全国TOP30城市房地产市场研究

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我国房地产市场发展至今，真正具有成规模市场的城市，相对于我国城市总量而言并不多，我国地级以上城市总共288个，县级市、县城更是数以千计。回顾近十年以来全国房地产市场的发展历程，其主线还是288个地级市中的大约30个重点城市，而这部分城市，才真正代表了我国房地产行业目前的发展程度和水平。

一、总体情况：渝蓉沈市场规模位列全国前三位，省会及以上城市占据TOP30大多数席位

我们对2012年全国288个地级市商品住宅销售面积数据进行排序，取前30位城市进行研究。

榜首位置上，重庆、成都和沈阳排名全国前三位，重庆主城九区面积5469万平方米，比其他三个直辖市总面积更大，其商品住宅市场年成交4105万平方米，是第二位成都的1.7倍，而成都和沈阳作为西部和东北的中心级城市，同样具有广大的疆域面积和人口基础，和重庆一起成为2012年仅有的三个商品住宅年销售面积超过2000万平方米的城市。

在年销售1000～2000万平方米的城市中，北京、上海、广州三个我国房地产市场发展最早的城市均在列，值得关注的是，深圳由于市区面积较小的关系未能进入销售面积TOP30城市行列；天津、武汉、长沙、西安、郑州、合肥、哈尔滨等区域中心级城市年销售规模也超过了1000万平方米；另外，苏州虽然行政级别较低，但近年来其强悍的产业经济实力正促使其房地产市场快速扩张，当前苏州的商品住宅销售规模已经超越省城南京和江苏省内另一重镇无锡。

至于年销售低于1000万平方米的城市，结构组成就相对复杂得多，既有大连、贵阳、杭州、昆明、南京这样的区域中心级城市，有无锡、唐山、南通、东莞这样的具有发达产业经济支撑的城市，当然也有惠州、威海这样拥有当地鲜明房地产市场特征的城市。

从集中度上看，TOP30城市仅占全国288个地级市总数的10%，但其房地产市场规模却占到288个地级市相当大的比例：2012年，TOP30城市商品住宅总成交面积为3.57亿平方米，占全国288个地级市9.85亿平方米的36%；TOP30城市商品住宅总成交金额为26417亿元，占全国288个地级市53467亿元的49%。从中可见两点：其一，我国房地产市场发展至今市场规模依然具有高度集中的特征；其二，TOP30城市销售金额占比明显高于销售面积占比，说明排名前30位的城市房价远高于其他250余个城市，因此市场价格也具有高度集中的特征。

二、外部环境：TOP30经济发展水平全国领先，人口规模对房地产市场形成支撑

1、 经济发展：按GDP当量可分为三大阶梯，仅6个城市人均GDP低于8000美元

全国商品房销售TOP30城市经济发达，基本上以三大城市群中心城市为主，皆为直辖市、省会城市以及东部沿海中心城市等经济发达地区。这些城市在工业化、城市化过程中，规模集聚效应好，它们既有基础，也有区位条件，集合城市及周边的所有优势资源和生产要素，土地溢价高，人口集中，住房需求旺盛。

按照GDP总量门槛，我们将30个城市划分三个阶梯，上海、北京、广州、天津、苏州和重庆为第一阶梯城市，GDP总量在1万亿元以上；成都、武汉、杭州、无锡、青岛、南京、大连、沈阳、长沙、唐山、郑州和东莞处于第二阶梯，GDP总量在5千亿元以上，1万亿元以下；南通、哈尔滨、长春、石家庄、西安、福州、合肥、昆明、南宁、惠州、威海和贵阳处于第三阶梯，GDP总量在5千亿元以下。

附：TOP30城市GDP当量详表

从人均GDP来看，无锡、苏州和广州位列前三位。上海和重庆是两个比较特殊的城市。上海GDP总量，排行第10，但这并不说明上海房地产市场发展比无锡、苏州和广州落后。2012年上海全市常住人口总数为2380.43万人，户籍人口总数为1426.93万人，外来人口数量逼近户籍人口，庞大的外来人口数量稀释了GDP总量。重庆行政区划面积大，人口基数大，因此人均GDP排行倒数第二。南宁人均GDP是30城市最低，为35138元，低于全国平均水平的38852元，是30城市中唯一一个低于全国平均水平的城市。

根据我国经验：人均GDP处于3000至8000美元时，住房价格上涨速度明显加快；新房交易量高峰出现在人均GDP处于5000至8000美元区间。按照这个理论，城市层面而言，TOP30城市中，昆明、哈尔滨、石家庄、贵阳、重庆和南宁人均GDP低于8000美元，城市住房价格有上涨空间，未来还会出现新房交易量高峰，其余城市住房市场高速发展期已过，未来城市住宅市场将向平衡稳定发展。

