房地产“市场化”的未来

本刊记者/来佳飞

2月18日晚，德信北海公园发出特惠促销公告，均价从每平米18000元降至15800元，降价近两成；2月19日，临近的天鸿香榭里开盘直降三成，起售价从每平米18000元直降至11800元。这引起了整个市场的轩然大波，房地产市场崩溃声音一时风声鹤唳。证券市场快速做出反应，从2月20日起，上证大盘连续大跌5个交易日，从最高点2177.98直降至2014.38点，跌幅超7.5个百分点，万科等房地产股均在这5、6个交易日内跌去市值的10%左右。随后，各路财经记者奔赴杭州调查房地产降价风潮背后的真相，经济学家、财经评论员、房地产从业者等聚焦该话题，房地产市场泡沫似乎顷刻间就有破灭之势。一周后，市场再度进入平稳期。

事实上，除去德信北海公园和天鸿香榭里为了清理库存进行降价销售外，其他跟风降价的楼盘仅仅是推出了部分位置楼层均没有优势的特价房。而这两个楼盘也一时成为香饽饽，在不到三天时间里，200套房源收到超过400套的认筹，即便是买主带着全款来买房也抢不到认筹号。由于降价风潮没有带动其他房地产商和楼盘的进一步跟进，市场也没有出现量价齐缩的现象，这成为反驳“房地产市场崩溃”的最直接证据。“房地产市场崩溃论”也被定调为市场的过度反应。

崩溃论的由来

此次由杭州两家规模并不大的房地产公司降价引发的房地产崩溃论可谓来得快、去得也快，可以说只是个案，但为何引起如此大的蝴蝶效应背后值得分析探讨。

从主观上来说，这源于公众对房价下跌的期望和预期。房价持续上涨已经超过十年，除去2008年和2012年短暂的下跌，基本是单边上扬的态势，在2013年市场普遍看跌的情势下，房价仍呈上涨趋势，且不断创出新地王，2013年9月杭州华家池地块的出让使之成为杭州新的地王。目前，房价的高度已经超出一般家庭和个人的支付能力之外，公众对房价下跌的期望是此番有如此大的扩张效应的重要原因。没有只涨不跌的市场，这也符合公众对市场的预期。房价在历经一轮又一轮上涨之后，肯定会迎来一次大的调整，问题只是这一轮调整什么时候到来。这是一个关于时间节点的博弈过程，关于谁能够在危机前安全逃离的赌局。

从客观上来说，这源于国际房地产市场泡沫破裂的经验。在中国之前，日本、美国、香港等地都经历过房地产市场崩溃和重建的过程，也给予了中国很多的经验。一般来说，房地产价格远远超过实际价值，且购买者将此作为投资渠道致房屋空置率显著提高的现象是房地产市场泡沫扩大的前提。房地产平均利润率超过其他产业3倍以上、年度家庭全部收入与房价之比、居民个人月收入与每平米房价之比、全部贷款中房地产类贷款比重、房地产投资在全社会固定资产投资中的比重和房屋租售比等测量指标也均被研究者用来测定房地产的泡沫程度。据相关专家学者研究测定，我国房地产市场已经达到了严重泡沫的程度，极有可能造成泡沫爆裂。

现实危机和潜在危机

根据公众心理和一些测量指标来判定中国房地产市场即将崩溃可以说是盲人摸象、难窥全貌。早在本世纪初，我国房地产市场的泡沫已经显现，但由于高速发展的经济和城市化支撑，即使面对国内外一片质疑，房价依然是迎风而涨。随着世界经济复苏缓慢、美国量化宽松货币政策退出和我国经济增速的全面下调、全社会固定投资增速放缓以及采取不扩大赤字、不超发货币的宽紧适度货币政策等宏观因素影响，房地产市场面临着更为具体的危机，包括已经存在的现实危机和下一步社会经济发展方向可能带来的潜在危机。

（一）现实的危机

一是房地产市场库存难消化。根据住建部政策研究中心2013年的《存量房时代的房地产市场研究》显示，“中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代，尤其是一线城市房地产市场，更已提前迈进这一阶段”。随着存量时代的来临，部分城市的库存市场十分庞大，同时伴随着较高的空置率。以杭州为例，根据杭州透明售房网的数据显示，截至2013年12月31日杭州市区（含萧山、余杭）商品房库存高达113187套，其中住宅为76689套，与北上广深四个一线城市相比，杭州住房库存量最大，全部消化需要3-4年时间。2013年有调查显示杭州全市空置率整体已攀升至27%，达历史极值。而在江苏、河南、湖北、内蒙古等多地均出现所谓的“鬼城”。由于库存量的大规模存在，新增房地产市场缩小，房价上涨趋势将得到遏制，任志强于2月22日表示“中国房地产库存量已经超过了2008年的水平，这是我预测中国房价涨幅在2014年将出现回落的主要原因。”

