“黄金十年”财富效应与租购均衡

桁 林

一、问题的提出

自1997年取消福利分房到现在已有15个年头，房地产大多数时间都在调控中度过，先后有121文件、国八条、国六条、国四条、国十条，政策不断翻新，都旨在抑制房价。史上最严厉的房市调控一开始就是奔着“限制需求”去的。无论是限贷、限购、加息，还是上调首套房贷最低利率，包括人们预期中的“杀手锏”房产税，都是围绕这个短平快的目的。其背后的逻辑是:只要将需求控制住，房价自然回落，然而房价蒸蒸日上。究竟是需求过热，还是用地成本上涨，或是另有隐情?这里既有“左”的言论，也有右的言论。我们可以不唯GDP主义，但是争相进城的白领、蓝领不能不买房子，或是一辈子只租借相对简陋的房子。如果只是个别人买不起房，那是因为自身没本事;如果整个群体都买不起，那是机制出了问题;即便机制没有问题，如此结果也肯定会带来社会问题，这是最明显不过的道理。右派借机打击中产阶级，而“左”派鼓吹降价、普惠，具有煽动性。但是，即便普惠，也不可能普惠到每个人头上，否则意味着财政极大的浪费，因此，最终只能一部分人得益。持币待购者因错失一次又一次被事后认为的良机而抱恨终身。历史进程正好跟“专家”预言相反。房地产和房价到底有什么样的内在规律可循?过去15年的房价井喷现象是怎么产生的?未来房价有没有下降空间?这些问题与每个人的切身利益密切相关。

二、房地产还有一个“黄金十年”吗?

(一)房地产“黄金十年”回顾

房地产“黄金十年”有目共睹，出现了价量齐升的景气局面。有人说这是最好的年代，有人说这是疯狂的年代。首先是商品房年销售额从原来几百亿元跃至2万亿元，且不包括二手房交易。过万亿的行业本身屈指可数，因此房地产算是龙头产业之一。2009年商品房销售额更是突破3万亿，2010年超过5万亿，2011年达到8万亿，每年都上几个台阶。其次，从房价涨势看，自1998年房改到2003年，房价涨幅并不大，年均只有3.5%，但从2003年开始涨幅加大，以北京为例，建面平米价从五千元以内，稳步突破五千元、万元，2009年之后更是扶摇直上，迅速攀升至二万元、三万元，甚至达到五、六万元的行情，房价翻两番所用的时间不过十年。

面对房价涨势，决策者之所以宁肯采取“限房价而竞地价”也绝不肯“限地价而竞房价”，其中隐含着财税制度的玄机。1994年实行中央和地方两级分税制度，大头税入归中央，小头税入归地方，从此中央财政收入年年有余，而地方财政捉襟见肘，靠上级财政返还过日子，且越是下级财政越是窘迫，而相应的支出还是那么多，时不时地还需要与中央投资配套挂钩，这便留下很大的资金缺口，县以下财政几乎没有不欠债挂账的。但没过多久，地方政府便有了生财之道，即所谓“第二财政”，或“土地财政”。〔1〕从1998年住房制度改革至今土地迅速货币化和资产化，地方政府的卖地冲动难以遏制，土地出让收入累计高达12.75万亿元，年均1万亿元。2002年实施“招拍挂”制度以来，特别是2005年实施“招拍挂”严格竞标竞价之后更多了一重推动房价上涨的因素。2000-2010年，全国70个大中城市地价累计上涨123%，其中住宅用地价格累计上涨163.5%，普通住宅用地价格上涨174%，全国70个大中城市房价累计上涨76.8%，其中商品房价格累计上涨86%，二手房住宅价格累计上涨96%。2009年土地出让金收入为1.59万亿元，2011年达到3.15万亿元，两年内卖地收入翻了一番。这就是所谓“面粉价高过馒头价”，因此，馒头不涨也得涨。

(二)房地产两个“黄金十年”的说法，依据何在?