TOP30城市人均GDP详表

2、 人口规模：总体人口规模均处于领先水平，对房地产市场需求形成强大支撑

人口规模大小直接关系到城市房地产市场需求规模。首先，我们选取了全国常住人口TOP30城市、全国常住人口增长量TOP30城市和全国常住户籍人口比TOP30城市与商品住宅市场规模TOP30城市对比，研究其重合度。在常住户籍比TOP30城市中，商品住宅销售面积TOP30城市有13个，占比43%；在常住人口增量TOP30城市中，商品住宅销售面积TOP30城市有20个，占比67%；在常住人口TOP30城市中，商品住宅销售面积TOP30城市有17个，占比57%。由此可见，商品住宅销售面积与城市常住人口正相关。

附：TOP30城市城镇居民人均可支配收入和居民职工工资详表

3、 支付能力：居民总体支付能力较强，个别城市市场或有需求外来化特征

我们将城市的城镇居民人均可支配收入和城镇职工工资做散点图，只有贵阳城镇职工工资和哈尔滨、石家庄、郑州、威海和惠州的城镇居民人均可支配收入低于全国平均水平，在我们看来，这部分城市的房地产市场或多或少都存在需求外来特征。

TOP30城市总体居民支付能力较高，其中，位于第二象限最远处的上海和北京是城市居民支付能力最强城市，2011年上海城镇居民可支配收入40188元，北京36469元。城市居民支付能力一定程度了也反映了城市的房价水平，上海北京为全国房价最高城市，其次是东莞、苏州、广州、天津、无锡、杭州和南京，可作为房价次高组团城市，最后是青岛、长沙、大连、武汉等城市。房地产的刚性需求就得建立在民众有能力购买得起住房的基础上，建立在民众的对住房购买的支付能力基础上，在当前调控政策抑制投机需求的情况下，居民支付能力能够较好的反应城市住宅市场未来表现。

三、未来发展：需求释放空间依然可观，市场总体发展风险可控

1、 TOP30城市房地产市场需求空间研究

对于某大部分城市的房地产市场来说，有多大的需求就决定了有多大的市场，如果一个城市在未来一段时期内潜在需求持续保持旺盛，那么我们就认为这个城市具有发展前景。房地产行业在经过了十年的调控后，当前市场上的主力已经变成首置、首改这样的刚性需求，从这两个需求出发，我们从人口成交贡献率（供求情况）、城镇租房户比例、动拆迁量三个指标来考察TOP30城市在首次置业方面的需求状况；从人均住房面积、2006年至今人均购房面积两个指标来考察城市改善住房的需求情况。

（1）首购刚需：人口、住宅增速基本平衡，动拆迁、外来租房户将成未来刚需主体

我们假设一个城市在一个时期内，当常住人口增长速度和商品住宅成交面积增长速度相一致时，我们就认为这个城市在首次置业的房地产市场的供需两方相对平衡。数据显示，在2006～2011年的这6年中，大多数TOP30城市商品住宅增长速率和人口增长速率相当。

我们发现，一线城市如北京、上海、广州，长三角经济圈中的苏州、杭州、南京，近年来人口增长迅速，相比之下商品住宅的增速尚不能满足近年来迅猛的增长；大部分二线城市，如中西部省会贵阳、成都、武汉、合肥等，住宅成交增长速度和人口增长速度基本相符。

只有极少数城市出现了住宅增速偏离人口增速过快的情况，这些城市大致可分为两类，一类是经济欠发达地区的省会城市或者区域经济中心，例如石家庄和唐山分别是河北省的政治和经济中心，这类城市对本省的吸附力极强，当前人口增长和住宅供应的缺口只是阶段性现象，未来随着城市化的推进会逐渐消化掉这部分库存；而对于另外一类诸如惠州、威海这样以旅游和投资为主的城市来说，过度依赖单一的外地需求，而本地的刚需又无法支撑如此大体量的开发，未来的风险正在累积。

而另一组更加微观的数据——城镇租房户比例和动拆迁量，则大致可以反映出一个城市外来人口和本地人口对首套房的需求情况。

（2）改善需求：八成城市人均居住低于30平，改善性购房将逐渐成为未来市场支柱

我们先考察了TOP30城市当前的居住水平，六普数据显示，2010年8成的TOP30城市城镇常住人口人均居住面积都在30平米以下，按照户均2.85个人计算，也就是有8成TOP30城市的家庭户均住房面积在85平米以下。从发达国家经验来看，当人均GDP达到3000美元以上时，普通居民住宅的套型面积稳定地分布在80～200平方米的区间，小于这个分布区间的主要是政府提供的保障性住房，大于这个区间的主要是富人拥有的奢侈型豪宅。

居住空间的扩大就带来了居住功能的改善，80～200平方米这个面积区间，恰好是满足改善型和享受型功能的面积区间。在80～140平方米这个面积区间，住房才能比较充分地设计出具有一定舒适功能的卧室，较宽敞的卫生间和配置一定面积的家庭公共活动空间，才能在一定程度上满足多代人分室而居的要求。如果住宅面积在140平方米以上，则可以增加书房、健身房、试听室等享受型功能的配置。

