中国二三线城市房价分析

○刘春燕

（上海海事大学 上海 201306）

中国二三线城市房价分析

○刘春燕

（上海海事大学 上海 201306）

中国二三线城市的房价问题逐渐引起政府和社会民众的注意，中国一线城市的房价分析的影响已趋于成熟，本文致力于从房地产定价模型方面分析中国二三线城市的房价。选取济南、沈阳、厦门、南昌、哈尔滨、西安这六个比较有代表性的二三线城市，分析其2005—2012年中商品房的价格变化趋势。本论文的重点也是创新点在于详细分析中国面临的当前的国际和国内的新形势对房地产市场特别是对二三线城市的房价的影响，最后根据分析对二三线城市房地产市场的价格进行长期的预测。

房价 经济政策 成本定价 价格预测

一、研究背景和研究意义

中国现在的经济大环境正在发生改革和变化，在宏观经济发生变化的同时中国的经济政策包括房价政策也正在改革和变化。中国国际环境和国内环境的大变化都将对中国的房价市场产生较为深刻的影响，而且中国国内环境的变化使得中国的二三线城市房价问题越来越受到重视。中国的宏观经济政策也会对二三线城市的房价产生不同的影响。中国对北京、上海这样的一线城市的房价的研究比较多，而且政策也比较注重大城市的房价动向。由于中国国际环境和国内环境及政策的变化，对二三线城市房价的研究分析变得越来越重要，而且就中国的房价政策来看也在逐步推进二三线城市房价的改革。中国政府出台了一系列的政策，主要是用来调控一线城市的房价，当然也有针对二三线小城市的。由于一线城市购房受到限制，很多人投资房产的目标转移到了二三线的城市，目前来说二三线城市房价涨势超过一线城市。但是今后几年、几十年的趋势将会怎样呢，房价无论怎样火爆总会有它的规律，本文致力研究二三线城市长期房价的变化。这会是很多人比较关心的焦点，也从客观的方向说明了中国经济和政策的发展方向，众所周知中国房地产市场在中国经济中占有很大部分的比例，而且中国二三线城市的房地产市场更是占了中国房地产市场的大部分，城市房价也会对大学生的就业观产生影响。据调查70%的2014年应届毕业生毕业后会选择回二三线城市就业放弃了以往的想要留在一线城市的想法，这和中国的经济环境是有关系的。包括一线城市就业压力大、房价高等因素都迫使毕业生选择离开。还有就是中国的国际形势也正在经受非常严峻的考验，WTO 2.0将对中国经济产生影响。这些因素都将会对中国二三线城市房价产生影响。随着越来越多的毕业生选择去二三线城市发展二三线城市的房价问题也将越来越受到人们的关注。

表1

二、对二三线城市房价的分析

1、房价的变化趋势

表1、图1分析的是2005—2012年这8年期间所选的样本的二三线城市房价的变换趋势。

图1 房价变化趋势

图2 GDP变化趋势

从图1可以看出房价的变化趋势总体来说是上涨的。由于2008年全球面临的经济危机的环境，2008年厦门的房价有一个回落的趋势，但是其它几个城市的房价并没有受到影响。根据更多数据的分析，二三线城市房价的变化是会受到国际因素的影响，但是影响程度会小于一线城市。根据图2可以看出各地房价的变化是会随着GDP的上升而上升的，这就说明各地的房价会随着经济的发展而变化。从图3中可以看到各地人口的变化也是逐年稳定增长，房价的变化是随着人口的增长而增长。

2、房价变化与利率汇率的关系

数据的选取为济南、厦门、南昌等这六个城市2002—2012年房地产的商品房平均价格。一般来说，绝大多数宏观经济时间序列是非平稳的，若采用非平稳时间序列来研究变量之间的关系，很可能出现谬误回归，得出错误的结论。因此在建立数据模型之前，首先应对数据的平稳性进行检验。对于时间序列平稳性检验应用最广泛的是ADF单位根检验。只要其中任何一个模型中ADF值大于单位根检验临界值，结论是序列中含有单位根；如果ADF值小于单位根检验临界值，结论是序列中不含有单位根，为平稳序列。