房地产未来还会有一个“黄金十年”吗?这依然要看需求。

毫无疑问，需求的主旋律是城市化，城市化是房地产业持续发展的根本动力。如果城市化这个主题不变，那么，房地产增长势头依然会很迅猛而强劲。可以毫不夸张地讲，房地产是有巨大价值的潜力股，房价再高都有可能，这取决于多个有利条件。

房产、房价的财富效应最为直接和直观的反映是城市分出一线、二线、三线，其背后体现了交通、通讯、教育、医疗、养老等福利、配套能力和水平的高低，而在更深层次上则反映出不同城市收入水平、生产力和规模经济的高低，由此拉开级差地租差距，从起跑线上便能判定输赢。由于城市比农村、大城市比小城市的收入水平高、就业机会多，人们削尖脑袋往城市、往大城市挤，有如过江之鲫，门槛越高挤的人越多。究其原因，级差地租、收入水平差距是显然的事实，进城、尤其是进大城市，还意味着机会、收入预期的上升。

城市化的收入效应，也给城市里吃房租、吃地租者提供了市场空间。买房出租相当于另类“储蓄”，利差诱使储户、银行、房地产开发商三家“合围”，将储蓄存款从银行腾挪到房地产等实体或虚拟的产业上。①当然，不排除银行监守自盗。银行表外交易、理财产品热火朝天就是一种体现。目前这种混业生存状态 (浮世绘)，跟银行分业的初衷、本职是严重违背的。

综上所述，从空间上看，农民进城其主体是年轻人，而从三线城市涌向二线城市、从二线城市涌向一线城市的生力军也是年轻人。可见，总人口老龄化并不意味着城市人口老龄化，相反的，城市人口还相当年轻、活跃。如果说总人口老龄化已经到来，那么，越大的城市、级别越高的城市老得越慢，不断地从人口大池中捞取年轻人是其屡试不爽的留春术;而老得最快、最先老龄化、加速老龄化的则是农村。

因此，人口红利消失首先表现为农村加速老龄化，意味着农村老龄化提前到来，而城市老龄化则远没有到来。也就是说，对城市而言，今后相当长一段时间内人口红利还不会消失。当人口源源不断地从农村涌进城市、由三线城市涌向二线城市、再到一级城市，直至“北上广”时，巨大的涌流正在逐级推高房地产价格。

其实，由农村到进城、由小城市到大城市的财富升级版中，不止是高收入吸引力，还包含着代际之间的财富转移，即通常讲的“啃老”现象。从代际转换来看，这是房地产财富积累的又一股有生力量，而且城市越大越有利。虽然强制性的计划生育、独生子女政策部分抵消了总量上的人口红利，但是，城市人口红利依然存在，若考虑财富在代际之间的转移现象，那么，人口红利反而得以强化。

究其原因，随着“八零后”、“九零后”进入生育高峰期，空巢老人追随独生子女居住现象越来越普遍，由此带来的一个后果是，在城市财富升级版中加入了新的元素，即提前加速完成上一代储蓄、资产向下一代的过渡和转移过程。因为有“4-2-1”的代际人口结构托底，即四位老人共同看养一个第三代的现象普遍存在，这样的代际人口结构意味着每个“九零后”的背后都有四个老人、两套以上老房子，由此，经由三线城市到二线城市、一线城市逐级地推高房地产价格，将三线城市的两套房换成二线城市的一套房，或是二线城市的两套房换成一线城市的一套房这类需求大有市场。可见，人口红利的价值实现，对房地产而言并非泡沫，而是真金白银。

三、城市化的财富效应

(一)房地产需求潜力到底有多大

对于市场而言，有需求方谈得上供给;如果没有需求，所谓资源稀缺、供给垄断等其他一切因素、现象、行为或心机都将枉然。房地产市场同样如此。房价之所以一涨再涨，超出一个又一个看空预期而节节攀升，首先因为它有着巨大的需求。那么，潜力和底气到底何在?根据前述，再加上通货膨胀因素，共有三大潜力源，即三股有力推手。

第一个潜力源是房贷机制，这是购房融资的主渠道。如果没有房贷机制，90%以上的商品房需求都将消失，房价应声倒地。其实，“房地产泡沫”叫得最响的不是现在，而是1992年夏尾随邓小平南巡讲话掀起的建设热潮，当时传媒铺天盖地评论房价太高、开发规模太大、楼堂馆所建得太多，现在回过头再看，当年全北京房地产的营业额只有今天的1/50而已，老百姓居住条件很差，城市化刚掀起盖头，只有一点规模就将“浮肿”当作“泡沫”整治。其关键因素在于那时购房没有银行融资渠道，必须是全款，因此房价一高便扛不下去，海南的烂尾楼十年之后才消化掉。1998年房贷渠道打通之后，人们的未来收入大面积贴现，情形大为改观。

