农村宅基地流转中存在的问题与完善对策——以攸县农村宅基地流转的实地调查为例

夏松洁

（中南林业科技大学 政法学院，湖南 长沙 410004）

农村宅基地流转中存在的问题与完善对策
——以攸县农村宅基地流转的实地调查为例

夏松洁

（中南林业科技大学 政法学院，湖南 长沙 410004）

通过结合攸县农村宅基地流转的相关调查与实际概况分析，宅基地流转方式分为出租、出售、征地置换三种。由于农村宅基地流转具有特殊性，使农村宅基地流转中存在许多问题，如流转缺乏合理的资源配置，缺乏合乎需求的法律支撑，缺乏明确的法律途径纠纷解决机制，流转缺乏灵活的宅基地利用方式以及切实可行的管理体制等。因此，必须以“地尽其用”作为基本出发点和总体思路，完善我国农村宅基地的流转法律制度。

宅基地流转；实地调查；问题与对策

自2013年中央1号文件《关于加快发展现代农业，进一步增强农村发展活力的若干意见》下发后，农村宅基地流转问题已成为法律理论工作者和土地管理实务工作者探讨的重要话题。对于农村宅基地应当如何流转，仁者见仁，智者见智，众说纷纭。但据笔者所查，学界对于攸县的农村宅基地流转问题尚未肇端。基于研究的盲点，笔者试图以地处湖南内陆地区的攸县农村调查为研究素材，着眼农村宅基地流转的特殊性展开研究，尝试对农村宅基地流转的现状、问题与对策进行思考。

一、攸县农村宅基地流转的现状

攸县地处湖南省东南部，罗霄山脉中段，东临江西萍乡、莲花，南通粤广，西屏衡岳，北达株洲、长沙，素有“沿海的内地，内陆的前沿”之称，属于农业大县。攸县居两省四市交汇之所，下辖21个乡镇（街道），304个村（社区），总面积2664平方公里，其中农村土地面积300多万亩。总人口79万，其中农业人口17万户，66.1万人。全县拥有劳动力40万人以上，有18万人常年在外经商务工，县域经济综合实力居全省排名第8名，市场经济氛围活跃。攸县的地形地势属典型的内陆丘陵地形，由东西二侧向中部倾斜，东西环山，中部低平开阔向南北敞开，海拔界于69米至1 404.9米之间，形成山丘岗平地貌。攸县地貌总的特征，中部“萝卜头”状为冈地平原，由岗地平原中部地带呈阶梯状分别延向东西两面褶皱断裂区为山地。东部地势自东向西，由高山向低山向丘陵递降；西部地势自西向东由中低山向丘陵、岗地递降。构成东西两边群山环抱，丘陵相嵌，中部地势低的形状。

为了掌握攸县农村宅基地的流转实际情况，笔者选择了丘陵地区中具有代表性的石羊塘镇荷叶塘和谭家垅2个村进行调查，每个村抽样30户，通过座谈、访问、察看、查档、问卷填表等方法，得到宅基地流转情况如下：

（一）农村宅基地概况

1.石羊塘镇荷叶塘村：地处丘陵耕种区，宅基地使用呈零星分散、量大面广、布局随意的特点。[1]本村抽样调查的30户中，宅基地总面积13447平方米，每户人均宅基地面积448.2平方米，住房面积占宅基地总面积的平均比率为55.4%；实地调查中了解到的这个情况，远远高于《2009年攸县年鉴综述》所列农村人均住房面积68.7平方米的标准。农民建房多数选址在自家的自留地、承包地或沿渠、田埂排列，根据与村民座谈访问总结得出：普遍占用水田或鱼塘建房的原因在于水田鱼塘一般处于入村的马路旁边，所以建房所需的建筑材料运送方便；同时也给日后的出行带来便利。村中基本上没有统一规划集中建设，因此居民点实际占地和村内空闲地相对较大。

2.石羊塘谭家垅村：地处中心集镇区，有公路贯穿经过，宅基地使用相对集中分布，按照规则建房。本村抽样调查的10户靠近公路的农民中，宅基地总面积1664.4平方米，波动范围在92～336平方米之间，每户人均宅基地面积196.44平方米；本村抽样调查的17户不靠近公路的农民中，宅基地总面积3360平方米，波动范围在96～384平方米之间，每户人均宅基地面积197.64平方米。农民建房基本上是在交通较为便利的公路、村道两侧。农民建房目的不仅解决住所功能，更多着眼公路旁的商业价值，有利于从事赶集、门面出租等商业活动，能获更多利益，而这种地理位置宅基地的取得一般需要严格的程序。村中大多数是拆旧建新，因此居民点实际占地和村内空闲地相对较小。

