房产测绘单位如何应对赔偿风险

胡秀英

(太原市房产产权登记中心，山西太原 030002)

随着我国房地产市场的不断扩大，房产交易量不断增加，近几年房价逐年升高，消费者维权的意识也越来越强。由于房屋价值量大，房产测绘成果尤其是房屋建筑面积的准确度直接关系到当事人的经济利益，有时候几平方米的数字，就会导致实际交易中相差几千元乃至几万元。

多年前，由于手续不完善及其他各种原因的影响，不少房产登记面积未经正式测绘，所登记的房屋产权面积可能是依据合同面积、预售面积，也可能是产权人(单位)提供的建筑面积，给产生面积纠纷留下隐患。测绘作业人员的疏忽及测绘工作程序的不严密也可能导致房产测算错误。

由于房屋价值量大，房产面积测算失误导致的纠纷时有发生，从房产测绘实际工作出发，测绘单位可以考虑从以下几个方面应对房产面积测算失误的风险。

1 建立房产面积赔偿风险基金制度

《中华人民共和国测绘法》(2002年12月1日执行)第四十八条:“测绘成果不合格的，责令测绘单位补测或者重测;情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级直至吊销测绘资质证书;给用户造成损失的，依法承担赔偿责任。”以上表明，因房产测绘单位出具的房产测绘成果不合格，给当事人或利害关系人造成损害，属于房产测绘单位的责任，受害人可以依法向测绘单位要求民事赔偿，测绘单位应当对当事人的直接经济损失予以赔偿。

建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定:“因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”也就是说，若登记机关在审查房产测绘成果时因故意或过失造成他人损害的，登记机关应当承担行政侵权赔偿责任。

房产测绘单位要对完成的房产测绘成果质量负责，测绘单位要有高度的风险意识，要预见房产测绘质量问题引发的纠纷，认识到对产生的纠纷要负有赔偿责任。我们可以通过一定的经济手段合法地解决可能的纠纷，从房产测绘费中提出一定比例的资金作为房产面积赔偿风险基金，以备解决房产测绘历史遗留问题的赔偿，同时对未来不可预见的面积赔偿风险具备一定的应对能力。

2 加强《房产测绘合同》管理

《房产测绘管理办法》第八条:“委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。”在房产测绘合同中，测绘单位和委托方可以约定双方的权利和义务、测绘项目的测绘范围、内容、执行技术标准、工期、费用、支付方式、争议解决方式等条款。

《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十四条:“经营者提供商品或者服务，造成消费者财产损害的，应当按照消费者的要求，以修理、重做、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费或者赔偿损失等方式承担民事责任。消费者与经营者另有约定的按约定履行。”对于房产测绘合同主体双方，可以根据测绘项目的特点，在合同中写明应承担的赔偿责任。

《中华人民共和国测绘法释义》中，对第四十八条“测绘单位因测绘成果质量不合格所应承担的民事法律责任”阐述到:“民事法律责任是通过协商、调解、仲裁、起诉等民事法律程序追究的。我国民法通则规定了十种承担民事法律责任的方式，有停止侵害、返还财产、恢复原状、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等。本条规定的民事法律责任的主要形式是赔偿损失，即法律强制民事违法行为人向受害人支付一定的金钱，以弥补受害人因违法行为所遭受的财产损失和人身伤害。”在《房产测绘合同》中，测绘单位和委托方可以约定赔偿损失的具体额款，即向受害人支付一定的金钱。

在建设领域的《建设工程委托监理合同》中，明确规定了监理单位向委托单位赔偿损失的累计赔偿额不应超出监理酬金总额(除去税金)。参照《监理合同》，我们可以在《房产测绘合同》中约定:“测绘单位提供的测绘成果质量不合格的，测绘单位应负责无偿予以重测或采取补救措施以达到质量要求。因测绘成果质量不符合合同要求造成后果时，测绘单位应对因此造成的直接损失负一定的赔偿责任，最高赔偿额不超过本合同测绘费总额的一倍，情节严重的依法承担相应的法律责任。”另一方面也可以加强委托方的风险意识。在实际工作中，有房产开发公司明知房产预测结果明显地大于他们核算的建筑面积，不告之测绘单位，而采用了错误的预测面积，从而引发一系列的纠纷，把责任完全推向房产测绘单位。为了规避这种情况，在《房产测绘合同》中写明:“委托方在商品房预售之前，应将测绘单位提供的房产预(实)测成果报告予以公示，便于发现问题，以避免测绘失误。”

《房产测绘合同》的签订、索赔所涉及到的内容力求全面、准确，要加强《合同》的履行，减少赔偿风险。

3 加强房产测绘质量管理

测绘单位要加强测绘成果质量管理，贯彻“质量第一，注重实效，服务用户”的方针，以保证质量为中心，满足需求为目标，健全质量管理的规章制度，推行全面质量管理，建立和完善质量保证体系。加强生产作业过程质量管理，完善过程检查，严格工序检查，落实二级检查制度。针对测绘项目，认真做好房屋测量草图及原始记录、《技术设计书》《技术总结报告》《测绘成果报告》。加强质量预控，将测绘项目中的一些薄弱点作为控制点，减少质量缺陷的产生，确保测绘产品质量。

在测绘工作中，各级工作人员要提高自身的质量意识、风险意识和法制观念，牢固树立质量与效益统一的观点，把质量意识、风险意识融汇到每项管理工作中，降低赔偿风险，提高测绘单位信誉，使房产测绘工作健康持续地发展。