房地产行业项目成本控制研究:以青州市亿丰时尚之都项目为例

郑栋鹏

(中国海洋大学，山东 青岛 266003)

房地产行业经过20多年的发展，已成为我国经济发展的支柱产业之一，其发展带动了相关产业的发展繁荣。但是近年来，受国家宏观调控以及原材物料、人工等价格上涨的影响，房地产业利润大幅降低，已由原来的暴利行业逐渐变为微利行业，房地产开发商利润空间缩小。因此，对于开发商而言，进行房地产开发项目成本控制是非常重要的。

随着越来越多的企业进入房地产行业，房地产业竞争加剧，房地产价格持续上涨并居高不下，一个重要原因在于开发企业对于项目开发成本控制不够，致使项目开发成本偏高，开发商为保证利润，只能抬高价格。房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存下去，就必须对房地产项目进行成本控制研究，有效控制项目开发成本，控制房地产价格的过快上涨，增加项目利润空间，提高项目的竞争力。房地产项目的成本控制贯穿于项目开发的始终，从项目开始设想到项目的设计、建设、竣工验收直至项目交付使用，都需要进行成本控制。因此，控制好房地产项目的开发成本，是项目能够开发成功的根本保证。[1]

一、项目成本控制的概念

房地产项目成本控制是指对项目成本进行预算控制，并根据项目成本实际进展对项目预算进行及时调整和纠偏，以达到控制项目成本的目的。因此，在工程项目实施过程中需要对项目进行严格预算，并对项目各阶段发生的实际成本费用进行统计，并将工程项目实际成本与预算成本相比较，发现其中的偏差并采取一定的纠偏控制措施，从而保证项目实际发生成本不高于预算成本，实现项目成本控制的目标[2]，达到既控制项目费用支出，又增加开发商利润的双重目的。

对项目进行成本控制的主要目的是分析项目实际成本费用支出，计算实际成本与计划成本之间的偏差，分析偏差产生的原因，并提出相应的成本控制措施，确保项目成本目标的实现。但是项目成本控制仅是项目控制实施的一部分目标，成本控制还要与项目质量控制、进度控制、安全控制等相配合，与其他控制统筹考虑，而不要由于过分强调成本控制而忽略了对其他方面的控制，导致出现其他方面的问题，如过分强调成本降低可能会导致质量下降、工期延长等问题。

二、项目成本控制的分类

按照不同的分类标准，可以将项目成本控制分为不同的类型。[3]

(一)按照成本的习性划分，可以将成本控制分为直接成本控制和间接成本控制

(1)直接成本控制。直接成本是成本控制的主要方面，是指直接构成项目的成本。如工程项目实施的材料、人工消耗、机械使用费等，都属于直接成本。那么对直接成本的控制就是直接成本控制，如对项目各道工序消耗成本的控制就是直接成本控制。

(2)间接成本控制。间接成本是指不直接构成项目成本，需要通过分配方式计入项目的成本。对项目间接成本的控制需要采取合理的分配标准或指定开支限额和费率等手段进行控制。

(二)按照控制的事件分类，可以将项目成本控制分为前馈控制、过程控制和反馈控制

(1)前馈控制。前馈控制是指在项目成本控制中，为实现项目目标计划，对项目可能发生的实际成本与计划成本的偏差进行预先估计，并提前采取一定的预防措施，减少项目成本的支出。例如，在项目实施之前，如果预料到某种材料的价格有可能要大涨，那么就可以提前大量储备，以防价格上涨带来的费用支出，从而降低成本。

(2)过程控制。又称同期控制，是指项目控制作用发生在控制过程之中，与项目实施同时进行。过程控制的特点是成本纠偏快速方便，项目实施过程中一旦发现成本偏差，可以立即进行纠正，从而减少偏差。过程控制包括两项功能，一是监督任务完成情况。如在项目成本控制过程中，对人工支出实施计划分配，对原材物料消耗制定限额并派专人监督。二是技术性指导，对工作方法和程序进行指导。

(3)反馈控制。反馈控制是一种常用的控制方法，是在项目实施完成以后对结果进行分析控制的过程。在项目成本控制中，如工程施工过程中某些材料的浪费或者施工工艺的不正确、不合理，应用前馈控制和过程控制很难控制，那么就需要在项目实施完成后，对过程和结果进行分析并采取措施加以改进。因此，反馈控制在项目实施中应用较广。

前馈控制、过程控制和反馈控分别应用于不同的阶段，其目标是一致的，都是对项目成本进行控制，但是三者之间有很大不同。首先，目的不同。前馈控制的目的是对系统的输入控制，反馈控制是对系统的输出控制，而过程控制是对系统的内容控制。其次，馈入信息不同。前馈控制是对系统输入信息的控制，反馈控制是对系统输出信息的控制，而过程控制是对系统执行信息的控制。这三种控制互相作用，互相牵制，前后呼应，互相影响，其关系如图1所示。

图1 项目三种成本控制关系图

三、项目成本控制的内容

项目成本是指项目从开始规划设计到完成整个过程中所支付的全部费用的总和，包括项目前期的各项费用、基础设施建设、贷款利息支出、管理费以及其他各项费用。本文中项目成本控制主要包括规划设计成本控制、建设施工成本控制和竣工验收成本控制。[4]

