物业税对房价的影响分析

◇吴丽清

自中国实施以市场为导向的住房供给制度以来，中国的房地产业得到了蓬勃的发展，房地产价格也由于各种因素的存在而不断上升。房地产泡沫开始显现，虽然近年来国家已经针对愈演愈烈的房地产价格虚高，先后采取了调整利率、贷款政策以及行政审批等各种宏观调控手段进行干预，但是收效甚微，在这种情况下开征物业税对调整房价具有重要意义，国家可以通过征收物业税在影响房价的各种因素上发挥作用，从而对房价产生影响。

一、物业税及其相关研究

1.物业税的介绍

物业税又称房地产税或者不动产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或者保有人每年都按照物业评估价值缴付一定的税款。中国目前的房地产税主要集中在开发环节，包括耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、营业税、印花税、契税、土地增值税。若按照征税环节的不同可以划分为房地产开发、保有、转让以及出租四个环节征收的税收。不过除了交易环节中由购房者支付的契税、印花税外，其余税费则是先由开发商投资时先垫付，然后再分摊到房价。

2.物业税的相关研究

中国房地产业飞速发展、房价虚高加剧以来，对物业税的研究不断升温，国内不少经济学家、学者都对物业税开征的影响进行了分析。国外的学者主要是研究物业税与租金之间的关系，如英国学者Sibley研究发现物业税税率的改变会引起卡姆登和威斯敏斯特物业需求的减少并导致住房租金的降低。而Crosby和Keogh通过研究1986～1987年诺丁汉零售业租金的重新评估对市场的影响发现税收和租金的联系不是很大。由美国的McDonald从事的研究采用259个芝加哥的物业信息来估计物业税对商业物业租金的影响，发现物业所有者能将45%的物业税通过提高租金的方式转嫁给租户。因此物业税的最终影响范围在所有者和租户之间相对是平等的。

二、房价的影响因素分析

造成房价过快、大幅度上涨的原因很多，房价上涨是多方因素共同作用的结果。首先，西方经济学认为，商品的价格是由供求决定的，房地产作为一种特殊的商品理应受到此规律的影响。当供过于求，房价下跌，供不应求，则房价上升。

其次，消费者心理预期的影响也是不容忽视的。支撑房价的一个很重要因素就是消费者信心。消费者的心理预期会对消费者的消费行为产生影响。

再次，房地产投资和投机行为也能在不同程度上影响房价。房地产投资会增加对房产的需求，在房地产供给不变的情况下，房价将会上升。

三、物业税开征对房价的影响分析

物业税是市场经济体制下，国家调整房地产价格，防止房地产泡沫的重要经济杠杆。开征这种税种，主要涉及各级政府、房地产开发商、消费者、投资者等社会经济主体的行为决策，从而影响房价。

1.物业税对房地产供给方的影响

物业税出台后，由于地价和税费分70年交，也就意味着地价和相关税费在销售时只需要先交纳1/70，那么成本会下降98.57%。所以物业税的开征会大大减少开发商在前期启动资金，部分有实力的房地产企业可能不需要向银行贷款，原来的房地产开发商也由于成本的降低扩大房地产的供给。

2.物业税开征对房地产投资者的影响

由于当前中国房地产税制还处于“轻保有，重流通”的状态，房地产投资者通过低价买入，然后坐等房产升值再高价卖出，结果导致房地产价格上升。但是物业税将增加房地产持有人在物业持有期间的成本，从而防止房地产投资过热，减缓当前房地产价格增长速度，促进合理的房地产价格形成。

3.物业税对房地产投机者的影响

房地产投机实质是一种追求高利润的短期投资，如同房地产投资一样，房地产投机者利用如今房地产保有环节税赋较低的特点，低价买入，通过炒作在短期内使房价上涨，然后高价位卖出，从而获取投机性收益。根据理性泡沫理论，投资者是通过囤积资产，期待未来资产价格上涨，从而获得更多利润。

4.物业税对消费者的影响

对于消费者而言，物业税的开征能够有效地降低消费者的购房门槛，消费者的一次性购房支出降低，部分减轻了购房者的支出压力。

5.物业税对房地产结构的影响

根据理性经济人假设，房地产开发商为追求利润最大化，会选择利润空间大的房地产进行开发。

6.物业税对政府的影响

在经济发达的国家和地区，物业税在整个国家税收构成中占有较大的比重。物业税、所得税和增值税被称为三大主力税种，是政府财政资金的支柱性来源，特别是在美国，物业税一般占地方财政收入的50%～80%。

四、基本结论

综合上述分析结果，可以看出物业税是一个涉及诸多领域的复杂税种，它对房地产开发商、投资者、投机者、消费者、房地产供给结构和政府都在不同程度上产生影响，从而间接影响房价。为了更好地稳定房价，规范房地产市场，我国应该从具体国情出发，借鉴各国征收物业税的经验，不断完善我国的税制，在有条件的城市逐步实施物业税，然后推广到全国，利用物业税的综合影响调整房价，从而使房地产市场健康、持续地发展。

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