显然，房贷机制起到了一箭双雕效果。一则使得现在的财富和未来的财富发生转移，通过贴现办法更从容地重新配置一生的财富，二则通过借贷方式在不同人之间实现财富转移。从理论上讲，只要有足够的收入保证，每个家庭都可从银行贷款购房，正是有了房贷渠道，潜在需求市场才被充分挖掘出来。

(二)为什么房地产的财富效应远未消失

另一个潜力源是城市化。房地产需求跟城市人口暴增有着极大的关系，人多则潜在需求市场大，毕竟房子是供人居住用的;有人才会有需求，尤其是年轻人多、人口结构年轻，房地产需求才旺。据初步测算，未来20年中国城市化率将达到65%，至少有4亿农民进城定居，因此，需要新增40个像北京、上海这样的千万人口特大城市，或400个百万人口的中小城市，因而，房地产市场未来更是看好。

但是，相随“八零后”、“九零后”生育洪峰到来的是人口老龄化，且人口红利似乎也行将终结——除非真是还有庞大的黑户、女婴未及时统计，否则人口老龄化已成定局。如果人口红利消失、人口规模不再扩大，甚至严重萎缩，那么就不会有更多的房地产需求，这样房价还能飞涨升天吗?这是由人口老龄化必然会得出的人口红利“终结论”，也即房价顶峰论。由此，看空房价的理由是否很充分、很在理呢?

遗憾的是，这个结论是错误的、似是而非的。持币待购者每每听信“人口红利终结论”“房价顶峰论”大呼上当受骗时，房价不仅没有止步或下降，相反还往上蹿，有些二手房交易甚至坐地叫价。那么，上述逻辑的纰漏出在哪里，是哪个环节失算了?

原来，人口老龄化并不能等同于人口红利消失，总人口老龄化并不表明城市部分的人口红利也同时终结。试以养老基金为例。人口老龄化并不意味着养老基金行将萎缩，从此“啃老”基数将越来越大。实际情形是，老龄人口中的很大部分并没有从养老基金池子中分到一杯羹，与此同时，还有很大一部分年轻人在养老基金这口池子之外期待被吸入。因此，即便老龄化社会已经到来，养老基金仍可能是成长型的，仍有着广阔的市场潜力。且只要源源不断地吸收新的年轻人加入，只要收入大于支出，那么，养老基金可以一直成长下去——关键是要不断地有新增人口资源的涌入。养老基金正是紧扣这一主题，所找准的目标、锁定的对象永远是那些进城不久、开始有稳定收入的新人，而并没有考虑农村老龄人口如何养老防老。

显然，城市化本身具有“围城”效应，城市就像一只行将收紧的口袋，有着极高的准入门槛，将该“入围”的人口圈进来，而将不能“入围”的人口隔离开来。户籍只是行政限制，还有各种经济门槛，如家庭收入水平。只要城市化进程还在继续，城市里的人口红利现象就不会消失，即便人口老龄化，也并不等同于人口红利消失，但有一点是可以肯定的，即无论如何，农村老龄化状况都会更加深重。

四、局部均衡中的租购均衡

如果有谁看不清楚房价的影响因素和变化规律，不妨从最现实的、最容易感受到的市场约束和均衡条件入手。这是阿尔弗雷德·马歇尔教给我们的基本方法。如果说亚当·斯密开创了经济学体系，那么马歇尔则是第一个将它教科书化，而所用的方法，便是局部均衡分析，将这直接用在房价分析上也是很见效的。至此，我们能够明晰地判断房价的基本走势，推导出一系列结论。

(一)房价与实际收入、居民家庭承受力、收入预期之间的关系

房贷使得未来收入可以贴现，从而启动了年轻人需求市场，正因为有了新人加入，房地产市场蒸蒸日上。从空间维度上看，是使人口红利在城市中延续;从时间维度上看，则是开启了新人市场，即便终其一生福利水平。

1.房需的收入约束

这里有几个暗含的前提假设。首先，房价(P)是指主流家庭主流建筑面积S的价格。主流家庭是购房家庭、房地产商的潜在客户资源中的家庭人口规模，包括购房者和租客，若多数是三口之家，两居100平米能满足基本需求，开发商则不可能建101平米。①开发商不会扩大面积，但有可能缩小面积，或降低层高，或以挑高方式提高性价比。