（二）宅基地流转方式多样化

要实现对宅基地的充分利用，流转是实现价值的有效途径。[2]当前，攸县农村宅基地流转主要有出租、出售、征地安置三种方式，其中以出租方式最普遍。

1.自由流转形式

(1)出租。这是比较普遍的一种流转形式，按照我国《物权法》第147条的规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”（以下称“地随房走”原则），出租房屋使用权同时也出租了宅基地使用权，即村民在依法取得的宅基地上建成房屋后，又将房屋对外出租，村民以此可以获得额外经济收入，承租人将其作为住宅、办公、仓库或其它经营服务场所。此类形式多发生中心集镇等经济活动较为活跃的地带。石羊塘谭家垅村处于中心集镇区，如自留地处于公路沿线，则村民在自留地上建房，可不受限制，他人无权干涉，建房申请一般会被基层国土管理部门批准，他们认为这是属于农民的份地，可以自由支配，其实这种做法与法律规定“一户一宅”要求相悖，所以呈现出无规划、混乱的管理状态，并且往往村民会在自留地上建设多处住宅，用来门面出租而非居住。该村的公路沿线建有专门的集镇市场，商品交换繁荣，原来位于非靠近公路沿线的农户，因为想到公路沿线经营小商品销售业，于是承租了公路沿线宅基地有富余农户的店面进行营业，此种情况即为出租方式的宅基地自由流转。

(2)出售。其一，无人居住出售。随着城镇化建设的推进,很多进城务工经商的农民的户籍发生了“农转非”的变化,且在城市购买商品房,故将原农村住宅与宅基地一并出售。其二，无奈原因出售。在调查走访过程中了解到，农民儿子婚娶建新房，与父母分户居住，导致一户农民有多处宅基地和房屋的,长期无人居住,因而产生“鸡肋”效应，欲放不可、欲拆不舍，因此产生出售的现象。其三,利益驱动出售。在近年来县城新工业区建设的热浪中，部分农民看到城郊可能发展为城镇新区的地段，预先买下部分宅基地，等到城镇新区建成后又将其高价出售。[3]

2.征地安置方式

征收是指国家为了公共利益强制剥夺私人财产权并给予相应补偿的制度，在性质上其实是一种“强制性购买”。[4]随着乡镇市场经济的发展，为满足发展的需求，[5]农村中会进行某些工程建设（如：乡村道路建设），在这种情况下，政府将对农民旧宅基地进行征收，原宅基地改作他用，然后参照征地补偿安置办法补偿农民的宅基地面积，[6]这样在一定程度上也出现了流转现象，即不同宅基地地块之间变动。这种情况，在调查的谭家垅村比较常见，因为谭家垅村的乡镇公路修建，需要对农户的宅基地进行征收，对于征收事宜制定了拆迁补偿办法----总思路：“拆多少，补多少”；具体方法：道路修建需要占用村民住宅才能通行的情况时，由本村补偿在公路旁建房相应宅基地面积，同时被征收宅基地的每户农民的每个男丁子女，补偿8×15平方米的宅基地面积留作婚娶建房之用。

（三）农村宅基地流转的特殊性

1.流转方式的特殊性

用水田或旱地与宅基地互换，这种以物易物方式盛行是此次攸县实地调查中发现的新特点。农民一直认为土地才是农村社会的硬通货，就如同黄金对于市场经济。货币购买宅基地或许在一定程度上存在，但是农村的市场经济水平和程度都不比城市与县城。因此在调查中发现，以物易物的现象极为常见，也广为农民认可，有时甚至农民不同意以货币作为交易对价，唯独接受物物交换的方式。在接受调查的所有农户中，有将近83%的农民认为物物交换最为有效和可行。

