杭州住房反抵押贷款潜在需求的实证分析

周海珍 马菁蕴

杭州住房反抵押贷款潜在需求的实证分析

周海珍 马菁蕴

一、引言

近年来，为应对人口老龄化问题，一些国家已经开始推出住房反抵押贷款产品，即老年人以房屋产权作为抵押，向债权人换取一次性或者按期兑现的年金收入。这种养老模式对提高老年人的即期收入和生活质量、缓解社会保障压力起到了较好的作用。

随着我国人口老龄化现象的日益严重，养老问题引起了越来越多的关注。中国老年人口基数大，老龄化速度快，伴随着“4-2-1”结构家庭和空巢家庭的增多，以及整个国家的“未富先老”，传统的家庭养老模式难以为继，这对我国未来社会保障体系的承受力提出了严峻挑战。《中国家庭金融调查报告》（2012）数据显示，中国家庭自有住房拥有率为89．68%，其中，城市家庭为85．39%，说明住房反抵押贷款在我国已有了实施的物质基础。因此，作为一种补充养老机制，住房反抵押贷款也引起了国内学者的关注。

国际经验表明，反抵押贷款模式能够有效整合和发挥房地产市场、保险市场和金融市场的综合优势，使老年人的住房可以同时发挥居住、养老和投资的三重功效，是对传统养老保障方式的有益补充。但在中国，传统的“养儿防老”“房产传承”等观念根深蒂固，有可能会阻碍反抵押贷款养老模式的推行，使得反抵押贷款市场真实交易量与理论估计的潜在需求量存在较大差距。

由于中国居民的消费习惯、文化传统等与国外居民有很大差异，国外的相关研究数据或结论不能直接运用于国内；而国内目前对于老年人对住房反抵押贷款需求的意愿尚缺乏较大规模的实地调研和实证分析。因此，本文拟基于针对杭州市老年人反抵押贷款需求意愿的问卷调查结果，分析老年人对反抵押贷款的需求意愿以及影响其意愿的因素，探讨中国传统的家庭观念对住房反抵押业务的影响，为我国引入反抵押贷款模式提出相应的政策建议。

二、调查结果的统计分析

（一）基本数据描述

为了了解老年人对反抵押贷款产品的需求意愿，我们针对杭州市50至69岁的人群进行了关于反向抵押贷款意愿的问卷调查，共回收706份有效问卷，考虑到由于需要分析个体对住房反抵押贷款的需求意向，因而再剔除其中99位无房户，以剩余的607份问卷为样本，其中男女比例大致为1∶1，绝大部分被调查者（96．37%）有1个或多个子女。

1．被调查者的基本信息

从年龄分布来看，50～54岁的被调查者占总被调查人数的34．1%，55～59岁的占27．68%，60～64岁的占21．42%，65～69岁的占16．8%，这与老年人口的实际年龄分布比较接近。从学历来看，初中及以下的占30．66%，高中／中专／职高的占28．57%，专科／高职的占18．62%，本科的占15．09%，硕士及以上的占7．06%。

2．被调查者的居住情况

从被调查者的居住方式来看，最多的是与配偶一起生活，占了总被调查人数的51．57%，这也正是当前空巢家庭已成为老年人家庭主要结构的反映，其次是与子女一起居住，占了34．76%，独居的则占了13．67%。

调查中，有77．59%的老年人拥有一处住房，17．46%的人拥有两处住房，拥有三处或四处及以上的则非常少，分别是2．97%和1．98%（见图1）。从房屋价值来看，54．86%的被调查者的房屋价值在100万元以下，房屋价值在100万到200万元之间的占30．48%，价值在200万到400万元之间的占6．26%，在400万元以上的占3．95%。从房龄来看，住房建成于1990—1999年的最多，达到33．77%，其次是建成于2000—2006年间的，占28．01%，只有6．92%的住房建成于1969年以前（见图2）。从目前二手房成交的情况来看，房龄在6至12年（2000—2006年间建成）的房屋是二手房市场上的“主力军”，成交量较稳定，因而比较适合作为反抵押贷款的对象。这也说明，杭州有三成左右的住房适合进行反抵押贷款。

3．被调查者的经济情况

在我们所调查的人群中，大部分老年人（76．94%）经济独立，依靠养老金、保险金、投资理财收入等生活，只有少数人依靠子女供养（18．12%）、政府补助（3．79%）或其他经济来源（1．15%）生活。从收入额来看，月收入在1000～3000元区间的被调查者最多，占45．86%，其次为月收入在3000～5000元之间的，占26．04%，月收入在5000元以上的占14．33%，13．67%的被调查者月收入不足1000元。而2012年杭州城镇居民月人均可支配收入为3126元，这说明大部分被调查老年人的收入低于平均收入水平。因此，当被问及是否有增加收入的需求时，有72．55%的被调查者认为有需求，且这种需求的比例随着月收入的增加而下降。