其次，无限生命周期假设，即尽可能延长期限以至无穷，这在理论分析中可以省略很多麻烦，即不需要考虑更多细节仍能保持结论的正确性，如房屋的残值等。有了这个假设，考虑收入时可以采用卢森贝尔的“预期一生平均收入”概念。此外，也没有考虑任何税收。〔2〕至于房地产的收入效应，不管以地租方式、预期收入或其他任何方式表现，最终都应体现为收入 (Y)的增长。当然，理论跟现实有很大差距，现行贷款年限最高30年而不是无限期，但有了无限期假设作为参照系，我们可以调整其他假设条件，将时间偏好率或资金贴现率 (r0)设得足够低，以保证所得结论仍能适用于现实。

另外，有了无限生命周期假设之后，可以不再考虑房屋的未来残值，这点也很重要。由此可以将房屋的名义所有权和实际居住权分开。如果房屋永久性出租，意味着房主对房屋只有名义所有权而无实际居住权，作为补偿房主获得租金。初始投资相当于沉没成本，初始投资转化为以后每年稳定收入的年金，二者是对应的、对等的，在市场均衡条件下是等价的，后面我们将要用到这层关系。

β为风险偏好，即风险忍耐度，表示个人或家庭敢冒风险的程度。β=月供/月收入，r0是时间偏好率，具体反映在资金贴现率上。这是一个基准利率，当然，这个利率不是一成不变的，随着人们生活节奏加快，选择余地、投资机会增加，r0会有所提高。即

显然，实际利率r实不等于r0，而且高于r0，这基于以下理由:(1)r实是有年限的，出于经营、风险管理等各方面要求都不可能无限期。贷款年限决定了贷款利率，贷款年限越短，贷款利率越低;而年限越长，贷款利率越高。(2)城市化使得消费机会和投资机会越来越多，加快了资金周转速度，意味着r0本身也在提高，因此r实不进则退;(3)r0是指无风险的利率平价，是自我规划一生现金流支出的贴现率，而现实是借贷利率r实，它必须附加风险费用。这里有三种情形:一种是零首付、全贷款，过去国内银行也推行过这种办法，在房价高企时无任何风险，但是，如果房价持续下跌，或是预期房价持续下跌时，容易出现违约现象，因为它意味着违约成本相对较低，这就是美国“次贷”危机最重要的部分原因。二是首付与贷款“二八开”、“四六开”，提高首付比例等于提高违约成本，因而降低了违约风险。三是公积金和商贷的组合贷，也是目前比较流行的方式。尽管每一种利率都是明确的，但是，综合利率到底是多少?如果不能得到一个综合利率，那么，上述公式仍然是不可用的。

零首付、全贷款，这在未实行首付款限制之前是完全可行的，过去银行曾相当普遍地做过“零首付”抵押贷款。提高抵押贷款首付比例，相当于变相提高贷款利率。零首付、全贷款的实际利率r实相对较高，风险也更大，没有足够的收入水平保证不了正常的房贷还款。以零首付、全贷款为参照系，提高首付比例意味着什么?一种办法是在有民间融资渠道条件下，相当于变相提高贷款利率。温州购房团的基础财力就靠这种方式支撑。因此，提高首付比例意味着提高了r实，银行在提高首付比例的同时免除利率优惠条件，对于购房者而言无疑是“双套龙”，遭到双重打击。另一种办法，当上述办法不可取，或被宣布为非法时，“啃老”、“拼爹”。因此，首付比例越大，意味着“啃老”、“拼爹”现象越严重，地区间、代际间的财富转移更加突出。至于组合贷的情况，在商贷7折时 (2009年)与公积金贷款利率所差无几。那么，有没有全款购房的?当然有。但是会在投资机会上选择，比较投资红利和租金哪个更划算。如果每个家庭都有充分的资金作为买房首付，那么最后的结果是，买房首付得到的投资报酬率和银行存款利率相当。但在相当多家庭面临首付约束情况下，买房首付的投资报酬率可以非常高。

如果政策允许的话，可以设想一种“买房合作社”。首付不够的家庭可以组成合作社或者基金。假定这么做没有政策障碍，买房首付比例也是固定的，与买第几套房没有关系，那么银行存款利率过低，将导致大量银行存款被转成买房基金。因此，银行存款利率相对于预期买房投资报酬率偏低，可以催生“买房合作社”或者“首付合作社”。