2.流转用途的特殊性

农村宅基地流转的用途，以方便公路沿线商业经营为主，自身居住为辅。由于攸县地处内陆丘陵地区，各村组村内都有大量平整的土地，这些土地都可以用来作为农村宅基地建房之用，因此农民的基本居住空间都是有保障的，因此为了满足自身居住条件而进行宅基地流转的情况比较少。相反的，因为处于内陆丘陵地区，此地的经济状态和商业发展水平有限，这也造就了农民的对商业经营的强烈需要。由于公路沿线的宅基地有较高的商业价值，可以以此进行商事活动，如赶集、门店经营等，于是农民在本村公路沿线购买宅基地作为土地投资，进而转手房屋来赚取差价，而本村地处其他区域的村民，为了方便出行和商事活动，愿意购买公路沿线的宅基地作为自己建设新房的宅基地。不过在实地调查过程中发现，这种情况的宅基地买卖行为，必须经过乡政府批准，才可以进行交易，并且需要经过投标购买的程序，因此手续相对正规。

3.流转方向的特殊性

攸县属于内陆丘陵地区，与沿海等经济发达地区相比，宅基地流转具有内部封闭性。这是由于广大农民在改革开放的几十年之中，长期延续着土地无偿使用的心理积淀，使得人们对宅基地流转的观念极其淡薄。[7]在实地调查中发现，农民公认的问题主要集中反映在两个方面：即一是在本村组内流转宅基地的，村集体不收取任何宅基地流转的手续费；二是本村村民与本村组以外的村民或城镇居民交易，进行流转宅基地的，村集体要收取相关宅基地流转的手续费，手续收费所得村集体将平分给本村组的各户村民。这种宅基地流转的“不成文”规定，影响了农村宅基地流转的范围，主要集中在本村组内部流转。

二、农村宅基地流转中存在的问题

（一）流转缺乏合理的资源配置

众所周知，由于城市化进程，农村每家每户都有外出打工的子女，这些“农二代”由于在外务工经商的时间较长，对于家中宅基地的情况和村内相关事务不甚了解，这些人认为宅基地属于私人财产，是自己的“祖业”，即使被分配新宅基地，老宅也不愿意交出，其他村民也不愿去占别人的“老业地”，[8]也就导致了属于他们名下的宅基地闲置的现象。但即便如此，由于攸县属于内陆丘陵地区，各村都有较多的宅基地面积，仍有大量足够后备宅基地，可供分配给农民建房之用。在实际调查中发现，在荷叶塘和谭家垅2个村，各有84.6%和78.4%的村民，长期在城市或县城工作、务工或经商，属于这部分村民的宅基地，其闲置现象比比皆是。在石羊塘荷叶塘问卷中，了解到的情况是，若村民本人不明示欲将宅基地卖出，则本村的其他村民就无法购买或交换，使得宅基地资源大量闲置，产生隐形的浪费。另外，荷叶塘和谭家垅2个村，各有27.8%和12.1%的村民，原有主的宅基地未被拆除，占用宅基地面积却不建房，其他村民亦无法干涉此宅基地使用，导致这部分农村宅基地间接无法流转，也使部分宅基地资源未得到充分利用。

（二）流转缺乏合乎需求的法律支撑

我国目前与农村宅基地相关的法律主要包括：《土地管理法》、《物权法》和《城乡规划法》等，但其中关于宅基地的内容过于简单，缺乏体系性的规定。虽然各地对宅基地制定了相应的配套管理办法，但大部分属于省政府或市政府出台的规定或红头文件，并不是由省级人大出台的地方性法规，[9]因此法律层级和效力较低。此外，各地的规定和管理原则也不尽相同，这也造成我国的法制不统一。因此，必须对现行法律进行相应的修改，以符合宅基地流转和社会发展的需要。

（三）流转缺乏明确的法律途径纠纷解决机制

在农村宅基地实际的流转过程中，大量宅基地流转是私下进行的,这样极大地扰乱了土地市场的正常秩序。在实地调查中，私人之间的宅基地流转行为和交易结果不被法律所保护，当农户出售、出租宅基地之后，既无法律约束和保障，同时交易双方如果发生争执，也没有司法救济途径，从而产生农村社会的不稳定因素。

根据调查反映的情况，归纳宅基地产生的矛盾起因十个方面：一是宅基地外围的出入路被他人占用，影响邻居正常出行；二是房屋墙壁“共栋”，导致房屋承重墙倾斜；三是房屋滴水设施的设计不合理，影响排水系统运行；四是宅基地选址纠纷；五是宅基地面积超标，占用邻居土地；六是相邻住户房屋高度不同，影响邻居采光；七是无主荒地争相占用，产生矛盾；八是房间距过紧，导致房屋之间过于拥挤，影响出行便利；九是院围墙修筑占用他人宅基地面积，导致用地纠纷；十是若干户都想在同一块宅基地上建房，引起宅基地使用权的争端。