二是资金紧缺状况将常态化。在杭州两大楼盘降价之前，房地产融资难问题已经浮出水面，兴业银行已经暂缓办理部分房地产新增授信业务、停办房地产夹层融资业务。虽然经媒体证实，多家商业银行并没有对房地产开发贷款进行相应的紧缩，但银行业不再会像以前那样给地产业输血已是共识。业内人士表示，随着利率市场化的开展和行业竞争的加剧，银行获得存款的成本显著提高，为获取更高的利润，二套房贷利率基本上浮，首套房的贷款利率也提高了，在这很大程度上削弱了刚性需求的购买力。另一方面，房价畸高导致房地产市场蕴含的风险在不断增加，房贷对于银行的风险也在持续上升，银行发放更多房贷的意愿在降低，未来商业银行暂停房贷可能成为一种常态。

（二）潜在的危机

一是产业转型升级带来房地产业相关行业可能面临的调整。与房地产业关联的行业，如钢铁、水泥、玻璃等，均是高投入的高能耗行业，回报率低、环境污染较为严重且存在产能过剩的现象。国家要求产业结构调整要“进退并举”“对产能严重过剩行业，强化环保、能耗、技术等标准，清理各种优惠政策，消化一批存量，严控新上增量。今年要淘汰钢铁2700万吨、水泥4200万吨、平板玻璃3500万标准箱等落后产能”。可见，与房地产业相关的部分行业生产成本将提升，产能将有所控制，进而影响房地产业的建设成本和规模。

二是新型城镇化建设可能带来的城市人口、产业等方面的转移。虽然房地产业和新型城镇化建设被认为是相互推动、相互支撑的两个进程，但对于一、二线城市而言，新型城镇化建设可能导致城市房地产业的萎缩。新型城镇化建设意味着大量资本从城市进入农村建设，大量农村人口可以就地解决就业、居住、医疗等生活，也就意味着城市外来人口、新增人口将大量减少，加之高库存量的存在，城市房地产市场发展堪忧。

三是金融体制改革可能带来的流入房地产资金缩减。下一步，金融机构利率自助定价权将扩大，利率市场化将使金融机构间竞争加剧，对贷款资金的利润、风险要求提高，进而影响对房地产商贷款和个人房贷的投入。另外，人民币汇率双向浮动区间的扩大和人民资本项目的可兑换将加剧国际资本的流动和对房地产业的投资。

“市场化”的未来

3月5日，李克强作了上任以来的首份《政府工作报告》，基本确定了这一年对房地产业的调控思路。报告没有强调“房地产调控”，而仅仅是对住房保障机制做了重点阐述，这一信息意味着房地产市场“微调”时代的来临。

政府不再会像过去那样出台全面的调控政策：全国范围内的“限购”政策不会再出台，但热点城市的限购政策将继续执行；房产税扩围试点暂停，房产税将不再作为短期调控房价的手段并从控制房价手段的名单中退出；促进房价合理回归，但不会对商品房房价进行直接调控等。政府将重点转向关注民生，如“通过创新政策性住房投融资机制和工具、增加财政投入等手段提高大城市保障房比例；针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”这些措施符合新一届政府的执政理念，“深化改革开放，激发市场活动力和内生动力，放开市场这只看不见的手，用好政府这只看得见的手”，即

“商品房归市场、保障房归政府”的双轨制调控思路。

可见，除与民生相关联的保障房等部分，房地产市场将进入真正市场化进程，商品房房价也将由市场的供求双方来共同决定。在政策明朗之际，房地产市场回归平静，市场对一线城市房价仍有上涨预期，如任志强预测，在现行政策条件不变的情况下，房地产销售、投资和房价三个指标的增幅都会下降，但仍会保持正增长。但房地产市场的分化将加剧，一是这不再是个人人都可以赚钱的市场，专业化程度将有所提升，优胜劣汰将是趋势，部分房地产商可能破产；二是房价大规模上涨现象不在，但市场将出现分化，刚需住房和改善型住房可能仍有小幅上涨空间；三是部分二、三线城市存在崩盘可能，政府将不会救市，但这并不会引起全国范围内的崩溃潮。