产业链视角下我国养老地产的发展研究

上海大学经济学院 于娇娇

1999年，我国已经步入老龄化国家的行列。由于我国的人口基数大，老龄化速度快，如今中国已经成为全球老年人口最多的国家。预计到2015年，我国老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%。毋庸置疑，如此庞大的老年人口数量，为养老相关产业提供了巨大的潜在市场。与此同时，近年来，随着房地产市场的发展，尤其是在国家一轮又一轮的严厉政策调控之下，房地产市场的专业化、细分化已经成为今后开发商立足于该行业的必然选择。

因此，继商业地产、旅游地产之后，“养老地产”正成为国内各大开发商追捧的热点，以期从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机和新的利润增长点。

1 养老地产的界定

对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。养老地产，从字面上理解，具有“养老”和“地产”两重属性，地产属性决定了其具有一般房地产的共性，要满足人们居住、投资等多样化的需求，而养老属性决定了其是以老年人为重要服务对象，必须满足老年人居住、医疗、餐饮、娱乐等多样化的需求。因此， 养老地产是以商业开发为目的的养老住宅，是家居养老的重要载体，并带有社区养老的性质。而像养老院、托老所等单纯意义上的养老机构则不能属于养老地产。

2 我国养老地产发展现状

中国养老地产尚处于初步探索阶段。继众多房地产开发商宣布进军商业地产、旅游地产的热潮后，各大龙头开发商纷纷开始抢滩养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。但养老地产前期投资大、投资回报周期长，因此，现在企业仍处于摸索过程中。

2.1 开发动机不纯

当前，众多地产商纷纷进入养老地产领域，“养老地产”的概念已然成为了房地产开发商追捧的热点。然而，对于绝大多数的房地产开发商来说，它们基本上还是将养老地产作为其低价扩张的“拿地模式”，而并非真正在做养老地产。近年来，政府对住宅市场颁布了一系列的调控政策，开发商的拿地成本和难度越来越高，因此，市场上出现了相当一部分以“养老地产”名义圈地的行为。由于市场还处于起步阶段，部分开发商钻政策的漏洞，借“开发养老地产”的名义，进行“低价圈地，销售住宅”的行为。很多所谓养老项目，养老公寓只是配建在项目里，占很少的一部分。

2.2 经营管理混乱

我国目前真正符合养老地产要求的房产项目还很少， 形成的房地产规模及产业集群都很小。尽管有不少所谓“养老地产”在投入使用, 但其选址规划、设计建设、综合管理服务水平等方面都与真正意义上的老年地产相差很远, 远非国际上通行的概念。当前正在运营中的养老地产的开发商基本上都在进行初期的“试水”，养老地产的盈利也基本上靠地产的销售赚钱，纯养老运营部分的发展状况不佳，尚难获得理想的经济利益。总之，尽管以养老为概念的项目很多，但大多数没有形成成熟的产业模式，多数靠政府拨款或开发商扶持而得以维持。由于缺乏产业自我循环的能力，难以实现可续发展，称之为“养老地产”尚缺乏基础。

2.3 融资路径狭窄

养老地产是一个投资回报周期长的行业，投资后获得回报少则七八年，多则一二十年，企业自有资金很难满足其发展需要。目前，中国养老地产的融资渠道虽然较多，但路径依然狭窄。一方面，投资量大、周期长的特性，使养老地产难获银行资金青昧；另一方面，一些上市公司也介入了养老地产项目的开发，但股市融资受整体市场环境的影响非常严重，养老地产从该渠道已经很难获得融资。

3 产业链视角下的原因分析

与一般的房地产项目相比，养老地产的开发与营运具有许多特殊性，如投资规模巨大、回报周期长、涉及行业众多、需求对象特殊等等。如前所述，我国养老地产尚处于发展的初步探索阶段，发展状况不佳。毋庸置疑，在当前形势下，制约养老地产发展的因素是多方面的、综合性的。这里，本文基于产业分析的角度，仅从产业链这一视角对影响养老地产发展的主要因素进行分析，以期获得新的发展思路与对策。

养老地产的产业链相对复杂。如图1所示，一个养老地产项目的建设营业大致可以划分为四个阶段：前期规划与投资、开发建设、营销、后期管理与服务。而这四个阶段都分别涉及到了不同的行业参与者。第一，在前期规划与投资阶段：需要有政府部门的用地规划，项目开发商需要从政府相关部门拿地并获得其建筑许可，另外，由于对资金的巨额需求，使得开发商的自有资金无法满足其需求，这就需要银行业、保险业等相关融资机构的参与。第二，在开发建设阶段：需要建设设计业以及建筑施工业的相关建筑企业根据养老地产的特殊性要求进行具有针对性的设计和施工，同时还需要家具建材等相关企业的产品和技术配套支持与服务。第三，在营销阶段：与传统的房地产营销模式相似，通常为开发商直接面向客户进行营销或由其代理机构代为销售。第四，在后期管理与服务阶段：由于养老地产兼具养老与房地产的双重性质，其服务对象为老年人这一具有针对性的特殊群体，后期管理与服务作为整体产业链的延伸，可以涉及到与养老相关的众多行业。如老年物业管理服务业、老年医疗保健业、老年用品业、老年娱乐文化产业等等。容易看出，这一阶段作为产业链的延伸，可以融合养老相关产业中的众多细分行业，从而可以有效地提高整条产业链的附加值。