（四）流转缺乏灵活的宅基地利用方式

农村宅基地流转方式缺少新型途径，融资的市场体系不健全，尤其是攸县以农业为主的内陆丘陵地区，在农村中只是原始的土地买卖，很少人考虑过其他宅基地利用方式：如抵押和入股等，因此广大农村缺少经济活力，无法盘活固定资产转变为流动资金，以宅基地抵押、入股等实物或货币出资的方式成立公司，农民依此进行分红得利。在实际走访过程中，也发现被调查的荷叶塘和谭家垅2个村组内都没本土的乡镇企业或公司，宅基地流转方式处于初级阶段。

（五）流转缺乏切实可行的管理体制

基于对攸县农村宅基地流转情况的调查来看：现行的宅基地流转主要是私人之间的行为，处于无序化状态，既没有正规的宅基地流转机制，也未成立正式的宅基地交易平台。农民为了获得更多的私人利益,结果造成宅基地布局无规划,这种现状明显违背了《湖南省实施〈土地管理法〉办法》第32条规定的：“农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划”的要求，同时也与社会主义新农村建设要求的“村容整洁”相距甚远。农村统一规划建房的相关制度欠缺，被调查的2个村有90%以上的村民，都发自内心的希望乡政府、镇政府集中统一规划本村的建房事宜，建立宅基地流转的长效管理机制。

随着城镇化建设加快，乡镇公路逐渐全面覆盖，与此同时农村宅基地经常也因为公路建设的需要，被征收拆迁，但由于农村宅基地流转的管理体制不健全，在宅基地拆迁补偿方面容易产生损害农民利益的情形。另据了解，2008年在攸县的鸭塘铺镇，存在村集体无故拖欠、挪用村民宅基地拆迁补偿款的现象，一度导致村干部与群众关系紧张。

三、完善农村宅基地流转的对策

对于农村宅基地流转问题，我们应秉持“地尽其用”的原则作为基本出发点和总体思路。[10]允许宅基地流转有利于我国城镇化建设和促进农村经济的发展，农村闲置的宅基地和空置住房就能以买卖等形式流通，将增加农民的融资手段，提高农民进城购房的能力，极大推动城镇化进城。与此同时，农民的住房也能够获得完整的产权，农民可以抵押房屋获得贷款，取得创业和发展、投资的资金，从而使农村经济释放出巨大活力。

（一）完善我国农村宅基地的流转法律制度

1.修改《物权法》，赋予农民完整的宅基地用益物权，包括占用、使用、收益和处分的权利。我国《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。该规定虽然规定了农民对宅基地的使用权，实际上是褫夺了农民对农村住宅财产的收益和处分的权利，应当进行修改以保护农民住宅财产的完整性。《民法通则》第75条的规定：“房屋属于公民的个人合法财产，公民的合法的私有财产不受侵犯”。农民利用宅基地建设房屋属于公民的合法财产权，那么也就可以按照《民法通则》第71条的规定来依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分是包括了出卖、互易、赠与等流转方式的。此外，《土地管理法》第62条第四款只是规定了“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，并没有禁止农村房屋的出卖。因此农村房屋原则上是可以流转的，按照我国《物权法》第147条的规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”（亦即“地随房走”原则），农村宅基地流转具有法律上的可能性。

2.修改《土地管理法》，协调其与宅基地相关法律之间的关系。《物权法》第一百五十三条规定宅：“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律的相关规定”。根据这个准用性规定具体参照的《土地管理法》的第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。宅基地作为农民集体所有的土地，依据《土地管理法》的上述规定实际上难以进行流转。因此，建议将《土地管理法》第六十三条修改为“除农村村民的宅基地外，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。通过修改《土地管理法》第六十三条，从而改变《物权法》第一百五十三条的实质内容，进而为宅基地流转提供法律保障。[11]

