从土地到空间的思想解放

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(天津国土资源和房屋职业学院，天津 300270)

土地是人类生产、生活所必需的资源。人类自诞生之日就不断探索，如何更好的利用大自然赋予我们的最大恩惠——土地。从穴居到建房、从采摘到种植，随着科技的进步人们利用土地的方式和程度在不断演进。人类社会形成后，土地作为关键资源被加以管理。我国古代所传“普天之下莫非王土”，既说明了土地的重要性；也体现了一物一权的物权思想。这种一物一权思想的基本前提是：一块地表平面及其上、下空间是同一个不可分割的物。(“地表平面”下文简称地表，并非几何意义上的平面，应视作地面表皮和为使其可被利用所必需的一定立体空间。但必需空间不是无限延伸的。“上、下空间”即是在必需空间外的上、下还存在着的广阔空间)正如古老的拉丁成语所说“谁有土地，就有土地的上空和地下”；即常说的土地所有权上至天空，下至地心”。可见，这里所说的土地实际上指的就是空间，土地之权利实际上就是空间之权利。长期以来，科技水平使人类如要利用土地的上空或地下都必须以地表为基础。地表范围之外的上、下空间难以单独利用，其权利就不可能也不需要和地表分割开来。因此，在对空间权利范围界定时，一般对垂直界限予以省略，只对地表的四至界限和面积等进行测量、登记。这种以平面界定空间权利范围，以土地代表空间的做法，是符合当时的生产力水平的，是先辈们简化管理工作的智慧。但是，随着科技水平的发展，对某一地表上、下空间利用时，不以该地表为基础的现象已经出现，如：高架路、地铁、空中步行街、地下广场等。那么，我们就有必要思考原有的空间权利管理思想、制度和技术是否应该与时俱进，又如何与时俱进。

1 生产力发展必然引发生产关系变革

和世界上很多国家一样，我国在空间利用确权时，空间以土地的名义出现，土地的权利就是空间的权利。那么，我国的空间权利管理方式有哪些特点？这种管理方式会面临哪些新问题呢？

1.1 以地表平面代表立体空间的传统体制

1.1.1 社会主义土地公有制

在我国，《宪法》和《土地管理法》都明确表明，土地实行社会主义公有制。所以，从空间所有权的角度看，我国地表及其上、下之全部空间都属于国家或集体所有，以“土地”所有权的名义出现。其中，集体所有的土地，其所有者不能自由处分其土地。如：未经依法征收不得转让土地，不得将集体土地用于商业性房地产开发。《土地管理法》第十一条就规定:“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”

这种制度使得我国空间权利在所有权层面十分稳定，可能出现的矛盾和争议也非常少。

1.1.2 闪耀着中国特色智慧的土地使用权

从上文可以看出，在我国任何单位和个人不可能拥有土地所有权。然而，土地又是生产、生活最基本的资源。当单位和个人需要利用土地时，如何解决呢？

1988年，全国人大对宪法进行了修改明确“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，为单位和个人利土地间提供了法律依据。1991年施行的《土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。”

由此可见，在我国允许单位和个人进行空间利用时，主要是通过授予其土地使用权的方式加以管理的。这也体现了现代物权保护的重心从所有权向使用权的转移。下文的讨论也是以空间的使用权为重点展开的。

1.2 地表上下空间独立利用技术日趋成熟

建筑领域新技术、新材料的出现，使得空间利用无需地表为基础的现象越来越多。轨道交通线路及其衍生区域是最常见的利用地表上下空间的形式。我国1969年在北京建成第一条地铁，之后城市轨道交通的发展速度比较缓慢。进入21世纪后，随着我国经济实力的增强和技术水平的提高，轨道交通作为解决交通压力的有效手段被众多城市采用，线路的开工建设进入快车道。与此相伴，轨道交通线路及其衍生区域占用原有土地使用权范围之下或之上空间的现象不断出现。甚至在同一地表，可能出现两条分设于地上和地下的轨道交通线路。根据国家统计局的数据显示，截至2012年我国城市轨道交通总里程已达到1699公里。地表及其上、下并从多个独立空间利用状态不只是可能，而是司空见惯的平常现象。

