰古城、洪江古商城景区）的经营权进行相继接管。1998年1月1日黄龙洞投资股份有限公司接管张家界市 (武陵源区)黄龙洞景点，经营45年。2001年10月14日，黄龙洞股份有限公司又与凤凰县人民政府共同签署了《湖南省凤凰旅游景区（点）经营权转让合同》，正式接管凤凰古城景区的黄丝桥古城、沈从文故居、熊希龄故居、南方长城、奇梁洞、凤凰古城、杨家祠堂、沱江八个景点，经营50年[2]。2011年5月19日，洪江古商城文化旅游产业发展股份有限公司（黄龙洞股份有限公司是其中之一）入主洪江古商城，享有保护使用古商城50年的资源权和开发核心景区以外有关旅游地产资源权。洪江古商城景区转让经营权的形式，就是黄龙洞管理模式的移植。

二、黄龙洞模式的效果

（一）对各景区的升级改造

1.黄龙洞的升级改造

1998年1月1日，黄龙洞投资股份有限公司对黄龙洞景区正式实施委托经营后，全权负责黄龙洞景区的开发、经营和管理：一方面扩大投资，完善设施，提升产品的品位与档次，八年来该公司对黄龙洞先后投资2000余万元加大了景区的建设力度[3]。维修改造更新了景区的基础设施，彻底改变过去游道陡、窄、滑的弊端，亮化、美化景区景点，高标准地完善洞内基础设施[3]。还建设了集休闲娱乐、旅游服务和办公管理于一体的黄龙洞生态广场，总投资近亿元。另一方面，该公司还注重企业形象的宣传。黄龙洞投资股份有限公司成功策划为 “定海神针”投保1亿元、“穿越天门”特技飞行大奖赛等大型活动，在国内外产生了广泛的轰动效应和重大影响，使黄龙洞的知名度大大提高[3]。

2.凤凰古城的升级改造

2002年1月，黄龙洞股份有限公司接管凤凰古城。最初对现有的旅游资源进行挖掘整理，研究分析，根据资源的特点，进行打造和包装。接着依照合同的要求投入相当量的资金，做好宣传与促销工作。除了在“焦点访谈”和“请您欣赏”等媒体上推介和宣传凤凰的旅游资源外，还根据其文化旅游资源的特点，用不同的手段策划一系列相关活动来增加凤凰旅游的亮点。三是加强对旅游设施与配套设施的建设。如停车场、旅游厕所等，提升品位和档次。四是对景点景区工作人员进行业务培训，全面提高其业务素质与服务水平。五是加强景点景区的品牌建设[4]。黄龙洞股份有限公司为推动凤凰古城的升级改造，还特意进行了一系列的宣传促销活动。如：开通“梦回故里、凤凰古城”的网站；举办凤凰旅游精品推介会、新闻发布会；开展凤凰古城杯全国摄影大奖赛和散文大赛；举办“从文文化艺术节”；利用名人效应进行文化促销活动等[5]。

3.洪江古商城的升级改造

2012年6月，洪江古商城文化旅游产业发展股份有限公司按照“举旧拓新、景城共荣、山水生态、文化旅游”的思路，编制了洪江古商城文化旅游保护与开发项目规划。彻底解决景区道路狭窄，停车难，游客承载局限性大，公共配套设施不完善，解决游客停留短暂的问题，将洪江打造成为经济复兴、旅游发达、社会和谐、生态永续、文化凸显的“中国第一古商城”，真正实现洪江旅游目的地的发展愿景。计划在2020年前完成景区建设，总建筑面积约169万m2，总投资近50亿元。

黄龙洞股份有限公司通过一系列的旅游策划活动，不仅搞活了上述3个景区，而具还带动了湖南旅游业的发展和经济收入的提高，使得湖南的旅游业突飞猛进，成为湖南省经济支柱产业之一。

（二）黄龙洞模式的业绩

1.黄龙洞模式在黄龙洞景区的业绩

黄龙洞景点实行委托经营后，在经营管理上频频出招，走出了一条独特的经营路子，旅游形势逐年看好，旅游收入逐年大幅增长，取得了良好的经济效益和社会效益。2010年，黄龙洞景区的门票收入达8300多万元，2011年门票收入突破1亿元。2012年度，黄龙洞景区接待海内外游客超过120万人，旅游门票收入超过7000万元。为此，黄龙洞曾获以下殊荣：被国家旅游局评定为中国首批AAAA级旅游区(点)（2000 年）；连续两年（2000、2001 年）被湖南省旅游局评为“最佳景点”；黄龙洞投资股份有限公司总经理叶文智被湖南省旅游局评为 “十佳总经理”；被评为全国用户满意服务先进单位（2002年）；被评为中国旅游知名品牌（2003年）；率先在全国溶洞界通过三项国际质量体系认证（2004年）；获评“中国最美的旅游溶洞”（2005 年）[5]；“黄龙洞”被国家工商总局商标局认定为中国驰名商标（2011年），成为张家界市首家中国驰名商标，也填补了湖南省旅游景区没有中国驰名商标的空白。“黄龙洞”因此成为令人向往、信赖的知名品牌。

2.黄龙洞模式在凤凰古城景区的业绩

自黄龙洞股份有限公司接管凤凰古城后，2002年的门票收入一跃至1560万元。2003年全国旅游业受“非典”负面影响非常严重，但凤凰全年接待游客达到了88万人次。2005年的“五一”黄金周七天和元旦的旅游收入就超过了2001年的旅游总收入。2003年南方长城上的围棋大赛使得随后的一年内，来凤凰古城旅游的游客以5倍的速度猛增。到2005年年底达到4亿多元。从2001年到2005年，凤凰旅游总收入增长了20倍。2010年凤凰的旅游收入已达30.02亿元。2012年的游客接待量为690万人次，旅游总收入53.01亿元。这些良好的业绩使得黄龙洞股份有限公司成为了湖南省旅游企业中的龙头型企业。

