浅谈投资性房地产公允价值计量存在的问题及优点

黄海燕

【摘要】公允价值计量是现代财务会计最富挑战性的一个领域，而投资性房地产这一新增加的资产类型在计量上，除了实际成本计量，对于公允价值计量的应用存在一定的局限性，主要是对于公允价值计量的有效证据不足，实践中公允价值模式是否存在一些问题，这一现象确实值得我们深思。同时，公允价值计量也有历史成本不可比拟的优点，我们对公允价值计量在投资性房地产应用中的优点存在的问题进行分析并研究现状，展望未来。

【关键词】 公允价值 投资性房地产 有效证据

一、投资性房地产应用公允价值的优点

投资性房地产由原来的成本法计量改为公允价值计量，其升值空间极大，而对拥有投资性房地产较多的大型房地产企业而言，其利润和净资产都有可能出现巨幅的增长，公允价值不仅适应了全球经济一体化的要求，而且也能更好的表现投资性房地产的特性，企业采用公允价值计量投资性房地产，具有如下优点：

1、 公允价值能提高会计信息的相关性与可比性

公允价值计量能合理反映企业的财务状况和经营成果，历史成本是一个静态指标，提供的信息缺乏及时性和相关性，公允价值是一种动态的计量模式，能较准确地披露企业获得的现金流量，能客观、及时地反映企业的财务状况和经营能力。公允价值的使用能够使企业投资性房地产的期末价值更加贴近市场价格，投资者不仅可以了解相关信息，还可结合自身对未来房地产市场的判断，更加科学、理性地进行投资决策，

2、 公允价值能够改善资本结构

采用公允价值计量模式能够改善资本结构，提高企业的融资能力。投资性房地产采用公允价值进行后续计量对企业的另一个影响只要是体现在初始转换时所有者权益的变动。可以说，采用公允价值模式计量后，随着房地产的大幅度升值，可以实现企业资产短期内的大幅度增值，从而改变资本结构，有利于企业的进一步融资。

二、投资性房地产应用公允价值存在的问题

投资性房地产中引用了公允价值计量模式，体现了国内会计准则和国际会计准则的趋同，也适应了我国经济发展的客观需要。公允价值应用于投资性房地产，必然有其存在的合理性与必要性，即较之历史成本具有先天的优势，但是却并未出现理论界所预期的普遍适用，在日常实务应用中，我们也发现了采用公允价值计量出现了如下问题：

1、公允价值计量的会计信息生产成本较高

这主要表现于公允价值计量模式下，公允价值不容易取得，而成本模式采用历史成本，容易取得。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价。鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此，对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本相比，这个过程将会增大企业的信息成本。在企业无法直接衡量采用公允价值计量模式的收益时，积极性肯定会受到很大影响，因此，从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。

2、公允价值计量存在不确定性

中国现阶段的市场不完善，很难取得比较可靠的市场公允信息，而且会因可靠的市场信息不易取得且变化幅度大可能会给会计工作带来不便，在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。同时还规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。随此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。这在经济周期波动比较大的阶段，公允价值计量模式的这个弱势会更为显著。由于房地产价格变化迅速，不同的评估方式、不同机构的鉴定可能有不同的结果和误差，对于投资性房地产的公允价值变动差额，新准则要求计入当期损益，这项规定在我国一些地区公允价值不够公允的情况下，仍然可能为一些企业进行利润操纵提供良好的机会。

3、影响股价的评估

公允价值波动计入当期损益，公司的利润将会巨幅波动，股价将有巨大波动，即便公允价值仅出现5%左右的小幅波动，意味着损益可能出现成倍的变化。每股收益的极不稳定，使投资性地产股的估值标准面临挑战，以前一贯采用的PE市盈率估值法的参考价值大大降低，使分析预测面临较大难题，所以我们必须寻找更加有效可行的估值方法与之匹配。

4、公允价值计量模式下可能增加企业所得税现金流出负担

税收也是企业利润分配的一种形式。在我国公允价值模式下，会计准则和税法处理存在较大差异（见表1）。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面赢利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销；税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的利得在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。

对企业而言，在会计方面，投资者和股东及企业职工更想了解企业当前经营状况和未来经济前景的信息，而以历史成本为计量基础来表达企业当前经营状况和未来经济前景显然力不从心，这在客观上要求必须改革其计量体系，引入公允价值计量模式。

另外，从发展的眼光看，随着我国经济的市场化程度不断提高，有关资产和负债的公允价值将更容易取得，因此按照公允价值进行计量将是未来的必然发展趋势，我国的会计计量模式势必会与国际惯例取得一致，并将其定位在合理的会计模式上。

【参考文献】

[1]唐晓玲：关于投资性房地产公允价值计量模式的探讨[J].福建财会管理干部学院学报，2008（3）

[2]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析.会计之友.2009（1）

[3]应华羚、张维宾：投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用[J].会计之友，2008（10）. 转贴