济南推进建设住宅产业化中心城市

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绿色建筑是指在建筑全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。住宅产业化是实现绿色住宅的重要保障。住宅产业化是将住宅作为工业产品如同汽车一样通过工厂来制造，实现住宅部品、预制构件的工厂化生产，以提高住宅的整体质量，提高劳动生产率，降低物耗能耗，使住宅建设由粗放型转为集约型，逐步地走上科技含量高、资源消耗低、环境污染少、经济效益好的道路。

近些年来，随着国家“转变生产方式、调整产业结构”和“节能减排”政策实施，许多城市越来越认识到住宅产业化对推进经济可持续发展的重大意义，予以大力扶持。济南大力推进住宅产业技术创新，积极研发推广支撑体住宅（CSI住宅）技术，加快培育新兴住宅工业体系，并取得一定成效。于2012年6月经住房和城乡建设部批准，成为国家住宅产业化综合试点城市。

一、推进住宅产业化、着力发展绿色建筑的创新思路

（一）住宅产业化实现住宅从生产到消费全过程的绿色化改进

弃物产生，“节地、节水、节能、节材”，达到绿色住宅的标准，提升了住宅综合性能和质量，实现资源利用与经济效益的最大化。

住宅产业在整个生命周期中消耗大量的资源能源，对环境造成极大影响。住宅产业化采用工业化结构体系和通用部品体系，从住宅的设计、材料供应、生产，到消费和回收，实现绿色化改进；按照绿色建筑标准和规范来运作和管理，工厂预制程度高，实现现场作业、组装、装配、施工，精装修一步到位，减少施工垃圾和废

（二）建立和完善绿色建筑住宅部品体系

绿色住宅部品形成工业化批量生产，它以住宅部品物理性能为本，并辅以部品技术体系支撑，将自然采光通风、热泵、规模化中水利用等成熟技术通过部品的标准化、系列化、配套化，达到绿色住宅部品的互换性和互补性，进而促进部品集成化技术发展，实现住宅部品的社会化协作配套供应。与此同时，住宅产业化技术还可以积极推动绿色建材及太阳能、浅层地能、生物质能等可再生能源在建筑中的应用，加快普及节水器具等。

（三）建造百年住宅，是绿色住宅的发展目标

住宅建造工厂化，保证了产品质量的稳定性和性能指标可控性，为建造百年住宅提供了物质技术基础。百年住宅CSI的框架和填充体分离，支撑体柱梁地面结构部分具有百年以上的长期耐久性；住宅内部的分隔墙、地板、厨卫设备及各类管线等部品作为填充体，在室内装配并可根据需要及时更新和改造，这就为百年住宅建造提供了技术保证。CSI住宅在科学规划的引领下，可将目前住宅平均使用寿命30年左右，延长至100年，这就减少了因住宅短寿命造成资源消耗的巨大浪费，可持续有效地使用我国有限资源和能源，达到降低环境负荷的目的。

二、济南市建设住宅产业化中心城市的优势条件

济南市具备推进住宅产业化，发展绿色建筑的区位优势、产业优势、技术优势和市场优势：

（一）济南的区位优势与产业化中心城市

山东省会济南位于山东的中西部，是山东行政、科技、金融、教育的中心和交通枢纽；便利的交通条件使济南成为区域性的物流中心和重要商品集散中心，成为山东区域经济发展的重要战略支撑点。

近年来，山东积极推进住宅产业化，海尔集团、济南万斯达集团、力诺瑞特、烟台万华、潍坊国建高创和威海丰荟等企业先后成为国家住宅产业化基地，省内“基地”呈现“6+1”格局。中心城市济南有基础有条件成为全省的住宅产业化研发中心和推广中心，发挥其示范效应和幅射作用，把住宅产业化生产要素的集聚效应从中心扩散出去，发挥放大效应，带动全省住宅产业化的发展。