图1 拥有房产数

图2 房屋建成时间

图3 对反抵押贷款的意愿

上述数据表明，目前中国大部分老年人还是只依靠有限的养老金度日，要想达到较为舒适的生活水准仍有一定困难，而住房反抵押贷款作为对养老金的有效补充，可以提高老年人的生活水平，同时减轻子女的供养负担，因而在我国有很大的发展空间。

（二）调查结果的统计分析

1．对住房反抵押贷款的态度

我们将被调查者对反向抵押贷款产品的需求意愿分为5级，分别为非常没有意愿、比较没有意愿、不确定、比较有意愿和非常有意愿。调查结果显示，当前被调查者对反抵押贷款的意愿并不强烈，只有22．41%的人表示比较有意愿进行反抵押贷款，而对反抵押贷款非常有需求意愿的仅0．49%（见图3）。

关于反抵押贷款产品有何吸引人之处，28．34%的被调查者认为反抵押贷款“可以增加每月收入，提高生活水平”。在有意愿进行反抵押贷款的被调查者中，持有该观点的占到50%，因此，可认为这是老年人选择反抵押贷款产品的主要原因。此外，认为反抵押贷款“可以减少子女赡养负担”和“在生病时可以取出一笔医疗费”的被调查者分别占23．89%和18．45%；另有6．59%和3．46%的人认为，通过反抵押贷款“增加的收入可以支付入住条件优越的老年护理院的费用”以及可以使自己“不用考虑过世后财产分配问题”；但也有19．27%的人认为反抵押贷款“没有什么吸引我的”。

2．对房产的态度

住房反抵押产品的本质是“以房养老”，当贷款人搬离房屋或死亡时，房屋将归放款人所有以偿还贷款及利息，而中国人往往有强烈的遗赠动机，总是希望能够多给子女留一些财富，因此老年人对房产的态度会直接影响他们对反抵押贷款产品的需求意愿。通过调查，我们发现，有78．42%的被调查者认为“房屋产权能给自己带来安全感，因此把房屋抵押看作最后一种救急方式，不到万不得已不会使用”，另外22．58%的被调查者认为“可以为了提高自己的生活水平将房产进行抵押”。后者中对反抵押贷款的接受意愿较高，表示非常有意愿接受和比较有意愿接受的分别占2．29%和39．69%。

对于是否希望把房子留给子女，有54．53%的被调查者认为“还是希望把房子留给子女，如果需要更多的生活费，由子女提供”，认为“倾向于进行反向抵押贷款，但涉及子女是否能够继承房屋，要和子女商量”的占25．04%，另有20．43%的被调查者认为“将房屋进行反向抵押可以提高自己的收入水平，减少子女负担，虽然房屋不能留给子女，但这并不是什么大问题”。持有不同观点的老年人对于反抵押贷款的意愿也各不相同，认为“房屋不能留给子女并不是什么大问题”的人中有52．42%的人选择了接受反抵押贷款产品；而在持“涉及子女是否能够继承房屋，要和子女商量”态度的被调查者中则有46．05%的人选择了对反抵押贷款持不确定态度（见表1）。

三、对反抵押贷款需求意愿的实证分析

（一）相关性分析

本文拟以问卷调查所得的607个样本为基础，分析影响住房反抵押贷款需求意愿的主要因素，因变量为被调查者对反抵押贷款的意愿，用1、2、3、4、5分别表示被调查者对反抵押贷款非常没有意愿、比较没有意愿、不确定、比较有意愿、非常有意愿。自变量Xi（i＝1，2…12）分别为年龄、居住方式、房产个数、房产价值、房龄、收入来源、月收入、是否购买健康险、健康程度、性别、学历以及有无子女，具体含义如表2所示。

表1 持有不同房产态度的被调查者对反抵押贷款的意愿

表2 多元序列选择模型的变量名称与含义

首先，我们分析被调查者对反抵押贷款需求的意愿与各自变量Xi之间的相关性。分析结果表明，被调查者对反抵押贷款潜在需求的意愿与其所拥有的房产个数和月收入有显著的相关关系，与其居住方式、收入来源、健康程度、是否有子女以及所拥有房屋的房龄有较显著的相关关系（如表3所示）。

（二）多元回归模型估计结果及分析

根据相关性分析结果，我们选取与老年人住房反抵押贷款需求意愿相关性较强的7个变量（被调查者所拥有的房产个数、房龄、居住方式、收入来源、月收入、健康程度、是否有子女）为自变量，运用多元选择回归模型分析其对被调查者对住房反抵押贷款需求意愿的影响程度。如果回归得到的系数为正，则说明该因素对住房反抵押贷款的需求意愿有正向影响，系数为负则说明有负向影响，而系数绝对值越大则影响程度也越大。

从回归结果可以看出，房产个数、房龄、月收入以及居住方式等因素对老年人住房反抵押贷款需求意愿有非常显著的影响，收入来源、健康程度、有无子女等因素对住房反抵押贷款需求意愿有比较显著的影响（如表4所示）。

