基于企业扩张的多元化融资策略——以华夏幸福为例

●山东省东明县人力资源和社会保障局 王红敏

一、引言

5月29日最新发布的《2014中国房地产上市公司测评研究报告》显示，A股上市公司再融资功能逐步回归，但货币政策中性偏紧，海外流动性风险依然存在，房地产业仍然面临较大的融资压力和偿债压力。而从华夏幸福披露的年报中可以看出2013年华夏幸福受益产城融合模式，实现销售额374.24亿元，同比去年大幅增长77.07%，业绩增幅位居前列。在最新公布的2014年中国房地产业上市公司综合实力排行榜中，华夏幸福排名第14位。

本文通过解读华夏幸福近来发布的公告与业绩报告，详细分析其多元化的融资策略，并评价华夏幸福的融资策略 ，提出合理化建议。

二、资本运作的核心——多元化融资策略

多元化的融资渠道理论认为,房地产企业主要通过推行房地产信托、上市、发行债券、发展房地产基金等方式实现房地产融资渠道的多元化。华夏幸福借助产业转移外溢之势，通过产城融合的模式对接政府需求，获取代建与招商服务收益，赢得“滚雪球”式的盈利。从2011年华夏幸福以地产资产借壳ST国祥上市尘埃落定，自此华夏幸福进入高速扩张期，资金需求加大。

（一）借机高业绩利用房产信托融资。房产信托的出现，为房地产企业开辟了新的融资渠道。华夏幸福较多的采用信托融资，以2013年为例，华夏幸福新增的金额最大的前五笔长期借款中有四笔信托借款，金额达35亿元，加上公司通过转让持有3.06亿元子公司的内部应收债权给建信信托，形成长期应付款。2013年新增的这五笔金额最大的信托借款占公司长期负债的比例为39.19%。由此可以看出，华夏幸福将房产信托作为重要的融资渠道。进入2014年以来，华夏幸福公告了三项信托融资计划。

表1 2014年发布的信托融资公告

华夏幸福主要采用股权型信托融资模式和夹层融资型模式。采用股权型融资模式能够增加公司的资本金，起到“过桥”融资的效果使企业达到银行贷款的条件，而且这部分股权不会对公司的经营管理带来较大的影响。夹层融资模式结构较为复杂，但是融资方案灵活，通过股权与债券结合满足资金需求。

（二）巧用售后回租与融资租赁。2014年5月16日，有关机构联合发布《关于规范金融机构同业业务的通知》，这使得商业银行大肆整理表外业务，快速增长的同业业务将被遏制。在这种情况下，售后回租和融资租赁成为企业比较热门的融资选择。

2013年华夏幸福长期应付款较上年增长率为1247.27%，主要是因为新增融资租赁。新增的金额最大三笔融资租赁业务获得应付融资租赁款4.1多亿元，占长期负债比例为4.2%。2014年5月10日，华夏幸福发布公告：其间接全资子公司大厂鼎鸿拟与外贸租赁签署融资租赁合同，将其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网出售给外贸租赁并租回使用，融资金额为2.86亿元，融资期限为2年，租期届满按照名义售价购回。

由售后回租准则可知，大厂鼎鸿应按照售后回租融资租赁进行处理，不得将售后回租损益计入当期损益，而是计入递延收益，在租赁期内按照折旧进度进行摊销，这不会对公司的损益情况产生重大影响。该售后回租融资预期可以优化华夏幸福的资产负债结构，降低财务费用。

（三）债权、股权转让融资。2014年3月8日，华夏幸福发布下属子公司与信达河北分公司签署债权收购协议的公告。大厂华夏将对京御地产债权中的18.85亿元转让给信达河北分公司，债务重组的宽限期为3年，固安京御幸福拟与京御地产共同承担债务，分12期向信达河北支付18.85亿元。该债权转让将产生近4亿元的债务重组损失，并融得15亿元的收购价款。