(一)规划设计成本控制

这一阶段的成本费用支出较少，但是对于整个项目成本的影响很大，是非常重要的一个阶段，对这一阶段进行成本控制很有必要。规划设计阶段首先要进行可行性分析，然后根据可行性报告对现场进行勘察，并在此基础上进行施工图设计。因此这一阶段的成本控制就是对项目勘察和设计所需的费用进行控制。

(二)建设施工成本控制

施工阶段的成本占项目总成本的绝大部分，一般情况下要占到总成本的90%以上。因此，要着重对这一阶段的成本进行控制。项目施工成本控制以项目的施工过程为成本核算对象，对项目施工过程中所发生的所有费用进行管理和控制。一般而言，项目施工成本可以分为两部分：直接成本和间接成本。直接成本主要包括材料费、机械费、人工费等；间接成本包括折旧费、管理费、水电费等。

(三)竣工验收成本控制

这一阶段是工程的收尾阶段，要组织对工程进行竣工验收，核对工程量，进行验收和竣工结算等。在竣工验收时一定要严格验收，保证工程质量。如果竣工验收敷衍潦草，则很容易出现质量等遗留问题，留下工程隐患，导致在工程保修期内就会出现较多质量问题，使扣留的质量保证金不足以支付维修费用，造成成本增加。

四、青州市亿丰时尚之都项目设计阶段成本控制的措施

(一)加强设计阶段的经济论证

规划设计阶段是项目建设的重要环节，规划设计方案直接影响着项目的工程造价和经济效益，决定着项目的结构方案、建筑方案和规模，对项目成本起着决定性作用。因此在选择设计方案时，在符合项目质量和功能的前提下，要根据项目的经济指标选择设计方案。

在亿丰时尚之都项目设计阶段，设计方根据项目设计方案和特点，采取了现浇混凝土空心楼盖的结构技术，这种技术具有减轻自重、隔声隔热、降低地震等优点，能够有效降低工程造价。采用这种技术，能够使项目在保证同样建筑净高的情况下，结构层高降低约20cm，较传统结构楼板造价降低约40元/m2。另外，层高的降低还节约了土建方面的造价，据测算可使土建造价降低约25元/m2，合计造价降低65元/m2。仅此一项，就可节约工程造价880万元。另外，采用这种技术，可给房间装修吊顶带来便利，降低吊顶费用；同时还可灵活吊顶、自由分割，隔声隔热作用加强，使建筑使用功能明显改善，大大增加了项目的卖点。

(二)推行限额设计

限额设计时项目方设定设计任务书和投资估算，设计单位在保证功能和质量的前提下，按照任务书和投资估算进行施工图设计，并控制总概算。进行限额设计的过程就是项目投资目标管理的过程，包括项目目标分解与计划、目标实施、实施检查和信息反馈。设计方在设计过程中严格按照投资估算进行设计，严格控制设计变更，保证在达到项目功能和质量的前提下，不超过投资总额。

在亿丰时尚之都项目设计过程中，项目方通过招标确定有实力的设计单位，同时将限额设计成本控制明确列入设计合同中，如施工图设计要求混凝土用量不超过0.28m3/m2，钢筋用量不超过55kg/m2，这是最高限额规定。在该项目的施工图设计阶段，项目方还专门聘请了专业的设计人员，加强对设计单位的监督，负责与设计单位进行协调谈判，审核设计图纸的经济合理性等。同时与设计单位的合同中约定奖惩条款，如果设计单位的设计能够有效降低工程造价，则给予一定奖励；如果设计单位的设计造成成本超支，则由设计单位负责损失部分。表1为亿丰时尚之都项目的部分施工图设计的限额设计控制。

表1 亿丰时尚之都项目施工图设计阶段建安成本限额设计控制

(三)推行标准化设计

标准化设计是按照国家和省市批准规定的标准技术文件和图纸进行设计。采用标准化设计具有提高设计速度、节省设计费用、降低工程造价、提高设计质量和节约建筑材料等优点，对成本控制十分有效。

(四)采用合同控制工程造价

在签订设计合同时，合同条款要严密完善，特别是对于一些细节的地方要加以明确，以减少纠纷。首先要明确设计进度、付款方式与计划，确定延期的赔偿条款。项目方定期对设计质量和进度进行监督。在合同中要明确要求设计单位提供电子版图纸和设计概算。同时在合同中要明确项目设计修改和变更费用额度限制条款，若设计变更超过一定比例，则项目方有权扣除一定的设计费。

(五)加强出图前的审核工作

为防止在施工过程中出现工程变更情况，必须加强出图前的审核。如果能在设计阶段及时发现设计方案中存在的问题并修改，则花费的费用最低。因此，在出图前加强对设计图纸的审核管理，尽量提高设计质量，避免由于设计的不合理导致施工不能正常进行，减少不必要的浪费。

[1][美]贝内特.P.利恩兹，凯瑟琳.P.雷.21世纪的项目管理[M].北京：电子工业出版社，2003：65.165-172.

[2]丁烈云.房地产开发[M].北京：中国建筑工业出版社，2006.

[3]王庆春.房地产开发概论[M].大连：东北财经大学出版社，2004：46.

[4]白雪山，路方芳.房地产开发项目前期阶段成本控制[J].山西建筑，2009，(12)：72-73.