破解维修资金使用难题

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维修资金“使用难”是一个全国性的问题，但造成“使用难 ”的原因有多个方面。媒体报导多着墨于监管机构的审批流程复杂，但笔者认为，维修资金监管机构履行的是代管职责，有责任有义务确保维修资金规范使用，审批流程复杂也是为了确保维修资金不滥用，造成“使用难”的关键原因在于以下几个方面：一是双“三分之二”投票“通过难”；二是维修资金监管单一“信任难”；三是维修资金归集不足“分摊难”；四是维修资金收益少“增值难”；五是维修资金公开不够“知情难”。

针对这“五难”，全国部分城市采取了多种措施应对，并取得了一些成效，值得学习借鉴。

一、双“三分之二”投票“通过难”

（一）业主相对分散，组织投票难；

维修资金使用的双“三分之二”投票要求列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。但将列支范围内的业主全部集中并组织起来进行投票并非易事。对此，杭州市与成都市各采取了不同的方式予以解决。

1、杭州市采取了打包表决的方式。《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》指出：实行专业化物业管理的住宅小区，经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意，可授权业主委员会在一定额度内和一定情形下直接申请使用物业维修基金。

采取打包表决的方式从形式上看符合《办法》关于双三分之二的要求。从操作上看化繁为简，一次约定、长期有效，具有较强的操作性。但可能造成申请方将维修项目拆大化小，拆多化少的情况，这就要求业委会必须具有高度的责任心和公共意识。

2、成都市对此采取的是多样化的投票方式。《成都房屋业主投票表决平台使用规则》中就业主决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项，改建、重建建筑物及其附属设施等16种重大事项进行了规定，利用其平台业主可针对这十六种重大问题的决定进行网上或短信投票。

通过增加新的投票途径方便了广大业主，但在操作过程中需要高额的费用及完备的平台进行支撑，因此仍然不能从根本上解决部分业主对公共事务漠不关心的问题。

（二）部分业主履权意识差，不投票

在维修资金的使用中，不少业主只重视自身利益，而不注重小区的整体利益。当申请使用维修资金的项目与自身关系不大时，某些业主往往不愿投票。还有些业主长期在外地，对投票事宜也鞭长莫及，不能及时履权。

对此，杭州市采取了倒双“三分之二”投票的方式，即：规定时限不投票，就算赞成。《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》指出，申请使用物业维修基金可采用公示的方式征求业主意见。公示期限不得少于7天。公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3的，视同“经专有部分面积占建筑物总面积2/3以上且专有部分人数占总人数2/3以上的业主同意”，可申请使用物业维修基金。

（三）情势危急，不允许等待双”三分之二”投票

当遇到特殊情况需要紧急动用维修资金时，按常规流程对维修资金使用进行申请上报并组织人员进行投票势必会贻误维修时机，并可能带来严重后果。针对这一现象，全国大多数城市都采取了开辟紧急通道及建立紧急维修预案等多种方式来予以解决。

1、武汉市在《武汉市住宅专项维修资金管理办法》中开辟了维修资金紧急使用通道和应急代修渠道。即在符合《办法》的规定的紧急情况中，可以不通过“双三分之二”投票，直接申请使用维修资金。在紧急情况发生，但法定的维修资金申请主体缺失、缺位或不作为的情况下，可由房屋主管部门动用维修资金代替维修资金使用申请主体使用维修资金进行修理。

2、天津市采取的做法是建立应急解危专项资金。即：遇到共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况需要动用维修资金时，由业委会或业委会委托物业公司提出申请，市房屋专项维修资金管理机构从统一管理产生的增值资金中结转的资金拿出一部分专项用于应急维修。

二、维修资金监管单一“信任难”

由于维修工程具有极强的专业性，单靠房管部门往往难以兼顾“权威性”与“公正性”两个方面，并且房管部门在维修资金的管理设置上同时肩负“守门员”和“裁判员”双重角色，在维修资金的使用上，往往缺乏有效监管。因而导致不少业主难以信任业委会、物业服务企业，甚至房屋主管部门。针对维修资金监管单一“信任难”问题，上海市和武汉市做了一定研究。