如此，需要对r实打个折扣 (α)才能跟r0相提并论，即

将 (2)式代入 (1)式，得

式中，α跟P结合，被我们视为贷款额度，而α本身则被视为贷款比例。因此，实际利率r实越高，α也越大，贷款比例则越低。如果贷款利率不断加码，贷款比例必定会缩减。r实越是接近r0，越倾向于零首付。只要是均衡的P*必然会有如此结果。所谓房地产绑架银行，无非是认为房价一旦下降，银行资产就会损失，“次贷”危机被认为是一个例证。不过数据显示，中国的房地产信贷质量相当高，房贷的首付比例平均超过30%，远高于发达国家，房地产信贷占GDP和整个银行资产的比重明显低于国外其他主要经济体。当然，如果房价下降幅度超过30%，银行也会吃不住。在银行眼里只要房子价值仍大于贷款余额便无信贷风险。

2.决定房价的因素

我们由 (3)式可得

从上述结果中不难得出，促使房价上涨的因素包括:

1)收入预期提高;

2)风险忍耐度提高;

3)“刚需”的首次购房群体对贷款的依赖性很强;

4)贷款利率打折，最大时7折，现在是85折，最严时全折、甚至上浮10%，提高利率会抑制房价。

但是，房价对贷款利率的弹性到底有多大?利率影响月供，对月供造成很大的还款压力，然而月供不过是房价的一个杠杆比例，可见，利率对房价影响很小，并不是主要因素。这从P对r的求导结果看也有一致的判断:

由于房价和利率相对变动是二次方关系，因此，房价的贷款利率弹性其实很小，甚至可忽略不计，或者讲，利率高低对于房价而言是次一级的影响。究其原因，在于利率影响月供，而不是直接影响房价，月供对房价只是起着杠杆作用。

因此，不能认为利率是推高房地产的罪魁祸首。利率要起作用，首先要有需求存在，如果没有需求，再多推手都无济于事。其次，要有房贷机制，才谈得上利率影响，若采取配额限购措施，利率想起作用也不行。即便有了房贷机制，利率对房价的直接影响也仅限于月供，最多表现在还贷压力上。虽然这已经导致一部分人难以承受，但我们不得不承认，这只是房贷总额的一个杠杆、一个零头而已。即便这样，也同时被风险偏好、收入预期、通货膨胀预期等一系列因素不同程度地消减着，因此，最终影响程度十分有限，且属于收入追赶型增长方式。因此，利率作为成本对房价施加影响，既不直接，也没有多大力度。

3.房价和收入的关系

(1)房价收入比

房价和收入比可以从 (4)式直接推得，如下式所示:

房价收入比在中国各地区是不平衡的，一部分地区高得离谱。北京的房价已达到平均年收入的38倍，其他城市，如沈阳，这个数字仍在10倍左右，处于法兰克福 (5倍)和纽约 (12倍)之间，但低于台北 (20倍)和新加坡 (18倍)。

(2)房价收入弹性

由P对y求导，可得

房价的收入弹性取决于:1)现有房价和收入水平高低。收入水平越高，弹性越大;房价越高，弹性越小;2)风险忍耐度越高，弹性越大;3)贷款比例越大，弹性越小;4)贷款利率越高，弹性越小;人们普遍认为降价时房子好卖，但是实际效果是各有不同。降价只针对对某个价位敏感的收入人群有效，而不是普遍有效，并不是所有降价都能产生同等效果。

(3)房价收入比过高，未来应降房价还是提收入?

问题的关键在于总体的容量偏大，使得抽签法或随机数法不可行或工作量比较大．可以通过具体的例子引导学生思考．例如全年级有1 000人，20个班，每个班50人，现在需要从全年级中随机抽取10%的人参加某项活动，如何抽取既简单又合理？学生很容易想到每个班随机抽取5个人．虽然这种抽取方法与从1 000人中随机抽取100个人并非同样的随机抽样，因为1 000人抽取100人并不一定会平均到每个班级，但却给问题1的解决带来某种启发，即将总体进行分组．但分组应该也是随机的，换言之，按随机的方法将总体进行编号．某版教材对这个问题的分析有误：

如果认为房价收入比过高需要调整，起码有两种思路，最积极的办法是坚决将房价降下来，而消极的办法则是设法将收入提上去，后者符合收入追涨型的房价变化规律。这是两种截然不同的调控思路，效果和结果自然也会不同。

