房地产开发项目的成本控制论述

任秀丽 曹子建

摘要：房地产行业正逐渐由“暴利时代”向着“微利时代”发生巨大的转变，利润水平慢慢朝向价值方向回归，市场向着规范化方向发展。在开发投资过程中，如何凭借合理控制成本，合理安排成本支出、逐步提高经营效益，实现从粗放型到集约型的转变，进而实现房地产企业的最大利润，已经成为众多房地产开发企业的重要课题。本文主要对房地产开发工程领域成本控制进行了分析探讨。

关键词：房地产开发；工程领域；成本控制；现状；原则；措施

中图分类号：F293.33 文献标识码： A

引言

开发项目的成本控制并不等同于承建单位的成本控制工作，其控制主体是建设单位，成本控制工作则涉及到项目的建安造价、设计方案、施工过程控制以及项目运行过程控制，同时还需要对建筑的全寿命周期全方位进行控制。我国当前的房地产建设项目成本控制工作，在整体上说和发达国家地区有着较大的差距，需要不断地进行自我更新和完善。

一、房地产成本的管理和控制的现状

1、缺少一条完整的成本管理链条

目前，多数开发企业在工程成本管理上只是做了最简单的成本计算，并没有进行系统全面的计算。而且，绝大多数企业过于重视企业对市场的占有率和企业利润，却没有将企业的长期发展放在第一位，缺少一套合理、完整的成本管理系统，提高房地产开发企业市场的竞争力。

近几年，房地产开发企业的成本管理主要依靠工程结束后的核算，但是现在许多企业都将房地产行业定义为高利润的行业，这就造成了企业管理者对成本管理的概念和意识不明确，弱化了成本管理的重要性。大部分企业只注重对企业内部成本的计算，而对于原料的采购与房屋的销售和服务等环节的成本计算并没有给予足够的重视，无法形成一个系统的、完整的企业成本管理链条。

2、缺乏有效的资金管理方法和手段

对于房地产企业来说资金就是血液，现在的房地产公司存在着普遍的低水平管理、没有良好的计划性。对于当前的很多公司，他们在对项目开展的时候，测算的仅仅只有成本，对于资金的测算非常的少甚至有的公司都没有这方面的东西。但是资金管理对房地产的成本控制却起着非常重要的作用。

二、房地产开发项目成本控制措施

1、决策阶段的造价控制

1.1进行充分的市场调研工作

对拟建项目所提供产品的市场占有可能性进行分析，对市场目前和未来状况进行数据分析和处理。在对市场充分调查的基础上论证项目的功能定位，项目定位是关键。对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证，确定定价目标。

1.2提供合理的经济分析预测

在投资方案决策时，解决好计划和目标管理中定性和定量的问题，定量管理注重使用数据，使目标能够考核。分析计算项目的赢利能力和清偿能力、投资回收期、财务可行性。结合市场调研、不确定性分析等因素选取多种价格方案并加以分析，进行多方案比较，做好市场预测。按照成本核算科目，作出相对准确的投资估算并进行控制。使投资者对项目未来的效益有充分的了解，减少投资风险。

2、设计阶段的造价控制

一个好的设计方案可以给企业带来良好的社会效益和巨大的经济效益。设计阶段控制主要是施工图纸出来之前的成本控制。通常情况下，大型房地产公司在多年积累的基础上，都会设置本单位的标准图库，这样不但有利于降低成本，而且可以精确控制成本。若没有标准图库，就要重视设计概算。当前，有不少公司为缩短开发周期，在未出概算的情况下盲目施工，导致设计修改不断，费用成本增加。实现有效地控制变更数量与修改数量，需要最终图纸齐全，这样招标阶段就可以直接与施工单位进行总价包干，对建安的成本也会较大程度的控制。因为建安成本基本可以占到除土地成本以外的总成本的70%，所以总体成本也会得到有效的控制。

