浅析农用地流转中的价值评估及农民利益保障

陶丽邓桥

一、农用地流转概述

（一）农用地流转的内涵

所有权的流转包括国家征用和买卖两种基本形式。征用是指国家依据有关法律法规赋予的农用土地征用权，对公共事业性用地向集体征收使用实现农用土地所有权与使用权的同时转移，并且要向集体支付一定的征地补偿费用。买卖是指集体组织在坚持公有制的基础上，将农用土地所有权转移给国家或其他集体经济组织的行为，它是顺应市场主体的平等要求，以土地市场价格方式参与交易，分为国家购买与集体购买两种。对于国家经营性土地，不宜征用，应由国家向集体购买。

使用权的流转有出让和转让两种基本形式。农用地使用权出让是指农用地所有者将农用地使用权在一定期限内有偿出让给农用地的使用者，是农用地所有者与农用地使用者之间的流转，包括出让、出租、发包等多种基本形式。农用地使用权转让是农用地使用权的横向转移，是农用地使用者将农用地使用权再次转移给其他的农用地使用者所形成的一种农用地流转形式，是一种土地使用者与土地使用者之间所发生的流转关系，包括转让、转包、转租、股份合作制、抵押、继承等多种基本形式。其中农用地流转以转包、转让为主，但是呈现逐年递减的趋势。

（二）农用地流转的必要性

近年来，由于农业产业化结构的调整，农村产业化经营的推进，农村劳动力的大量输出，农业的小规模分散经营已经难以适应当前农业市场化、国际化的要求，难以实现规模效益。促进农用土地的流转，探索适合的流转模式，建立健全农村土地流转的体制是我国农业和农村经济发展的必然要求，是解决“三农”问题的重点。其必要性主要体现在：第一是建设社会主义新农村的客观需要；第二是加快城市化进程的必然要求；第三是维护国家粮食安全的需要；第四是小农经济已不适应农业产业化和农业现代化的需要。

（三）农用地流转现状

农用土地流转的现象在农村早已存在，最近几年，由于农村富余劳动力转移加快，土地经营收益比较低，加上地方政府的有力推动，农村土地流转速度有所加快。

二、农用地流转价值的评估

农用地的流转中最重要的是把握流转价值的评估，这是流转的实质。根据农用地质量价值、社会保障价值、社会稳定价值、环境价值不同特点选择不同的估价方法进行分析，具有一定的现实意义。

（一）所有权流转价值的评估

1.收益价格量化。农用地流转最根本的目的是保障农民利益。在评估流转价值时，需要用到收益还原法。收益还原法是将待估土地在未来各年期的正常年纯收益，以适当的收益还原率统一还原为评估基准日的总收益的一种方法。在收益还原法中，评估值与未来预期年收益、还原率、收益期限有关。收益额就是未来能取得的收益，把征用、购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。折现率的确定必须选择同一市场上，类似资产的平均报酬率。

2.社会保障价格量化。社会保障价值即农用地对农户所起到的医疗、养老、失业等社会保障的价值。为了让被征地农民老有所养，维持年老后的基本生活水平，维护社会安定团结，养老保险的社会保障要切实做到位。

被征地农民养老保险基金统筹，按照个人缴纳一部分，集体补助一部分，政府承担一部分的原则进行筹集。被征地农民养老生活保障经办机构应为被征地农民建立个人账户，个人缴纳的养老生活保障费记入该个人账户。参加城镇医疗保险的被征地农民，每月每人的补贴标准为个人缴费的3%，补贴年限为5年。补贴期间个人不必缴费，个人应缴纳的部分从养老保障资金中列支。

3.社会稳定价格量化。社会稳定价格指耕地为社会提供粮食安全作用而产生的社会稳定功能所具有的价值。被征地农民失去了土地，社会稳定价值随之消失。如同社会保障价值的量化，社会稳定价值也应该得到相应的落实。农民的就业问题获得解决，社会就会和谐稳定。但被征地农民由于专业知识、技能的低下，找工作时会面临巨大的挑战。为了维持社会的安定团结，应该让失地农民参加各种职业技能的培训，通过鉴定取得了职业技能资格证书的，给予60%的培训费补贴。对参加短期技能培训且取得劳动就业部门认可的技能结业证书的，酌情补贴培训费。