（二）济南的产业优势及住宅科技优势

1、产业优势。济南市冶金、建材、机械工业发达，以行业龙头企业的优势产品为依托，以上下游产品有机链接为纽带，构筑了产业链条。济钢集团是钢铁生产大户，现已成立集团国际工程技术有限公司，从事钢结构建筑的研发和生产，其产品在欧洲和中东地区占有一席之地。山水集团是以水泥为主导产业的大型企业集团，生产“山水东岳”牌系列水泥，通过国家质量、环境和体系认证，为国家免检产品。济南还是全国最大的塑钢门窗设备生产基地和建筑门窗幕墙设计研发基地。上述产业优势与住宅科技嫁接，易于实现住宅建筑工业化，推进产业整合和产业升级，形成产业集群和住宅工业化体系。

2、住宅科技优势。目前，济南住宅科技及住宅产业化优势呈现“1＋2”的格局。“1”是一个国家住宅产业化综合试点城市，“2”是二个企业为国家住宅产业化基地。

（1）济南国家住宅产业化综合试点城市

济南住宅产业化中心研发了CSI住宅系列技术，取得阶段性成果。CSI住宅即中国支撑体住宅（即China Skeleton Inf i ll）。其 S（支撑体）、I（填充体），这种住宅具有大空间、可灵活改造的特点，使户内房间大小、布局能够随住户意愿进行调整，使建筑物成为各种住宅工业部品的摆放平台。住房和城乡建设部住宅产业化促进中心对CSI住宅的研发成果高度认可，与济南市住宅产业化发展中心合作编写的《CSI住宅建设技术导则》于2010年公开发行，它为济南发展住宅工业化奠定了技术基础。

（2）万斯达国家住宅产业化基地

万斯达集团是山东最早从事建筑钢结构的企业，先后获得“2008年国家科技进步二等奖”殊荣和6项国家发明专利。目前，该技术体系涵盖PK装配整体式剪力墙、砼框架、钢框架三大结构体系，核心产品包括PK砖、板、梁，PK外墙挂板等，能够满足80%的民用住宅、公建、厂房的建设需要。目前，已向新加坡输出了混凝土添加剂-钢结构-桥梁-机械设备的住宅产业化技术。

（3）“太阳能与建筑一体化”国家住宅产业化基地

太阳能热水器与建筑一体化是时代的需求，建筑使用耗能中热水供应估计约占建筑耗能的38%，节能潜力巨大。力诺集团有限责任公司让太阳能技术与高层建筑达到完美结合，将太阳能利用技术和材料实现系列化开发、集约化生产、配套化供应、装配式现场施工，以促进太阳能产品在住宅产业中的标准化、通用化、规模化、市场化和专业化发展。

（三）济南及其都市圈住宅市场的优势

2012年，济南市普通住宅供应量和成交量均为473万平方米，二者基本持平；2012年公寓总体供应量为38.66万平方米，成交面积为19.21万平方米，供求关系稳定。随着济南住宅市场的快速发展，越来越多的知名企业如恒大、绿地、华润、万科等国内一线品牌企业进驻济南，为住宅科技推广提供了条件。

山东省在“十一五”规划中提出济南都市圈的区域经济发展思路，强调中心城市济南对周边区域经济发展的辐射带动作用。按照部署，以济南为中心涉及淄博、泰安、聊城、滨州、德州、莱芜等7地级市18区8市(县级市)30县构成了济南都市圈。据此规划，都市圈其辖区面积、人口、GDP分别约占山东的三分之一，其住宅市场也约占到全省三分之一，市场优势为住宅产业化的发展提供了广阔空间。

三、济南市建设住宅产业化中心城市的战略举措

住宅产业化将成为住宅建筑行业发展的主流。住宅产业化对推进城镇化，形成新的建筑生产力和经济增长点，建设“美丽山东”、实现住宅小康等具有重大意义。为此，济南市应借助国家住宅产业化综合试点城市的发展机遇，实施以下战略举措：