而京御地产运营状况良好，预期不存在违约风险，本次债权转让主要是为华夏幸福的未来经营储备足够的资金。此外，相对于华夏幸福之前较多采用的信托贷款融资，应收账款转让避开了银监会“二三四”的限制，操作起来更为灵活。2014年5月27日，华夏幸福发布公告：子公司京御地产、无锡幸福基业共同拟与华鑫信托签订合作合同，京御地产将持有的部分无锡幸福基业股权按4.9亿元价格转让给华鑫信托。本次股权转让完成后，京御地产持有无锡幸福基业51%股权，华鑫信托持有无锡幸福基业49%股权。此笔是比较普通的股权融资，利于充足华夏幸福运营资金，对公司当期损益及运营的独立性无重大影响。

（四）银企关系与关联方借款。华夏幸福有着良好的银企关系，与自2011年开始，短期借款与长期借款的规模不断扩大，近两年银行借款占总负债的比例均保持在15%以上。2013年，华夏幸福与国家开发银行河北分行签订《开发性金融合作协议》，约定双方在金融产品上的合作融资总量为200亿元。可见，房地产企业仍然以银行借款作为主要融资途径。华夏幸福还利用其集团优势，利用关联方借款来满足资金需求。2014年1月14日，华夏幸福发布公告：其间接全资子公司向关联方廊坊城郊联社融得一年期借款1亿元，用来缓解流动资金压力。该笔借款不会对公司的财务状况及持续经营能力带来不利影响，符合公司的融资战略。关联企业之间的借款支出不单是纯粹的利息费用，还包括其他为借款发生的具有利息性质的费用，如担保费、抵押费。为了防止企业之间通过借款转移利润和避税现象的发生，我国对于关联方借款有额度的限制。华夏幸福应该做好关联方借款利息支出的核算与税收筹划，最大限度的利用税前扣除等政策来降低融资成本。

三、融资策略评价及相关建议

（一）华夏幸福融资状况评价。可以说，华夏幸福资金运作能力很强，抓住了资本市场的机会，筹钱有术，满足了公司现阶段的资金需求，也为未来的运营储备了充足的资金。华夏幸福的资本运作为处在行业中游水平，又具有良好盈利能力的房地产企业融资提供了积极的借鉴。

但是华夏幸福目前的债务规模较高，2013年年报显示债务总额达到640多亿元。如下表所示：华夏幸福从2011年开始，资产负债率大幅上升，均在80%以上，且超过行业平均水平。华夏幸福的高财务杠杆必然带来融资成本的上升和财务风险的增加。华夏幸福近三年来的利息支出大幅增加，2013年其利息支出为167896462.95元，较上年增加731.66%，主要原因系借款利息增加所致。华夏幸福的融资成本在十几个百分点，高于行业平均水平。

表2 华夏幸福与行业资产负债率指标对比

（二）建议及启示。进入2014年以来，中国房地产业进入高成本高杠杆时代。华夏幸福要有明确的目标资本结构，该目标资本结构要与其行业特征、发展战略以及未来盈利水平相适应。同时，注重自身的资本积累和利用自发性债务。

银行房贷业务的收紧，使得房产企业对信托资金的需求增加，加上房产信托违约事件频出，这可能推动信托成本的“水涨船高”。华夏幸福应谨慎地利用信托计划，减少对信托融资的依赖。

华夏幸福近几年一直没有通过发行债券融资。在信托融资、银行借款遇冷的情况下，建议华夏幸福未来通过发行普通债券或可转债融资，降低融资成本。在进行股权再融资时也可以配股的方式，在不稀释原有股东控股权的情况下融资，而不只使用增发的方式。

尽管目前美国量化宽松政策逐步退出的趋势明显，海外发债成本上升，但是，海外融资仍具有特殊的性质与优势。海外融资能够带来资金管控模式、融资工具创新等附加价值，在汇率变化的国际市场，还可能带来财务费用冲抵效应。此外，海外融资一般不参与经营管理，管理成本较低。

1.陈希琴.2009.基于财务风险防范的多元化融资策略——万科的御冬之道[J].会计之友，2。

2.华夏幸福“滚雪球”，你学得会吗？中国房地产报，2014-4-28。

3.华夏幸福历年年度报告，巨潮资讯网。

4.借高股价忙施信托融资,华夏幸福大股东“筹钱有术”，中国证券报，2011-11-17。