早在2005年，深圳市就曾对福田区车公庙，深南大道两侧宗地号为B107-U001,B302-U001的地下空间用地进行了单独出让。两空间的用途均为商业用地，土地面积为 13924 平方米，建筑面积为24250平方米。该地下空间的开发并不影响地铁一号线正常营运及周边楼宇的正常使用和地下管网的安全。目前，此两空间已经开发为地下阳光商业步行街，南起有色大厦至大庆大厦，北起财富广场至东海商贸中心，形成一个可循环的迂回商业连廊。除此之外，现代建筑出现了大量的空中连廊、回廊等跨越式和外延式建筑。例如，中央电视台大楼、各地的空中步行街等等。

这些都说明无论是地表之下还是地表之上，不以地表为基础而独立进行空间利用从技术和经济上是完全可行的。所以，当前空间之权利可以分为传统地表空间之权利，以及新生的地下、地上空间之权利。

1.3 新技术给传统体制带来的问题

如上文所述，现在地表及其上、下的空间可以独立利用。因此，《物权法》也突破性的规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”但这仍然没有改变以地表代表空间进行权属管理的思想和制度。在具体工作中就难免会遇到一些不易厘清和解释的问题。

1.3.1 权利概念不清晰

目前，土地使用权是基于地表设立的，这种权利自然受到地表空间状态的影响。但新生的地表上、下空间之权利不一定与地表状态有如此紧密的利益联系。仍然采用统一的土地使用权概念不能体现这种区别，就会出现一些不易解释的尴尬。例如，地表被他人的固体废物污染后，地表空间的土地使用权人有权利要求赔偿。该地表的上、下空间权利人的利益与地表受污染可能关系不大，也就无权要求赔偿，但名义上他们又同样是该土地使用权人。另外，我们不禁思考地表上、下空间的土地使用权人是否当然的拥有从“土地”，尤其是地表空间通行的权利？地铁可以在两站之间开设出口吗？空中步行街可以向下修电梯吗？

1.3.2 权利范围易混淆

《土地登记办法》第十五条规定：“土地登记簿应当载明土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格。”这是一种以四至、面积等平面概念界定三维立体空间权利范围的做法。如果某一四至内的土地地表及其上、下有不同的空间权利，我们很难通过权属登记看出其范围区别。即便规划限制条件可能有限高和容积率，也没有明确说明空间的上下界限。可见，当某一四至范围的地表及其上、下叠设了不同的建设用地使用权时，如何准确的加以区别和说明是很困难的。这就可能给一些别有用心的人提供可乘之机，故意混淆权利范围。

1.3.3 登记项目不完善

《物权法》第一百三十八条规定：“建设用地使用权出让合同要包含建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。”但具体的登记办法中并未对如何开展空间登记进行明确说明。我国的土地登记机关和人员很少对于土地的垂直界限进行测量和登记。这就使得对空间的界定仍然停留在平面界限的水平上。建设用地使用权分层设立也就难以规范的加以推广。

1.3.4 规划缺乏主动性

由于对空间利用的管理停留在地表平面的认识上，所以在制定规划时也就难以充分发挥立体空间的价值。组织规划时多是一地一权一规划，很少将一个地表及其上、下区分为多个空间综合考虑。相关的测算、比选就少之又少。目前，空间的独立利用和权利叠设，多以空间权利人主动提出，规划部门被动复合批准为主。

2 思想解放是管理创新的前提

如果希望在制度和技术上有所突破，我们应该首先认识到空间的立体可分割性，以及由此产生的可独立设定的空间权利。

2.1 空间本来就是三维立体之空间

从自然科学的角度出发，空间本来就是三维立体的。历史上，受当时的科技水平局限，人们几乎只能以地表为基础利用空间。而地表是唯一的，因此某一地表及其上、下也只能存在一个空间利用状态，只能设定一个空间权利。人们自然忽略了垂直上下界限，理所当然地将三维空间范围通过平面范围表达，使其二位一体。但是如前所述，随着科技的不断进步，脱离地表单独利用空间的现象已经越来越多。面对这种实体现实，我们首先应反省到：空间本是由三维向量构成的，对其范围界定本就应该是长、宽、高三维度量。