图1 养老地产的产业链

上述产业链粗略地给出了养老地产开发运营的各个阶段所需要涉及的相关行业。因此，本文就从产业链的视角，对制约养老地产发展的主要因素进行分析，进而可以总结出以下几点。

3.1 产业链延伸的难度较大

与传统的住宅项目相比，养老地产的产业链发生了延伸，而这一延伸主要体现在后期的管理与服务阶段。而目前进入养老地产的企业主要是传统的住宅地产的开发商，对于养老地产这一新兴的细分行业，他们在前期规划与投资、开发建设以及营销阶段，在与政府、银行、建筑行业等相关企业已经有过交涉，企业本身已经在这三个阶段具备了些许经验。然而，对于后期的管理与服务阶段，尤其是需求的特殊性，传统开发商对于这一阶段的经验极度的缺乏。老年物业管理服务业、老年医疗保健业、老年用品业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、老年金融投资业等等，这些都是开发商在此之前未曾涉及的陌生领域，这必然导致养老地产产业链延伸的难度增加。而养老地产的后期管理与服务才是养老地产的重要核心，也是其实现持续盈利状况的关键所在。在发展的初级阶段，这种产业链延伸的难度必然从根本上制约了养老地产的发展。

3.2 相关产业的发展相对滞后

从产业链上下游所涉及的相关行业的发展状况来看，许多产业在关于养老方面的发展相对滞后，甚至为零，根本无法配合养老地产理想的发展。在开发建设阶段，由于养老地产所面向的服务对象——老年人的特殊性，其公寓的设计相对于普通住宅必然需要符合更加人性化、专业化的要求。各处的细部设计都是老年住宅设计应该考虑和优化的问题，而我国目前的建筑设计公司对这些问题的研究几乎为零。我国虽然早在1999年就颁布了《老年人建筑设计标准》，但由于其非强制性，鲜有人问津。另外，对于老年物业管理服务业、老年用品业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、老年金融投资业等这些细分行业，虽然人们已经开始注意到了其商机所在，但受到客观条件等因素的制约，发展水平依然较低。由此可见，上下游关联行业的滞后发展必然会制约整个养老地产的发展。

3.3 产业间融合的状况不佳

从整条产业链的整体融合情况来看，产业链上所涉及的众多相关行业的融合状况并不理想。相对于一般的房地产项目，养老地产的产业链更加的复杂，因此，想要实现养老地产的顺利发展，就必须实现产业链上相关产业的合理融合，从而达到降低成本、信息共享、资源整合的目的。而我国目前养老地产在这样一个初步试水的阶段，相关产业的发展并不协调，要想真正实现产业间的相关融合，任重而道远。

4 发展思路与对策建议

完善的养老产业链是促进养老地产项目开发建设和运营管理的重要前提，只有相关的环节能够有效地得到顺利衔接，才能真正促进养老地产的顺利发展。

4.1 政府层面

(1)出台相应的鼓励政策，促进相关产业的发展。随着中国老龄化问题的日益凸显，养老问题渐渐成为了社会各界关注的焦点，面对养老这一具有广泛性的社会问题，政府应出台相关的优惠政策与措施，积极鼓励整个养老产业的发展，通过政策支持来培育各环节的协调发展，这可以促进养老地产整个产业链的形成以及进一步的延伸。

(2)制定相应的规范标准，促进相关行业的标准化。养老地产作为一个新兴的细分行业，在政策规范的许多方面尚处于空白。政府应在项目用地、建筑设计、养老服务等方面出台相应的规范及标准，以加强对养老地产行业健康发展的规范和引导，这样可以促进产业链的完善及标准化。

(3)鼓励多种形式的资本进入。由于养老地产需要涉及的行业众多，资金方面的短缺常常成为制约其发展的关键因素，政府应该放松管制，鼓励和引导基金、保险等多种形式的资本进入养老地产行业，从而在资金方面对其进行相应的支持。

4.2 行业层面

(1)深化产业链，提高附加值。养老地产所存在的巨大发展潜力和发展空间是毋庸置疑的，未来养老地产获取利润的主要方面在于后期的管理与服务阶段。因此，能够参与养老地产产业链的相关行业应该注重发现其商机所在，积极参与其中，从而深化产业链，通过产业链的完善，达到提高整体附加值的目的。

(2)注重产业融合，实现强强联合。实现产业融合是产业链视角下，整个产业顺利发展的关键所在。相关产业应该积极地加强与上下游之间的交流与合作。在养老地产的产业链中，开发商扮演着一个最为核心的角色，因此，开发商在初期应该努力推进这种产业融合形成。有实力和品牌影响力的开发商应该采用强强联合的合作方式，降低成本、共享资源，从而实现双赢的局面。并且在养老地产的初级发展阶段，及早地探索出成功的发展思路，对于探索中的企业来说，无疑可以获得先行者优势。

[1] 杨志浩.养老地产的融资与运营模式[J].地产金融,2012.

[2] 张冬冬.养老地产开发运营“惑之五部曲”[J].城市开发,2012.

[3] 于宁.中国养老地产发展研究:世博效应及启示[J].上海经济研究,2010.

[4] 朱新泉,朱世佳.我国养老地产发展模式的几点思考[J].中国外资,2011.

[5] 张晶华.我国养老地产现状简析[J].实证分析,2012.

[6] 莫尼塔.寻找地产中期的投资机会:养老地产[J].锐地产,2011.

[7] 孙秀娟.我国养老地产开发模式探究[D].北京交通大学,2011.

[8] 梅占军.老年房地产项目全程营销研究[D].东北大学,2005.