房地产日照环境损害赔偿估价方法探析

（浙江财经大学会计学院 浙江杭州 310018）

随着我国旧城改造工作的推进和房地产市场的迅猛发展，城市建筑明显呈高层化和高密度化趋势。城市面貌和生活环境等都发生了翻天覆地的变化，但在改变原有建筑物形状和高度的同时，使周围的房地产的日照环境发生了相对的变化，不同程度的影响了房地产的使用价值和市场价值，进而引发了一系列关于房地产贬值和采光权受损害的法律诉讼。而诉讼的目的往往是为了消除侵害并获得一定的经济补偿，因此如何量化权益的损失从而确定赔偿金额显得格外重要。

一、我国房地产日照环境损害赔偿评估现状

（一）有关房地产日照环境损害赔偿的法律法规

虽然房地产日照环境损害赔偿的评估在近些年才慢慢兴起，不过法律上对日照损害的赔偿已有较远渊源。

《民法通则》第八十三条就规定“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活，团结互助、公平合理的精神，正确处理节水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。”

同时《物权法》第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

此外，国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第六条也规定：“城镇个人建造住宅，必须符合城市的要求，不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光通风。”

（二）房地产日照损害的技术标准以及赔偿标准

我国《国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》规定：“大城市住宅日照标准为大寒日大于等于2小时，冬至日大于等于1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照标准2小时的标准；旧区改造标准可酌情降低，但不宜低于大寒日日照1小时的标准。”每个地区可以根据本地的气候环境情况制定符合本地要求的技术标准，但是不能低于国家标准。

从法律法规层面来看，我国对于房地产日照损害赔偿规定还十分浅表，缺乏比较统一的法律规定，各个地方的赔偿标准不一，往往是通过当事人双方协商或法官判定来确定补偿的金额。

同时，在评估实务中，日照环境损害赔偿评估也是一种新兴的业务，评估技术的不完善也使日照环境损害评估存在众多难点。简单的传统评估方法往往难以较好地反映日照带来的减损。因此，市场急需一系列针对日照关键减损的评估方法。

二、评估方法探析

（一）市场法在日照环境损害评估中的应用

1.市场法的概念及理论基础。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法的理论依据是替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。

2.市场法的适用条件。要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

3.利用市场法进行日照环境损害赔偿评估。就是寻找与估价对象受影响前后类似的可比房地产，从而通过各种因素的修正计算出估价对象受影响前后的房地产价值。运用市场法进行评估时关键的一点就是寻找可比对象，对于可比对象我们既要有质的要求，又要有量的保证。

从质量方面来说，我们选取的可比实例应符合下列要求：第一，可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。它一般包括与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当等方面要求。第二，可比实例的交易类型应与估价目的吻合。因为不同估价目的对房地产的价值具有较大的影响，所以在选取可比对象时我们一定要注意可比对象的交易类型与估价目的是否吻合。第三，可比实例的成交日期应尽量接近估价时点。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔不宜超过一年。第四，可比实例的成交价格应尽量为正常价格。这就是要求可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

从数量方面来说，一般选取3个至10个可比实例。选取了可比实例以后，我们便可以通过交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正求取估价对象的比准价值。

之后，我们运用简单算术平均数和加权算术平均数等方法计算出最终的评估对象价值。由此，便可以得到计算日照环境减损的价值公式：

公式中，C为估价对象房地产价值的减损，Q为日照环境未受到影响情况下的评估对象的公开市场价值，E为日照环境受到影响后的评估对象公开市场价值。而评估基准日应该为评估对象日照受到影响后的某一天。

4.市场法的优缺点。因为市场法利用的是实际发生并且经过市场检验的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，所以其结果往往较直接并且具有较强的说服力，也容易被人们所接受和认可。然而，由于市场法较严格的适用条件也使本方法的运用存在着一些难点。首先，市场法要求存在一个活跃的公开市场，估价时点近期有较多类似房地产的交易，这就使得一些房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以运用市场法。同时，房地产交易信息的不够公开透明也使市场法的运用受到影响。其次，在日照环境损害赔偿这种特殊评估中，对于日照环境受影响后的可比实例往往难以寻找。即使找到交易对象，其可比性往往也不高。

（二）房屋朝向相对变化系数修正法

1.估价思路。当房屋受到遮挡以后，往往会对其日照和景观等因素造成比较大的影响，从极端的角度来说就相当于改变了房屋的朝向。而我们可以用受影响后时间占受影响前日照时间的比率来从侧面衡量房屋朝向改变的程度。当然现实生活中房屋的朝向涵盖了很多因素，而不只是日照情况不同。因此本方法将结合德尔菲法对各个因素对价格的影响进行综合考评，以分离出日照环境对不同朝向房屋差价的影响程度。