1、上海市采取了维修资金“三审”制度，即：社会中介机构（第三方监管机构）对工程预决算进行审价；业主委员会换届时聘请审价单位进行审计；业主大会支取维修资金由银行负责审核，出现问题由银行承担责任，先行赔付。利用专业机构和社会第三方监管机构对维修资金的使用予以监管，在一定程度上解决了“权威性”和“公正性”的兼顾问题，但这一方法的实施前提是维修资金划转业主大会自管，同时对维修资金和公共收益财务管理、账务管理、档案管理要求较高，对小区业委会及专户管理银行也要有较高的配合度。

2、武汉市制发了《关于对住宅专项维修资金使用项目实行工程审价的通知》，通知明确了审价的范围和前提，提出了相关要求；建立了第三方审价备选库，并计划下一步建立施工单位备选库等。

三、维修资金归集不足“分摊难”

由于历史性、长期性等复杂原因，目前仍存在维修资金部分归集不足的情况，从而导致维修资金在使用过程中“分摊难”。对此，武汉市、杭州市与深圳市各采取了不同的归集方式予以解决。

1、杭州市的解决办法是开发建设单位先代业主交齐维修资金，交房时再从业主处收回。采取这一方式，可有效解决业主维修资金欠交问题，使维修资金归集达到了“应收尽收”。但也给开发建设单位加重了负担，特别是在房地产市场相对低迷的时期，更会对整个房地产市场带来不利影响。

2、深圳市的解决办法是开发建设单位先将维修资金一次性交齐，业主维修资金再按月随物业费一起收取。使用上则开发建设单位的资金用于小区公共部位的维修，业主按月交存的维修资金用于房屋本体的维修，不足的再由业主自行分摊。这一方式将维修资金的归集化整为零，大大减小了归集难度，并且由于深圳市法制观念较强，业主不交物业费，会被物业服务企业告上法庭，给维修资金的归集提供了保障。

3、武汉市应对维修资金归集不足“分摊难”问题，将维修资金交存时点前移，即：业主的交存时点由办理房屋产权登记时提前到房屋交付时。引导业主在维修资金交存不足的情况下，制定使用方案或根据议事规则，按比例划拨维修资金，从而使维修资金归集不足时的使用问题得到了解决。

四、维修资金收益少“增值难”

住房和城乡建设部《办法》规定：在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。因此，目前维修资金增值渠道仅限于银行存款及购买一级国债。各地城市一半参照公积金利率标准付息，而国债的收益也相当有限。比起维修资金使用量的增长和CPI上升的幅度，这两种增值方式存在较大弊病，从而导致维修资金增值难甚至逐年贬值的现状。

1、上海、成都等城市采取由业主自行与银行商定利率的方式，部分城市则通过组合存款的方式，大幅提升了维修资金存储利率。

2、深圳市建立了专户银行引入、评价和推出机制，根据利息、服务等多种因素，通过招投标的方式选取专户银行。因为引入了竞争机制，因此专户银行在维修资金利率上均给予业主相当大的优惠，据悉深圳市维修资金存款利率高达5%。

3、北京市率先在某些维修资金划转业委会的小区中试点由业委会委托专户银行进行组合理财，据了解根据这种方式，最高收益率可高达7%左右。

五、维修资金公开不够“知情难”

房屋主管部门、专户银行主动对业主开放查询渠道，发放对账单是上位法（住房和城乡建设部《办法》）及各地维修资金管理办法的基本要求。目前，全国许多先进城市已采取系统查询、主动对账等方式保障业主知情权。天津市采取了两种方式保障群众知情权。

一是通过维修资金结存单寄送到户的方式。即通过寄送结存单的方式对向 2003 年以来交存商品住宅专项维修资金的业主通报资金的管理、使用情况。业主在收到结存单后，如果有任何问题，各区银行和中心都开设咨询电话供群众咨询。

二是搭建网上查询系统。即开通网上查询系统，使业主能够及时了解维修资金的相关政策法规，资金缴存信息等。 通过这一方式，搭建了与业主与企业的沟通平台，使业主在家中就能对自己的维修资金信息一目了然，相当方便。

综上所述，维修资金“使用难 ”问题是一个具有长期性、历史性的复杂问题。要解决这一难题，既要考验立法机构“带着镣铐”跳舞的立法技巧，又要考验监管部门行政执法中对“效率”与“公平”权衡的水平，同时也要考验执行单位的实践和快速反应的能力。