（一）政府启动“第一动力”，搭建住宅产业化的支撑平台

住宅产业化是一项全新的事业，涉及部门多、行业多、政策性强、技术要求高，因而必须加强领导，统一协调。建议济南市政府成立济南市住宅产业化工作领导小组，发挥政府的“第一动力”作用，制定住宅产业化发展规划、发展目标和实施措施，建立长效推进机制；利用现有良好基础，整合济南及省内资源，依靠科技进步和技术创新，实现住宅产品的标准化、系列化、集约化，建立包括建筑节能体系、厨卫节水部品、住宅智能化等住宅产业化技术体系，以及与其配套的建筑质量控制体系、住宅性能认定体系；与此同时，要完善与此相配套产业政策和法规，为住宅产业与信息化技术研发推广，创造良好的软环境，推动该项工作的进展。

（二）构建住宅产业化基地园区和生产园区

基地园区具有集聚能力强、外溢效应大的特征，可以承接科技研发平台、产业支撑平台和信息、物流平台等。生产园区要根据住宅工业布局集中与分散相结合的原则，建筑部件部品生产要考虑各地资源特点更多布局在中小城镇。

第一，构建住宅产业化技术基地研发园区。在济南长清建立住宅产业化研发园区，集中力量抓好住宅标准化、工业化建筑体系和通用部品体系的研发。

第二，构建住宅产业化园区。在济南商河建立智能化墙板等住宅部品生产生产园区， 在济南章丘建立以住宅结构及外围护部品研发生产为主的产业园区。发挥企业在技术创新中的主体作用，积极推动现代信息技术在企业产品设计、生产、管理、营销等环节的运用，推动企业产品开发、生产加工、企业管理以及企业间协作方式的创新。

第三，构建住宅产业化物流园区，承接物流平台。建立展示、交流、服务、经贸为一体的集散中心，缩短物流环节，降低运营费用，节约社会资源；通过大批量、高效率的物流配送，降低建筑生产成本，形成住宅产业物流市场。

第四，构建住宅产业化技术基地园区的信息服务平台。以基地园区网站为平台，以骨干企业综合信息网为重点，链接整合，实现园区整体网络化、智能化、规范化管理，使信息化建设与园区规划发展相协调。在此基础上，充分发挥信息中心的作用，在区域逐步建立起建筑构配件、制品、设备标准化、系列化的一体化市场；通过信息传输，与开发商、制造商、供应商实现资源共享，做到城镇、区域间建筑工业化信息技术商情和公共信息公开、透明。这样，就能形成建筑住宅配件、制品、设备市场的供产销联合体，推动全省乃至全国一体化市场的形成。

（三）支持虚拟企业实现住宅企业组织形式的创新

建筑工业化的推广必须和市场运作机制结合起来，在供求机制上，要突出住宅生产全过程的高度信息化，满足购房者个性需求。为此，要支持虚拟企业，使购房者有机会通过网络平台参与或者了解住宅生产的过程。虚拟企业指的是与住宅开发企业、建材企业、设备部品制造企业、项目策划咨询企业等相关的网络企业，为适应住宅市场快速多变、个性化的需求，通过现代网络和技术手段，实现这些企业的优势组合，进行彼此间的协调合作，进而并行地开发、生产、销售多样化、个性化的住宅产品。

（四）建立激励机制，制定优惠政策，促进住宅产业化发展

推行建筑工业化技术，在其发展初期，还未形成规模化生产、形成规模效益，会带来生产成本、销售成本的增加。为促其发展，可借鉴其他省市的经验，设计激励机制。一是财政补贴机制。政府采用公共财政转移支付等方式对那些主动参与住宅产业化的研发单位、经济主体给予一定补贴，提供财力支持。二是土地政策。省市二级土地要优先按排住宅产业化基地园区和生产园区用地，培育新型产业加快传统产业升级改造。三是税收优惠政策。其直接受益者是推广住宅产业化的企业或组织，对企业可定期享受减免税优惠；最终的受益者是用户，对这种住宅的购房者，可降低首付款比例，如全额公积金贷款等。四是金融支持。鼓励金融机构为住宅产业化项目提供信贷支持，从而引导和控制市场主体的行为。