图3 各市人口变化（百万）

表2 变量单位根检验结果

由表2中的数据可知HP、LR、DR和ER时间序列的ADF统计量大于5%的显著水平下的临界值，不能拒绝原假设，时间序列含有单位根，是非平稳序列，其一阶差分序列的ADF值小于5%显著水平下的临界值，是一个平稳序列。因此，变量HP、LR、DR和ER之间可能存在协整关系，需要我们进一步检验。协整检验的意义在于，能寻找出两个或多个非平稳时间序列的长期均衡关系，揭示出经济变量之间的内在联系。在本文中，协整检验的目的是检验存款利率、贷款利率、汇率和房价之间是否存在长期稳定关系。本文利用Johan－sen检验变量之间的协整关系，具体结果如表3所示。

表3 方程变量之间协整检验结果

由表3可以看出，方程1中变量D R、E R和HP在5%的显著水平下存在协整关系。也就是说，存款利率D R、汇率E R和房地产价格H P之间存在着长期稳定的关系；方程2中变量LR、ER和HP之间在5%的显著水平下存在协整关系。

表4 方程1和方程2的回归结果

回归结果表明，房地产价格指数与存款利率的关系并不明显。说明存款利率的调整，无论对投资性购房者而言，还是对借贷的消费性购房者而言，对其资产选择的影响并不大。

在房地产价格与贷款利率的实证分析中，可以看出两者存在显著的正相关，与理论不相符，这与我国利率制度的不成熟有直接关系。房地产的开发建设周期较长，长期来看，对开发商而言，可以调整开发建设规模，借贷利率弹性较大。但对于购房者而言，房屋是生活必需品，需求缺乏弹性。所以长期内，购房者的贷款利率弹性小于开发商的贷款利率弹性，当中央银行提高贷款利率时，商业银行的放贷成本增加，同时开发商和贷款购房者的借贷成本也上升，减少了房地产的供给和需求，供给的下降幅度大于需求的下降幅度，导致房地产价格上涨。因此，国家不能单一的通过利率手段来抑制房价的非理性上涨，同时也说明我国的利率传导机制并不健全，金融体系还不完善。

实证研究结果还表明，二三线城市房地产价格与汇率具有相反的变化趋势。当本国的汇率下降，即出现升值时，进口增加，国外商品大量进入国内市场后，将以比原来更高的价格售出，有可能引起进口量的进一步增加，并使国内商品市场价格出现普遍上涨，二三线城市房地产价格也不例外。单从这六个城市的房价的曲线图看似乎房价受到国际影响的因素很小。但是根据数据分析的结果表明二三线城市的房价还是会受到汇率影响的，同时也会受到国际因素的影响。

三、对二三线城市房价的预测

根据2014年最新消息部分一线城市房价已经出现下跌的趋势。那么二三线城市在短时间内会出现什么样的变化呢？尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看，二三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是如果过热的投资性需求充斥楼市，房价过快上涨，势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫，透支楼市未来的发展能力。当前，投资性需求以及房企的开发重点正在向二三线城市加速转移。

在住建部出台新增限购城市建议标准以后，出于房地产开发带动投资的考虑以及对于土地财政的依赖，许多地方政府推进积极性并不高，甚至出现了以限价等手段规避限购、博弈调控政策的情况。然而一个不争的事实是，在当前小企业盈利空间趋窄、部分产业利润率下滑的背景下，二三线城市房价的过快上涨势必还会形成投资洼地，吸引实体经济中的资金向这里聚集，对这些城市的整体经济发展结构也不利。而随着一线城市房价的饱和，在开发商大举进军二、三线城市后，当地地价与房价的飙升也就成了一个不可避免的结果。众多房地产企业已经把投资的目标提前锁定在了二三线城市，而且更多人会选择去二三线城市发展，这将会导致二三线城市人口在未来一段时间内会上升。这也会加快二三线城市的房价的上涨。而且中国二三线城市的经济还有很大的发展空间，随着越来越多的人才去二三线城市发展，必然会促进当地经济的发展。综合各种原因二三线城市的房价将会在未来很长的一段时间内上涨。

[1] 顾雅君：2012 年房价之我见[J].时代金融，2012（12）.

[2]保罗·塞缪尔森、威廉·诺德豪斯：经济学（第十七版）[M].北京：人民邮电出版社，2004.

[3]古扎拉蒂著，林少宫译：计量经济学（下册）[M].北京：中国人民大学出版社，2003.

[4]舒涓：住建部部长姜伟新：未来20年房价还要涨［N］.广州日报，2010－03－09．

[5]程学斌等：我国房地产价格发展趋势研究[J].统计研究，2008（4）.