哈继铭作了一个预测，认为房价过高了，要降下来，劝大家不要急于购房。调控的目的正是希望把房价与收入比例降下来，避免“次贷”危机之类事情发生。〔3〕但是，在如此大规模城市化年代，如果大部分人都买不起房，这显然是收入问题，而不单纯是房价问题。所以，哈继铭有点舍本逐末。只有工资水平上升得足够快，房价收入比才会回落到令人舒适的水平。其实，无论是让房价降下来，还是让收入提高上去，短期内都不容易做到，剩下的就是如何适应高房价的办法，变个缩头乌龟，如提高耐风险性，降低贷款比例和抵押贷款利率。后两种办法属于短期内货币政策可调控的范围。

(二)租购均衡

1.租购两市场的选择

同样一笔资金，既可以用于购房也可以用于购买理财品，前者收取租金，后者收取红利，理论上房价应等于未来租金流的现值。

租金流的增长既受到收入增长、城市化等基本面因素的影响，也受到通货膨胀的影响。通货膨胀导致房租增速加快的同时也导致投资房地产的风险降低，人们投资意愿增强，贴现因子下降。房租增速加快和贴现因子下降两个因素都可导致作为房租现值的房价快速上涨。

这一规律也可以从真实利率的角度解释。通货膨胀率上升，导致实际利率下降;储蓄收益降低甚至为负，则导致人们寻找保值增值的投资机会。房地产因此成为风险最低、回报最高的投资品。这种投资需求拉高了房价。

在均衡市场条件下，二者无风险，利得应是无差异的，即

由 (1)、(6)推导得到:

由 (7)式可知，促使房屋租金上涨的因素包括:1)提高首付比例1-α，无疑会使得r实变大，其结果，购房的资金成本 (影子价格)上升，租金价格自然要上涨。银行若采用调整首利率的方式让购房者觉得降了房价，其实羊毛出在羊身上，购房者需要为此加倍付利息。2)减少贷款比例α。α越小，意味着1-α相应变大。极端情形是付全款、零贷款，这就卡住了房地产需求，如1998年之前的情形，现在回过头来看那时的房价是很低的。这种情况下房屋供给会很紧张，租金自然要提高。当然，这也是限制房地产泡沫必然付出的代价。3)提高抵押贷款利率，或取消贷款利率折扣，这跟提高首付比例效果是一致的。4)收入预期提高;5)风险忍耐度提高。其最后两个因素意味着居民家庭经济承受力提高。

2.房租和房价的关系

(1)租金回报率

衡量房地产市场景气指标除了房价收入比之外，还有另一重要指标是租价比，或称租金回报率。即

由 (8)式不难得出如下结果，租购市场均衡条件下的租金回报率达到6%-10%是完全正常的，而且以复利计算，名义上的利率还要高得多。租金的资本化是房价，因此，也可反过来用价租比表示本金的回收周期，相当于股市市盈率，它与租价比是倒数关系。

(2)租价比过低，跌房价还是涨租金?

以北京四环两居旧宅为例，租金每月6千元(2011年行情)，年租金收入7.2万元，房价235万元，租金回报率是3%。显然，租金回报率太低。为此出现两种声音，一种认为房价太高了，高房价必然要回落;另一种则认为，不该是房价单边下调，是租金太低，房价还要见涨。现实中有不少类似脑筋急转弯的题目，现在全都复制到了房地产行业，真实地再现了它的完整过程。

由以上关于租购均衡的分析，可以得到这样的结论:未来房价还得上涨。这是由影响房价与收入、房价与利率、房价与租金的各种市场约束和均衡条件所决定的。

五、“丈母娘推高房价说”的真实含义

(一)收入追涨型房价变化规律

有人认为，长期而言中国房价偏离了居民的正常收入水平，加上目前房地产市场需要一个去存货的过程，房地产投资增长在近期不会有太大起色。尽管局部有回暖迹象，但整体上会继续拖累GDP增长。果真如此吗?