具体而言，独居对反抵押贷款需求意愿的影响显著为正。这是因为独居老人只有一个人生活，更倾向于将房屋进行反向抵押以改善生活。

房产个数对反抵押贷款需求意愿的影响显著为负。说明相比有多套房产的老年人而言，只有一套房产的老年人对反抵押贷款的意愿较为强烈。这可能是因为一则拥有多套房产的老年人本身生活比较富裕，不需要通过反抵押贷款以弥补养老金的不足；即使需要补充养老金，也可以采取出租或出售的方式。但对于只有一套房产的老年人来说，只有反抵押贷款才可以做到既拥有房屋的居住权，又可以补充养老金。

表3 住房反抵押贷款需求意愿与各自变量间的相关性分析

表4 住房反抵押贷款需求意愿回归分析结果

房龄对反抵押贷款需求意愿的影响显著。从回归结果可以看出，房屋建成时间越短，意愿越强烈。这可能是由于房屋建成时间越短，进行反抵押贷款时所能获得的贷款额越高，越容易达到补充养老金的目的。

收入来源和月收入也对反抵押贷款需求意愿有较显著的影响。其中，月收入对反抵押贷款的需求意愿有显著的负向影响，即月收入越少的老年人对反抵押贷款的意愿越强烈，这也符合我们在问卷中对选择反抵押贷款原因这一问题所得到的调查结果，即老年人选择反抵押贷款产品主要是为了“增加每月收入，提高生活水平”。在收入来源方面，以政府补助为主要收入来源对反抵押贷款的需求意愿产生正向影响，而经济独立以及依靠子女供养则对反抵押贷款的需求意愿产生负向影响。这可能一方面是由于收入主要来源于政府补助的老年人更希望能通过住房反抵押贷款提高目前的生活水平；另一方面，依靠子女供养的老年人将房子留给子女的意愿会更强，因而不会选择反抵押贷款。

在健康程度对反向抵押贷款需求意愿的影响上，结果不同于一般的预期，并不是健康程度越低的老年人，因为需要的医疗和保健费用多，生活开支大，对反抵押贷款的需求意愿越强烈。恰恰相反，是健康程度越高的老年人反而对反抵押贷款的需求意愿越强烈。这可能是因为健康的老年人预期自己的寿命较长，选择反抵押贷款产品也比较“合算”（如果以终身年金方式领取贷款，则活得时间越长，领取总额越高），因此增强了对反抵押贷款的需求意愿。这同时也说明，在住房反抵押贷款市场上存在着较强的逆选择现象。

有无子女对反抵押贷款需求意愿的影响也较显著。相对于有子女的老年人，没有子女的老年人对反抵押贷款的需求意愿更高。从中也可以看出传统的“房产传承”观念在老年人心中仍然根深蒂固。

四、结论与建议

通过以上的分析，我们可以得出如下结论：

首先，大部分被调查者的收入处于城镇居民平均可支配收入水平以下，因而有较强烈的增加自身收入的需求；同时被调查者又拥有住房，说明目前实施住房反抵押贷款已具备一定的条件。

在对待房产的态度上，超过2／3的老年人将住房视为自己最后的依靠，同时有超过半数的人希望能将房屋留给子女，这种观念会阻碍居民对住房反抵押贷款这一新型养老方式的接受。

在反抵押贷款需求的意愿上，虽然目前表示非常有意愿的老年人并不多（0．49%），更多的人（36．24%）持不确定态度，但同时也应看到有22．41%的老年人表现出对此较有意愿。因此只要产品设计合理、政策宣传得当，这些人将有望成为住房反抵押市场的潜在需求者。

最后，对老年人反抵押贷款需求意愿造成影响的因素有两大类，一是收入来源、家庭月收入等经济因素，收入主要来源于政府补助以及月收入低的老年人对反抵押贷款的需求意愿强烈；二是居住方式、房产个数、房龄、有无子女以及健康程度等非经济因素也影响着老年人对反抵押贷款需求的意愿，特别是将房产传给后代这种传统观念对反抵押贷款的现实需求起到较大的制约作用，因此，老年人会首选把房屋留给子女，只有在没有子女时，才会倾向于选择反抵押贷款产品。此外，健康程度越高的老年人对反抵押贷款需求的意愿越强烈。

笔者认为，当前发展住房反抵押贷款，首先应注重培养新型的养老观念，尽可能减弱“养儿防老”“房屋传承”等传统观念的影响。在人口老龄化和家庭结构小型化并存的今天，政府及相关部门应加大宣传力度，提高住房反抵押贷款的社会影响力，使老年人意识到参与住房反抵押贷款业务是解决养老金不足问题的有效途径，同时也可减轻子女的负担，还可以建立新型的代际关系。同时，作为产品的提供者，金融机构应该不断完善合约设计，推出符合不同人群需求的产品。而作为监管机构，应该尽快制定合理可行的政策规范，以促进住房反抵押贷款产品的推广。

（作者单位：浙江财经大学金融学院，中国建设银行）