（二）建立农村宅基地法制宣传机制

对于法制宣传问题，一直困扰着基层乡村干部，由于农民的文化知识有限和关注点比较狭窄，而“三下乡”活动又无法普及宅基地法律知识，因此农村宅基地法律知识不可能做到家喻户晓，有的村镇甚至成为这方面的盲点。因此，结合村民意愿，笔者建议：要迅速建立农村宅基地法律宣传机制，即一是迅速将县以上间歇性“三下乡”活动改为定期向农民发放最新宅基地法律知识小手册；二是县、乡财政应列支农村宅基地法律专项宣传费用；三是县乡镇政府应将农村宅基地法律宣传成效列入乡镇土地管理部门和农村村支两委工作业绩考核内容；四是乡镇土地管理部门要定期在辖内各村〔包括居委会〕轮流作农村宅基地法律讲座；五是各村和村民小组要定期在村务或组务公开栏内宣传农村宅基地法律；六是村支两委成员在农闲时节深入村民作普法宣传。

（三）充分发挥农村宅基地纠纷法律救助机制作用

只要有利益的地方，就会存在争端；宅基地这种不可再生的土地资源，在流转时必定会引起矛盾纠纷。随着村民法律维权意识的增强和有关部门法律实践，现在攸县农村宅基地流转纠纷司法救助机制基本形成：县乡村三级上下联动，一般纠纷村负责，特殊纠纷乡国土办负责，重大纠纷乡政府牵头、乡镇国土所、派出所、司法办、村委会联合办公，特大纠纷县国土局、乡镇政府和村委会派专员联合处理。为此，为减少相互牵制、凝聚合力，笔者建议：成立县级农村宅基地流转纠纷调解仲裁机构，乡镇要相应成立农村宅基地纠纷调解室，村级要指定调解协商员，逐步形成“村协商、乡调解、县仲裁”的农村宅基地纠纷调解仲裁新机制。[12]

（四）搭建农村宅基地有序上市流转平台

农民的知识水平层次相对较低，获取市场信息的能力较差，再加上农村宅基地流转市场未得到良好的培育，造成农村宅基地交易信息不对称，从而使农民在流转宅基地的过程中处于弱势地位。因此，有条件的地方可建立宅基地交易市场，为供需双方提供宅基地流转的交易平台和信息发布平台，以及合同、法律等相关服务；[13]同时政府对宅基地上市流转的价格、方式等加以指导和管理，以期更好的保障农民的合法权益。建议具体做法：在乡镇一级，建立宅基地交易所；在县城一级，建立宅基地交易中心和宅基地流转信息发布中心。形成县乡两级互动联营的体制，促进宅基地的流转。

（五）规范农村宅基地的流转制度

首先，宅基地流转的前提条件是必须“凭证交易”，所以农村宅基地确权登记必须落实到位。笔者认为：应该对各类土地进行确权、登记、颁证，如此才能明确区分各自的所有权，再依此进行交易和流转。由此，经过实地调查，例行的农村宅基地的申请审批流程为：村民本人提出书面申请→村民小组成员逐一签字同意（三分之二以上同意即可）→汇报至村委会，村干部讨论通过→上报至乡（镇）人民政府审批→经县级人民政府批准→乡镇国土部门派工作人员到实地测量、绘制宅基地示意图→交由县国土局备案登记。这种层层上报的颁证机制可以将农村宅基地确权、登记工作贯彻落实。其次，应该明确宅基地流转的身份类型。在实际调查中发现，谭家垅村有9.3%的村民反映，本村有城镇居民购买乡镇公路沿线的宅基地现象，因此必须严禁城镇居民买受农村宅基地以外，建议将流转范围扩大到本集体经济组织以外的所有农村居民，以有利于宅基地资源的合理配置。再次，对宅基地流转后再申请宅基地的，应不予批准；为防止炒卖宅基地，新批准的未建宅基地不得流转；对闲置两年以上的宅基地，应无偿收回。[14]

（六）设立农村宅基地流转的试点区，加大试点经验推广

由于农村宅基地的流转涉及到农民切身利益，且影响范围比较广，可以选择在一部分地区先行试点改革，为全面推广积累经验。2012年5月，国土资源部、广东省政府在深圳宣布启动深圳土地管理制度改革综合试点。[15]2013年1月18日，深圳市政府宣布将原农村集体经济组织继受单位可用的产业用地纳入全市统一的土地市场，允许原农村集体土地申请直接入市。此举被称是国土资源部批准深圳实施土地管理制度改革试点的最新成果，这在一定程度上标志着我国宅基地制度改革迈出了关键的一步。在攸县这样的内陆丘陵地区也可以吸收深圳等地的先进经验，建议具体办法：在丘陵区的各村镇的公路沿线，试点农村宅基地流转的制度积累经验，然后再向山区、县城等区域拓展推广。这样既顺应农村宅基地流转改革的前进潮流，又提升县域经济活力。

[1] 胡进安,何铁城,杜建国.湖南省农村宅基地使用和管理初探[J].国土资源导刊,2004,1(5):6-9.