即便人口红利消失，城市人口红利一时也消失不了，而支撑城市人口红利的有生力量不仅是农村青年人往城里跑，还有代际财富转换也在向大城市结集。如果人口红利消失，那么，最先受影响的应是农村、小城市，因为它们同时受到城市化的收入效应和替代的双重影响;相反的，城市越大越不受影响。既然农村青年人往城里跑、小城市的财富往大城市集中，城市移民潮强化了对沿海城市、大城市房地产的投机需求，而最先立足于大城市的居民便占据有利地位。就长期趋势而言，收入效应、代际转换、人口红利多重因素叠加，将成为房地产市场价格波动的主导因素和主要推手。房价变化规律由此产生:城市越大，房价越高;及早下手，越有投资价值，先把房价抬到社会承受力的极限，再让收入水平慢慢追赶上来，造成租金追涨、收入追涨型的房价涨势。正是有居住成本陡升的压力，造成2007年以后工资水平跟着攀升。

有调查表明，2003-2009年，中国的房价年增长率达17%。主要城市40%的房屋销售不是用于居住，而是用于投资。上海四成个人房产交易是为了投资，一套公寓有可能在开锁之前已经几易其手。北京18%的家庭拥有二三套房产，美国经济研究局 (NBER)2010年一份报告称，中国特大城市的房价三年内将上升140%。而另一方面，月光族、蚁居、蜗居则成了城市年轻人的生活形态，成为刚毕业大学生必须历练的阶段。十年前，刚工作的年轻人很少考虑买房，但今天很多年轻白领甚至尚未参加工作的在校研究生都准备买房。其中很重要的一个原因是房价在涨。如果三五年后买房的价格是现在的两倍甚至更高，那么当然买得越早越好。而地王频出，卖出的地价比周边房价还高的情况，等于刚卖出的面包价尚不及刚买回来的面粉价。可见未来房价升幅将会多大。

(二)城市人口红利现象与“丈母娘推高房价”

即便取消户籍限制，也消除不了级差地租，前者是一种有形的行政管制，后者是无形的经济门槛，阻挡了每个新入城者、后入城者的去路。房价最能反映这种级差，同时也是构成级差地租的重要组成部分。这便是一种“围城”效应，即人口红利的实践效果。

人口红利“终结论”在房地产需求市场上并没有构成真正的威胁，未来仍将这样，如同外婆干喊几声“狼来了”而已，不会有实质性反应。若认为这也是一种城市的包容性，并非褒义。

其实，房价就像击鼓传花，先入城者传递给后进城者，先入大城市者传给后进大城市者，只要城市化进程中挤破城门的人潮没有消退迹象，城市人口红利现象就远不会消失，房地产泡沫就会长期存在。即便泡沫开始崩溃，也将上演蚂蚁上树的故事，即最先崩盘的将是小城市，因为人口红利消失只会使农村老龄化提前到来，越大的城市表现越不明显。

城市人口红利现象为何最终会演变为“丈母娘推高房价”呢?

1.丈母娘推高房价的首因

对婚房的要求越来越高，是丈母娘推高房价说的首因。当“七零后”还在打拼攒够首付时，“八零后”早就靠父母积蓄跨过了首付门槛;而当“八零后”因为做了“房奴”而不敢轻易跳槽时，“九零后”已经异军突起，杀入房地产，他们的购买力更是汇聚起两代人的财富。可谓一代更比一代强，着实扩大了房地产需求，抬高了房价，不由得不让房地产火上一把。如果说前两个原因属于数量扩张型，那么，第三个原因更像是结构问题，即城市育龄男女比例失调。

2.“剩女”现象产生的原因

考察200多年东西方人口结构、产业结构和区域布局变动情况，我们不难发现一个普遍的现象，人口结构变化先于产业结构变化，即人口流动比资本流动更为显著。〔4〕当限定某个区域进行分析时，不难看出现已逐渐分化出三类相互之间缺乏交集的“人口现象”: (1)女性留守人口;(2)本地男性流出人口;(3)大量外来男性流入人口。其中，大多数女性出于多种原因倾向于留在原地，而男性相对更有冒险性，流向了更高回报、具有远大前程的区域，这就造成男性人口大进大出。问题在于，这三部分人口相互之间缺乏交集，彼此缺乏认同感与共识，同时也缺乏接触交流的机会和条件，由此造成“剩女”现象。但我们往往忽略了数量更为庞大、流动性更强的“剩男”。显然，“剩女”没有看上农民工，而是等待“高富帅”，这一流动性、结构性造成的失衡现象，只能说是选择性剩余，属于不正常的现象。

农村这一情况更突出，只有人口净流出，且流出的主要是强壮男性劳力，留守的是妇幼人口。其实，小城镇、小城市何尝不是类似情况呢?对于大城市、特大城市而言情况则乐观多了，因为大城市中这三部分人口的交集机会更多。

