楼市调控的广州样本

随着各地发布“国五条”实施细则满一个月，全国楼市量跌滞涨效果已经显现。然而，一些房地产开发商并不愿轻易就范，玩起了表面降价实际变相涨价的“数字游戏”。对此，专家认为，在调控的同时，也应该在土地、财税改革等方面采取措施，以抑制房价过快上涨。

4月24日，广州继北京之后明确表示要对房价进行指导。广州将全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，开发企业销售住宅，必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。同时，在限价前销售的楼盘，也可能因为价格偏高而被暂停网签。

有形的手

按照原来的想法，广州郊区某楼盘在“五一”假期期间会以13000元/平方米的价格开盘。相比周边同等配套的楼盘，该单价尚有一两千的低价优势。然而，政府突然出台的限价政策打乱了这个项目的策略。政府对该楼盘的指导价格定为10000元/平方米，这个指导价甚至低于该楼盘去年一期产品让利后的价格。同时，多家地产企业项目都收到跟原定卖价存在明显差距的指导价格。

除了通过预售证发放指导将售楼盘的价格，房管局还以限制网签的方法调控那些在政策出台前便销售了的项目价格。一家广州本地的开发商在限价政策出台前一周获批预售证。该地产企业的总裁助理说，虽然躲开了价格指导，但房管局通知，“五一”以后的楼盘，每天只允许网签两套。并且，“房管局不允许开发商对外这么说，只能推托是网络繁忙”。没想到过了“五一”，这个项目根本不能登录网签系统。该人士咨询房管局，得到的答复变成：“这片区域楼盘单价超过两万元的不允许网签。”

一家大型地产企业营销负责人形容，行政干预手段是简单粗暴的，中心城内均价两万元的楼盘也受到网签限制，而该项目并非豪宅，只是中小户型。政府想把均价控制在1.5万元左右，事实上均价低于1.5万元的项目集中在南沙、花都等郊区，于是，不得不对中心城区新盘加以限制。

开发商对策

开发商开始想办法应对。香江控股集团旗下的“翡翠绿洲”项目位于广州增城。该项目新一期组团于5月18日开盘。销售代表介绍，公司按毛坯8000元/平方米，装修2500-3500元/平方米的价格，分别与购房者签署房屋买卖合同及装修合同。销售人员称，“毛坯价和装修价加起来才是真正想卖的价格。”某开发商总裁助理称，首先土地价格一直在涨，产品就不可能越卖越便宜。

有购房者致函增城市国土与房管局，指出有开发商以装修合同补差价。该局回复称：对于开发企业提出另签价格协议的行为，可以认为是要约行为，购房者可结合自身需要自主决定是否签订，由此引发的纠纷属于民事纠纷，双方届时可本着开诚布公的态度充分协商解决纠纷，协商不成的，可通过司法途径解决纠纷事宜，以维护自身合法权益。

某大型地产企业的营销负责人直言，地方政府是“土地价格不希望低，楼价又希望让中央满意”的矛盾心理，所以对开发商用点计谋处理价格问题的做法留有余地。“否则开发商房子卖不出去，压缩投资金额，不参与土地市场的招拍挂，不仅影响上下游整个产业链，政府的土地出让金、税收等各方面都会成问题”。

破解“越调越涨”

面对房价仍然可能继续上涨的压力，房地产市场似乎陷入了越调越涨的怪圈。对此，上海房地产研究院副院长杨红旭认为，调控若不升级，房价可能将失控。但是，调控政策确实也存在问题：一是抑制需求，同时增加有效供应不足；二是过多使用了行政手段，对经济手段重视不够。宏观调控本身很难掌握火候。市场冷时加柴，可一不小心火势就会失控；市场热时浇水，弄不好又会熄火。

专家普遍认为，要解决房价居高不下的困局，不能一味地“限价”、“限购”，而应该在加快“土地财政”改革、实施房产税、拓宽百姓投资渠道等方面采取措施。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌等人建议，要调整财税体系和中央地方事权体系，加快建立替代税种，加大转移支付力度，“多予少取”，使地方政府的土地依赖切实降低。