除了室内功能以外，室外的社区共享资源是改善型需求另外一个重要特点。绿地、安全、会馆、健身设施、公共活动场所以及交通、商业、教育、医疗等配套条件就成为改善型需求的重要组成部分。毫无疑问，当前我国（尤其是房地产市场更加发达的TOP30城市）已经有相当一部分的住房需求已经脱离了单纯的对住本身的需求，过渡到除了居住以外的涵盖“衣食住行”等方方面面的软需求，而这一趋势在未来无疑会更加明显。

2、 TOP30城市房地产市场发展风险研究

如果说谈论一个城市的前景主要从供求情况，也就是量的角度出发，那么考察一个城市的房地产市场是否存在风险，除了量以外，价格也是一个重要的考量因素。一个被外界熟知的指标即房价收入比，我们分别从静态（2011年房价收入比）和动态（2009～2011年房价收入增速比）两个维度对两个指标之间的关系进行考察。

（1）房价收入比不能参考国际标准，核心城市高房价是资源稀缺的必然结果

根据发达国家经验，房价与收入之间的比例关系通常稳定在3～6倍的区间，因此在很多人的认识中，就把这个区间划定为“国际警戒线”。数据显示，2011年TOP30城市中，只有苏州、南通、贵阳、威海和福州5个城市的房价收入比在6以下，其余包括北京、上海、广州在内的25个城市的房价收入比基本在6～14的区间内。那么是不是说明上述25个城市的房价已经拉响了过高的警报线了呢？我们认为并不尽然，主要原因有三点：

第一，我国人多地少的国情决定了土地的市场价格要高于劳动力。房价收入比本质上是土地和劳动力两个要素之间的比值关系。以中美两国为例，美国940万平方公里，适宜人居住的面积占到70%以上，人口3亿；而我国虽然国土面积达到960万平方公里，但是70%以上的地方生态条件恶劣，不适应人类居住，人口则为13亿。可见，美国土地的稀缺度要比中国小得多，而劳动力的稀缺程度则要比中国大得多，几乎可以断言，即使有一天中国的发达程度和美国比肩，房价收入比也将明显高于美国。

第二，特大型城市的房价收入比高主要受土地资源稀缺影响，在各国尽然。典型城市如巴黎、纽约、伦敦、东京以及我国的香港，这些城市的房价收入比均值都在10倍左右，尽管这些地区的家庭收入水平要远远高于其他城市的平均水平，但是由于土地（尤其是核心市区）的稀缺性，使得土地的市场价格要远远高于这个城市的平均劳动力价格。

第三，发展中国家的房价收入比普遍较高，主要原因是社会整体收入水平偏低。根据1998年世界银行对96个国家房价收入比的统计，家庭收入在4000美元以下的国家，房价收入比基本高于9，家庭收入在4000美元以上的国家以下的国家则基本在6以下。其中最重要的原因不是房价太高，而是当地居民收入过低，大多数家庭收入中用于日常生活开支的部分过高，还不具备持有不动产的经济能力，这部分人的住房需求应通过社会保障解决。

（2）房价收入增速比在合理区间，个别城市存在房价上涨过快风险

如果从房价和收入的增速比来看，2009～2011年3年间，TOP30城市中有近一半城市的比值低于1，而超过1的16个城市也在1.1以内，在这个意义上，2010年以来的调控在控制房价过快上涨确实起到了一定的效果。

但是我们也发现，一些三线城市如威海、南通近年的房价收入增速比甚至要高于同期的二线城市。典型城市如威海，支撑近年来房屋销售的很大一部分要归功于打着养老地产和不限购不限贷的海景房，其中最被外人所熟知的要数隶属于威海下属县级乳山市的银滩。作为中国AAAA级旅游度假区，银滩的自然资源条件优越，但是作为一个成熟的旅游地产，除了自然生态以外，更重要的是交通、医疗、生活等配套设施的完备，一旦项目所在地的地方政府或者开发商没有这个经济实力建立起相应的配套，那么建出来的房子很可能将面临无人入住的尴尬，而这正是银滩当前面临的最大问题。无人气的背后，是2000年以来庞大的海景房建设。目前银滩已经密密麻麻修建了200多个商品房住宅小区。对于这样一个配套缺乏仅仅靠自然资源过度开发的城市来说，未来即将面对的风险还远未到来。

通过研究可以看出：从基本面上看，绝大多数市场交易量前30位的城市，无论从房地产市场发展的基本面（如经济水平和人口规模），还是从决定其房地产市场发展空间的需求面（如首置和改善性客户的规模）来看，都拥有支撑其未来五年乃至十年房地产开发的坚实基础。从当前的开发情况来看，一方面，从房地产发展阶段来看，大多数TOP.30城市的房价梯度线远未成熟，房地产市场仍处于快速扩张期，随着未来城镇化的推进，房地产市场仍有大量可供施展的空间；另一方面，从品牌企业的进入情况来看，在过去的十年中，全国性房企仅仅进入了TOP30城市中的2/3，市场空间远未饱和。展望未来，大多数TOP30城市中首套住房和改善性住房的释放冲动强大，未来一段时间内仍可有力支撑当地房地产市场的发展，至于外界担心的风险问题，TOP30城市当前确实存在土地供应的阶段性过剩，但是考虑到城市未来创造的需求，并不像外界担心那样存在全局性的风险。