3.计划生育红线能否触及的问题

如果把目光拉长，不难发现以上问题跟长期以来出生性别比结构失衡有关。计划生育的结果，已经造成根本性的人口结构、特别是性别比例的改变。这种变化既是数量性的，更是结构性的。20世纪80年代中期以来，出生性别比一直偏离正常值范围103-107。1982年普查为 108.5，1990年为114.1，2000年更是到了119.3，2009年依然保持在近120的失衡水平上，2010年出生性别比仍高达118。

计划生育实行30年后，一代新人已经长成，到了谈婚论嫁的时候。由出生性别比例失调带来的一个问题是育龄男女性别比例严重失调，这对于女方来说，有了更多选择和权衡的机会，可以充分地考虑双方当事人现有财务状况以及财富状况。而人口比例严重失调、尤其是男性比例过大则可能带来难以估量的祸害，诸如破坏、挑衅、暴力甚至内乱。反思“二战”前的情形以及“二战”的惨痛教训，性别比例严重失调难道不足引起高度重视、催人反省吗?当然，人口政策究竟应该怎样，需要论证，更需要全民讨论，至少应该把各种利害关系和可能后果论证清楚。

所以“丈母娘推高房价说”的真实含义具体落在了现阶段人口流动的结构性特征、城市“围城”效应的人口红利以及本地居民对待未来的收入预期与风险态度上。

六、结语

回顾房价一路走强的势头，自1997年房价启动 (或称之为从计划的配给制中开始复苏)，之后有了房贷政策与之配套，房价便悄然提速，2008年之后“王的盛宴”更是将高房价全面提前释放。就目前高房价而言肯定有泡沫 (若将房价跟收入比)，但还不至于到破裂的地步，对此只要略知房租行情便见分晓。可以更坦率地讲，高房价很可能就是中国特色，并伴随着中国经济成长的整个过程，且为这个过程的先行者。城市化正是房地产持续发展的根本动力。

畸高的房价当然是极不正常的，其中固然有中国元素，包括人口结构、地域特征、收入结构，而房地产开发模式也可算作中国特色，但它不足以解释畸高的房价，故只能有另外一种解释，那就是房产不恰当地充当了流动性工具，被用以规避通货膨胀。从租购均衡分析来看，未来房价还会上涨，这是由前文所讨论的各种市场约束和均衡条件所决定的。事实上，若不是信贷膨胀，房价也不至于会坐着火箭般蹿。“丈母娘推高房价说”实质上隐含着深刻的社会经济因素。最近几年巴克莱银行的相关报告创造了许多英文新词，如针对日本的有Abenomics(安倍经济学)，针对中国的有Likonomics(李克强经济学)，这是两种根本对立的经济主张，基于不同国情、遵循不同政策路径。巴克莱的报告认为后者有三大要诀，即不刺激、去杠杆、调结构，主要是针对过去几年过度信贷“放水”采取收紧信贷政策，不断消化吸收以避免过度宽松的流动性带来恶果。因此，在可预见的将来，过度宽松的流动性将日见收紧，即便短时间有间歇性放松的突然现象，也不过是让过往流动性膨胀有一个短暂的缓冲而已。①如今年6月银行闹“钱荒”致使商业银行间隔夜拆借利率升至13.4%，隔夜回购利率更是高达30%，股市应声跌入谷底，为此中央银行不得不被迫增加流动性。反过来，本文认为房贷却是该逐步放松的时候到了，否则又会导向另一个反面，变成过度紧缩。中国的房贷跟美国“次贷”完全不同，应该是银行所有抵押品中最安全优质的资产。

所以，板子着实打错了地方。“房控”每每会失控，不是因为踩不到点 (节奏)，而是踩到别人脚上去了:单纯地一味控制房贷，让那些本该得到房贷的人群心灰意冷，其结果夹心层被彻底地压扁压垮。所以，治标不治本、甚至危害根本的做法，只能用于一时救急，不可长期化，必须及时纠正。

〔1〕桁林.李嘉图地租理论破产了吗?〔J〕.经济经纬，2013，(1).

〔2〕任志强.我老提反对意见其实就是爱说实话〔N〕.南方都市报，2012-03-23.

〔3〕哈继铭.房价过高已成共识，开发商面临重重压力〔N〕.第一财经日报，2011-12-10.

〔4〕桁林.跨越新经济鸿沟〔M〕.中国宇航出版社，2004.