2.2 空间使用权独立叠设不违反一物一权原则

我们讨论空间权的设定，是为了能够对空间更好加以利用。因此理论上讲，空间权应该是一种物权。无论是我国的传统意识还是罗马法的基本理念，都认为土地之权利上至于天、下至地心。这种地表及其上、下空间不可分割的思想可谓根深蒂固。但是，既然从技术上提供了对空间立体分割利用的可能性，那么在某一地表及其上、下空间，独立叠设多个空间权利就是可能和必要的。如此叠设是否违反一物一权原则呢？

其实如果我们已经摒弃地表为必要基础的空间观念，树立空间本就是三维立体可以独立分割的思想，那么就不难发现某一地表及其上、下的任一层空间本就是独立的物。本就独立的物，各自设定物权完全符合一物一权原则。

2.3 空间权设定与物权法定原则并不冲突

物权法定原则要求物权的种类与内容只能由法律来规定，不允许当事人自由创设。那么我们希望能够设定的空间权是否有法律依据呢？其实具体到空间权的设定，主要有两种权利，一是所有权，一是使用权。正如《物权法》中规定的与空间权利关系密切的物权包括：第二编的所有权，第三遍的用益物权。

据前文所述，在我国土地的所有权实现严格的公有制，其状态是十分稳定的，独立设定空间所有权的现实意义并不大。为更好发挥空间利用效率，我们重点关注的是独立设定空间使用权的法律依据；特别是空间使用权中法律关系最复杂、矛盾冲突最多的建设空间使用权的法律依据。

我国《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”第一百三十八条规定：“建设用地使用权出让合同一般条款中应包括建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。”这些条款虽名义以上仍然采用建设用地使用权，但实际上已经为建设空间使用权的设定提供了法律依据。

3 管理制度与技术的与时俱进

显然，随着生产力的发展，原有空间权利管理制度和技术都面临了一些不易解决的问题。而无论从科技、经济和法律上，空间权的独立设定都存在可能性和必要性。

3.1 名正则言顺

既然《物权法》已经在实质上承认了地表及其上、下不同空间可以分别设立使用权，为了避免权利范围的混淆，体现空间与地表的独立性，为什么不能将《物权法》中的“建设用地使用权”更准确的表达为“建设空间使用权”？“空间”概念避免了某一地表及其上、下多个权利表述时的麻烦；排除了各空间必与地表之土地紧密联系的嫌疑；使得权利范围采用三维度量界定成为自然之机制。可见以空间使用权命名，为权利范围的清晰界定，法律关系的准确处理，管理制度的全面完善提供了基础。

3.2 权利登记应提供具体技术支撑

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”显然，如要设定空间使用权必须通过依法登记。如前所述，我国的空间权利登记无论是思想还是技术上都是以地表为对象的。这就使得登记时并不要求对权利(如现行建设用地使用权)的上下范围进行界定、记录。所以，要真正实现空间权的设定，调整完善相应的登记制度，增设空间上下垂直界限是必行之举。

3.3 空间规划应拓展立体思维

科技发展提供了空间权设定的可能性，而经济发展造就了空间权设定的必要性。经济的发展使得人类对于空间资源的需求急速增长，地铁、高架路和空中步行街等事务的不断涌现就是最好的证明。诚然，以地表为基础利用地上空间是成本最低廉的方式。但是如上文所述，独立利用空间方式的出现说明，如此利用产生的收益可以弥补成本的增加。

此种现象应该加以研究，以揭示其规律。城市的规划者应该针对这些经济现象制定相应的监控指标和经济模型。当出现符合条件的状态时，应该主动进行规划，提出空间利用方案。这样可以提高空间的利用效率，节约更多的地表资源。

总之，随着生产力的发展，我们应该将空间利用的思想和制度，从地表平面调整为立体空间；将本为利用空间设立之权利，以空间权利命名、登记和管理。

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