3、招投标阶段的造价控制

招投标环节是房地产成本控制非常关键的环节，各个房地产公司都高度重视工程该阶段。招投标分为经济标和技术标。经济标主要为报价，包括总价、分部分项报价、清单式报价及工料分析。技术标反映的是企业的信誉度、管理水平、等级、施工方案等情况。在招投标过程中，一要坚持公开、公正、公平原则，招标信息要广而告之，要事先了解好材料和施工市场，对投标单位的资质进行严格审核，努力保证招投标效果。二要合理使用固定单价、固定总价、可调总价的方式，尽量采取固定总价和固定单价，做到成本事前控制，尽力避免后期不必要的纠纷。三要根据企业品牌效应和项目的定位合理确定材料的标准，力求达到最优性价比。四是坚持合理低价的原则，采用合理的低价中标形式，在保证工期和质量的前提下，确定合理的中标者，而不能仅以低价作为确定中标者的唯一标准，避免产生低价恶意竞争和低价中标导致低质工程。

4、施工管理阶段的造价控制应采取的措施

4.1在工程施工阶段影响工程造价的可能性只有5%—10%，但整体工程投资主要发生在这一时期，是施工图变为实体工程的阶段，投资浪费的可能性很大，所以施工阶段的造价控制十分重要。首先，房地产企业要确定合理的工期，不要频繁地调整工期。其次，要合理安排，综合平衡施工顺序。如住宅小区工程中，在总平面布置及工期计划安排时，尽量减少临时设施费用，不发生临时供水、供电、道路的重复费用，在景观及道路施工时，综合平衡土方的挖填量，及时进行各类管道的铺设，减少二次施工造成的浪费，从而节省工程成本。第三，加大项目组织管理力度。通过各个业务过程进行成本控制，根据预先确定的标准、方案对每笔成本每个科目的数据实行限额控制，建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系，实现降低成本的目的。

4.2加强图纸会审工作及合同管理。有计划有目标的合同管理是施工阶段造价控制的关键，要充分理解和熟悉合同条款。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，减少返工费用及承包商的施工索赔。

4.3加强材料供应的管理。建立采购价格考核和信息管理网络，合理制定采购方案，并与工程工序进度无缝衔接。确定定价和订购程序，加强材料渠道归口管理及供应商管理，充分利用采购资源集中批量采购，降低采购总成本。

5、竣工阶段的工程造价控制

5.1竣工结算阶段的造价控制应注意的问题

竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是竣工验收的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关，具体如下：（1）严查施工合同，熟悉施工图纸，核准工程结算范围，分析竣工资料，现场核实工程数量，对于未完或未做工程及交叉和假供材，不能在结算中计算。（2）严查现场签证的合理性、真实性。防止不属于签证范畴的内容列入工程结算，审查结算内容是否重复，正确处理结算纠纷。（3）审查计算规则的运用，政策调整的合理性、准确性。审查各项取费是否准确等。

5.2事后造价分析评价应注意的问题

工程结算后的评价是对工程项目造价控制的总结，也是整个建设项目的综合性评价。一般来说应做好以下工作：（1）对成本控制得失进行总结，特别是预算目标成本与实际成本的差异、原因等。并将影响工程造价的各项因素如“目标成本数据”、“动态成本数据”等资料整理归档，提炼关键成本指标，建立相应的数据库，为今后项目提供控制参考。成本数据库是成本管理的基础和支柱。（2）总结出以后成本控制的措施及努力方向，通过建设项目后评价会使我们的造价管理水平不断得到提高，工作方法会不断创新，造价控制管理能力会不断加强。

结束语

综上所述，随着我国的经济和全球一体化步伐的加快，我国的房地产市场也在飞速的发展，现在已经渐渐的进入了成熟期，现如今房地产行业的在国家的宏观调控下竞争变得更加的规范。在市场化竞争越来越残酷的今天，成本无疑起着非常重要的作用，房地产也一样，对于开发商来说，房地产成本的控制有着重要的意义。

参考文献

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