4.生态价格量化。每块农用地都是一个相对独立的生态系统，具有调节气候、净化空气、保护环境、保持水土等巨大的生态价值。农用土地不仅是一种土地利用类型，更是一种重要的开放式空间，而且农用土地及农业生产过程也是生态系统的重要组成部分。农用土地减少，影响了其生态系统的结构和功能，因此在计算农用地征用价格中必须对该部分价值予以体现。生态价值的计算可以根据市场价值法求得，即首先计算因环境质量的变化而导致的产出水平的变化，然后用产出水平的变化量乘以市场价格。也可以根据重置成本法计算，即将受到损害的自然资源或各类资产恢复到环境污染前的状况，所需支出的费用，就是生态价值量的大小。

（二）使用权流转价值的评估

农用地自然质量价格是指农用地在一定的光、温、水和现时农业技术及利用状况下，永续作为农用时，其生产力在市场上实现的价格，也可称作农用地经济价格或农用地集体内部流转价格。收益价值是指农用地作为生产资料直接生产农产品，通过市场交易所获得经济效益的价值。收益法是预测评估对象的未来收益，然后将其转换为现时价值，以此求得评估对象的客观价值的方法。其中，农用地的收益可按照土地上年的产量及市价计算出纯收益，再减去各项费用所得，或者根据当地土地出租租金情况取得。还原率根据银行存款、贷款利率以及无风险率和风险率综合分析取得。

三、保障农民利益的措施

探索农用地流转价值的评估，最终的目的是为了保障农民的利益。由于目前流转市场的不规范，部分农民利益会受到损害。因此，要进一步探讨保护农民利益的措施。

（一）保障农户的土地流转主体地位

我国的《土地管理法》中有明文规定：“农民集体所有、耕种的土地依然属于村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理”，法规中明确指出农村集体土地所有权的主体依然是农民集体，所以要完善农用地流转市场首先要明确各产权主体相互间的关系，其次要规范农用地流转市场的程序，加强交易的管理，但政府部门在管理农用地市场流转过程中应注意简化程序，规范收费制度，争取避免导致农民负担的进一步加重；第三要搞好农用地分等级以及价格评估工作，客观、公正地评估出土地价格。

（二）普及土地流转知识、提高农户的文化水平

土地在一定程度上作为现金的替代品，为农民提供了一种特殊的社会保障。农民认为土地就是命根子，认为有了土地生活就有退路，就算出外务工赚不到钱也可以回来种地，即使撂荒，心里还是认为生活有保障，这样就严重阻碍了我国农用地流转市场的发展。

（三）健全农用地流转相关法律法规和制度

农户间的自由流转大多为口头协议，缺少书面合同，矛盾纠纷难以避免。私下进行的流转缺乏申请、登记、报告等一系列程序，缺乏集体经济组织的适当干预，处于无序状态。缺乏法律依据也是农用地正常流转所面临的重大障碍之一，面对不确定的法律后果，有关各方尤其是金融机构都会对此充满忧虑。

（四）完善农村社会保障体系

我国农村社会保障制度总体水平较低，有些地方农村社会保障制度还处于空白。农村社会保障制度严重滞后，极大的束缚了农村劳动力的流动，使农民长期依赖土地，从而限制了土地的流转。所以一方面要在农村通过建立与完善农村合作医疗制度、最低生活保障制度、农村养老保险制度等等社会保障体系，减少农民对农用地的依赖性，使保险制度等等社会保障体系，减少农民对农用地的依赖性，使一部分有能力外出创业的农民从土地中解脱出来，为农用地流转创造条件；另一方面在城市要逐步建立务工农民社会保障制度，加快解决农民工的子女上学、工伤、医疗和养老保险等问题，解决进程务工农民的后顾之忧，使其所经营的农用地能够进入农用地流转市场。

四、结语

农村土地流转问题一直是影响农村经济发展的重要因素。促进农村土地流转对我国目前面临的“三农”问题具有积极的影响。随着我国工业化和城市化进程的加快，农用地流转问题的解决刻不容缓。在农用地流转过程中，流转市场不规范，相关法律、法规不完善，部分农民利益受损，严重影响我国社会的安定。农用地流转价值的评估对于保障农民利益起到一定的积极作用，但不能是纸上谈兵，要从口头上落实到行动中。在实践中落实对农用地流转价值的评估，农民的利益才会获得有效保障，实现农民的增收，提高农民的生活水平。

[1]洪名勇，《建设新农村与贵州三农问题研究》[M]，北京，中国经济出版社，2008.

[2]廖洪乐，《中国农村土地承包制度研究》[M]，北京，中国财政经济出版社，2003.