三、黄龙洞模式的不足及其原因分析

在旅游景点的经营管理中，黄龙洞模式虽然取得了较大的成功，也给我国其他旅游景区的经营提供了经验，具有重要的借鉴意义和指导作用。但在实践运作中依然存在许多不足之处。

随着黄龙洞经营模式的不断成功，其所经营的景点景区旅游业快速发展，大量旅游者的涌入景点景区，对当地造成了许多负面的影响。

1.对当地经济的不利影响

大量旅游者的进入，引起当地物价上涨，如，农副食品和其他消费品价格上涨，造成短期水电供应紧张，地价急速上升，特别是旅游旺季交通拥挤不堪。

2.对当地环境的不利影响

不当和过度的旅游开发导致环境破坏、空气污染和旅游过程中所产生的垃圾，以及市容、景观受到不雅现象的影响等，己成为当地环境被污染、破坏的重要原因。然而，良好的环境状况又是旅游业的基础，实现旅游业可持续发展，是一个日益紧迫的问题。

3.对当地居民切身利益的负面影响

黄龙洞模式在凤凰古城经营的过程中，政府对企业行为的监管约束不力，导致景区与社区利益冲突现象比较严重。

黄龙洞经营管理模式之存在以上问题或不足，究其原因是当地政府在转让景区经营权后过于放松监管。黄龙洞公司在进行市场开发上积极性比较高，由于从自身经营的角度出发，过度开发旅游资源，使得旅游景区商业化太浓而影响资源、社会文化与环境的保护，违反了《风景名胜区暂行条例》，触犯了当地居民利益，最终导致经营风险[6]。同时在大量外来旅游者的冲击下，当地失去了原有的地域文化特色，使得当地的民族文化特色逐渐被同化和演变。在景区资源的保护上，政府没有严格行使管理权，严格审查景区内所有开发项目，而是由企业单方面决定开发和动工兴建某个项目[2]，出现了市场垄断、过度竞争、资源和环境遭到破坏的现象，导致市场失灵[7]。归根结底，在景区的经营中没有真正落实黄龙洞管理公司对景区只拥有经营权，而所有权和管理权必须由政府牢牢掌控。

四、黄龙洞模式对景区经营产权分离的启示

黄龙洞管理模式是旅游管理体制改革的大胆尝试，是景区(点)两权分离经营的成功案例，给当地政府带来了诸多的利益，接管经营的旅游景区实现了旅游收入和旅游人数皆成倍增长，增强了社会就业能力，增加了国家税收，激活了行业市场，带动了当地相关产业的发展及百姓收益，使得政府的财政收入逐年增加，提高了当地的知名度。从某种程度上而言，有效地开发和保护了当地的文化旅游资源。但旅游景区(点)实行两权分离，即旅游资源进行市场化经营，经营权一旦放开，就会对旅游资源和环境造成一定的破坏。

因此，要成功实施景区所有权与经营权分离，一要发挥政府的主导作用，严格审核转让企业的资格，考核经营者的整合能力，包括经济实力、经营思路、经营手段、公关艺术等等，要择优选用；二要完善社区居民参与机制。增强旅游项目建设和环保措施的合理性和社会可接受性，从而获得当地居民的理解与支持，将旅游开发的负面影响降到最低；三要建立有效的约束监督链。健全的管理制度和强有力的监督约束机制，可以督促旅游企业完善经营管理机制，规范景区经营主体的经营行为，防范景区经营中的合作风险，更有利于优化景区开发经营的社会环境效应；四要建立利益协调整合机制，充分调动各方的积极性，获得政府的支持和当地居民的拥护，实现经营者所追求的目标。

实行产权分离的景区（点）在经营过程中要呈良性循环发展态势[8]。必须依靠政府、经营者、经营环境三者的契合，对景区（点）进行科学规划、严格建设、生态经营、细致管理。只有这样才能有效避免经营企业过度开发和乱开发资源的现象，避免景区在转让中造成损耗，保障景区在高层次上实现保护与开发的统一，真正做到保护、开发、建设、利用旅游资源促进当地经济的建设和大发展，实现真正的双赢、三受益（经济效益、社会效益和环境效益）[9]。

[1]曹娴，易博文.景区所有权与经营权分离,利耶？弊耶？——助推湖南旅游升温系列观察之四[N].湖南日报，2011-10-21.

[2]谭华云.凤凰城景区经营权转让中地方政府行为的实证研究[D].长沙：中南大学，2006

[3]全迎春.两权分离经营且看黄龙洞如何演绎[N].中国旅游报，2001-08-10.

[4]王凯，谭华云.景区经营权转让对边远旅游地影响的实证研究——湖南凤凰八大景区(点)的案例分析[J].旅游科学，2005（4）.

[5]田孟清.民族地区旅游资源开发的有效模式——湖南张家界市开发旅游资源的经验[J].中央民族大学学报：哲学社会科学版，2007（1）.

[6]马琳.三权分离 安徽天柱山景区试改[N].中国房地产报，2012-04-26.

[7]王茹辉.两权分离的旅游资源产权研究[D].成都：西南财经大学，2003.

[8]徐飞雄.景区所有权与经营权是否分离？让专业人做专业事[N].湖南日报，2011-10-21.

[9]蒋绪.景区经营权转让后委托代理关系研究[D].湘潭：湘潭大学，2010.