2.受影响日照时间计算。每年受日照影响的时间由每日受影响的时间和一年中受影响的天数两部分组成。

（1）每年受影响的天数。

图1 日照形成阴影示意图

公式中，h为建筑物B的高度，h1为建筑物B的阴影落到建筑物C的高度，A为太阳高度角，L2为两幢建筑物的间距，L为建筑物B阴影的长度。

通过公式3的计算，我们便可以求得因为建筑物B的遮挡而对建筑物C每一层楼每年影响的天数。

（2）每天遮挡的时间计算。建筑物之间之所以形成遮挡，主要取决于两个因素：两个相邻建筑物的距离和遮挡建筑物的形状。我们自被遮挡窗口向遮挡建筑物B引两条射线，与建筑物B相交于E、F。因此，∠EDF角度的大小决定了每天日照受影响的时间。一天24小时，地球自转360度，所以每个小时转动角度15度。用角度∠EDF除以15便可以得到每天受影响的时间。

3.利用房屋朝向相对变化系数修正法进行评估。房屋在阳光受到遮挡以后，从日照层面来说就相当于房屋的朝向发生了相对变化。因此通过参考本地区的房屋朝向修正系数，便可以得到朝向极端变化情况下的修正系数。然后我们可以用受影响前后的日照时间比来换算得到评估对象朝向变化的程度。也就得到房地产日照环境损害的赔偿初步公式：

公式中，C为因日照受影响而造成的房屋贬值，P为日照受影响前房屋的公开市场价值，Z为本地区的朝向修正系数，M为受影响前的日照时间，N为受影响后的日照时间。

但是，公式5中的房屋贬值C包含了房地产因朝向改变带来的所有与朝向有关的因素价值总和。包括日照、景观和通风等因素。因此，我们需要通过德尔菲法将日照因素带来的贬值从所有因素中分离出来。

根据评估房地产的具体情况，利用设计的调查表，由选定的专家进行评选，然后汇总分析。经过多轮的打分，最终获得一个趋于一致的、有说服力的结论。这样，我们便可以分离出日照环境改变带来的贬值贡献率，记为G。因此，得到了房地产日照环境损害的赔偿评估的最终公式：

4.房屋朝向相对变化修正法的优缺点。房屋朝向系数修正法根据自身的价格进行修正从而得到房屋因日照环境损害引起的减损，在一定程度上克服了市场法因为缺少一个公开的市场，而导致的缺少可比房地产的情况。同时，运用德尔菲法将日照环境引起的价值从总的朝向改变引起的价值改变中分离出来，有效克服了以往模型中无法分离出单个因素的困扰，使评估的结果更加准确。然而，本方法也存在着一些瑕疵，比如在公式中房屋朝向修正系数的取值对于最终的结果具有十分重要的影响。所以本地区关于房屋朝向修正系数规定的科学性将很大程度上影响评估结果的合理性和可靠性。

图2 阳光照射点移动变化图

（三）房屋楼层相对变化修正评估法

1.评估思路。因为建筑物B的超标高度H导致原本应在建筑物C上K点的太阳照射点移到了L点。因此，由于建筑物的遮挡使房屋的楼层发生了相对改变。我们可以根据楼层L点与楼层K点的房屋价格确定楼层引起的房地产差价，最后通过德尔菲法根据具体房地产情况分离出这个差价中日照因素引起的贬值。

2.利用房屋楼层相对变化修正法评估。我们假设建筑物C的层高为h，建筑物B的超标高度为H，估价对象的楼层修正系数为Q，未受影响的房地产公开市场价值为P，日照环境受影响引起的贬值为C。因此，我们得到初步计算因楼层不同导致的房屋差价的公式：

至此，得到的只是一个不同楼层的总体差价，我们继续运用德尔菲法将因日照因素影响的差价分离出来。我们假设专家评分得到的日照因素在楼层价格贡献率为G。因此，我们得到一个运用房屋楼层相对变化修正法评估日照环境减损赔偿的最终表达式：

3.房屋楼层相对变化修正法的优缺点。此方法的优缺点和房屋朝向相对变化修正法具有一定的相似性，它同样可以克服因缺少完全公开市场而导致的难以寻找可比对象的难点，而且计算的结果往往比较准确，但同时也存在着整个评估过程较繁琐等缺点。

三、结束语

本文结合我国目前的日照环境损害赔偿评估的现状和所处的法律环境，通过对房地产评估方法的研究，并根据评估对象自身的具体情况和所处的环境提出了三种适合日照环境损害赔偿评估的方法，并分析了每一种方法的适用条件和优缺点。同时，区别于以往的评估方法，在房屋朝向相对变化修正法和房屋楼层相对变化修正评估法中首次运用了德尔菲法，有效地将日照因素从所有因素中分离出来，从而更加准确地评估出了因日照环境损害带来的房屋减损，为法律纠纷赔偿或各利益相关者解决争议提供参考。