[2] 童亿勤.宁波市农村宅基地流转机制初探[J].宁波大学学报(人文科学版),2006,19(6):88-92.

[3] 张竟竟,高建华.河南省农村宅基地流转问题初探[J].河南大学学报(自然科学版),2003,33(4):82-86.

[4] 湛 念.房屋征收中的国有土地使用权补偿问题探究[J].中南林业科技大学学报(社会科学版),2011,5(4):92-95.

[5] 王康旭.行政指导在公益征收中的现状及完善研究[J].中南林业科技大学学报(社会科学版),2013,7(1):87-91.

[6] 章 波,唐 健,黄贤金,等.经济发达地区农村宅基地流转问题研究——以北京市郊区为例[J].中国土地科学，2006,20(1):35-38.

[7] 苏珍.农村宅基地的现状调查与思考——以河南省平舆县为例[J].农村·农业·农民 ,2006,(6)B:42-43.

[8] 吴清法,阮玉兴,胡章仓.农村宅基地管理调查与思考——以许昌市鄢陵、禹州两县(市)为例[J].河南国土资源,2003,(2):26-27.

[9] 谢光飞.改革农村宅基地制度应尽快修法[EB/OL]. http://f i nance.stockstar.com/MT2013031400000191.shtml,2013-03-14.

[10] 郑建民.农村宅基地流转的几种方式[J].科技信息（学术研究）,2007,(20):322.

[11] 贺迎春. 秦希燕代表：应尽快建立宅基地使用权流转制度[EB/OL]. http://lianghui.people.com.cn/2013npc/n/2013/0311/c357183-20753620.html,2013-03-11.

[12] 李福文.对攸县农村土地流转的调查与思考[EB/OL]. http://www.hnyx.gov.cn/sites/home/MsgView.jsp?MsgID=114016,2012-06-27.

[13] 刘社会,倪春野,谭玉寒,等.农村土地流转与农村土地金融体系构建——以湖南株洲市为例[R].长沙：中国人民银行株洲市中支,2013:6-7.

[14] 尹放鸣,尹东风,龚 毅,等.常德农村宅基地管理现状调查及对策探讨[J].国土资源导刊,2009，(2):65-68.

[15] 赵瑞希.深圳市土地管理制度改革综合试点启动[EB/OL]. http://www.gd.xinhuanet.com/newscenter/2012-05/26/content_25298407.htm,2012-05-26.

Problems and Countermeasures of the Circulation on Rural House Sites Based on the Field Survey of the Rural House Sites in You County

XIA Song-jie
(College of Political Science and Law, Central South University of Forestry and Technology, Changsha 410004, Hunan, China)

Combining the related investigations with actual situation of rural housing land transition in You County (in Zhuzhou, Hunan province), there are three kinds of means in rural housing land transition, including lease, sale, land acquisition and replacement. The transition of rural housing land has its own particularities. It covers barter prevailed; the purpose of rural housing land transition mainly lies in commercial operation along the highway, and the secondary use is for habitancy; internal closure properties of rural housing land transition. The problems that existing in rural housing land transition, including the lack of a rational allocation of resources, a legal support of meeting demand, a clear legal approach of dispute resolution, a flexible means of rural housing land use, a sensible and feasible management system. Therefore, we must regard the “best use of rural housing land” as a basic starting point and general idea on perfecting the legal system of rural housing land transition in China.

transition of rural housing land; field survey; problems and countermeasures

F301.3

A

1673-9272(2013)04-0074-05

2013-05-28

湖南省研究生科技创新基金研究项目：“我国农村宅基地流转制度完善”（编号：CX2012B327）；中南林业科技大学研究生科技创新基金研究项目：“我国农村宅基地流转制度完善——以湖南等地实地调查为基础”（编号：CX2012B13）。

夏松洁（1989-），男，湖南株洲人，中南林业科技大学政法学院在职研究生，研究方向：环境刑法。

表 1 农村宅基地概况（单位：m2）

人均宅基地面积谭家垅（沿公路） 92-336 1664.4 196.44谭家垅（非沿公路） 96-384 3360 197.64乡镇 村庄 宅基地面积波动范围宅基地总面积

[本文编校：罗 列]