国五条一石激起千层浪

童第轶

包括“二手房交易按照增值额20%征收个税”、增供给、强制限购限贷等内容在内的楼市调控重量级新政“国五条”实施细则于3月1日出台，立即引起社会强烈关注，并引发沪深股市大幅下挫。

与2011年“新国八条”、2013年“国五条”相比，本次文件有以下几点值得关注：1）制定调控目标时间表，要求地方政府一季度向社会公布调控目标；2）对限购政策制定统一规定，要求“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房”；3）强调差异化个人房贷，规定“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”；4）二手房转让征税从此前房产交易盈利部分的20% 或者总房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）统一为按转让所得的20%计征。

分析来看，首先，此次国务院细则出台力度超预期，细则基本延续“新国五条”精神，具体措施表述更为严厉。与2011 版调控不同的是，此次国务院细则并未全国一刀切，针对楼市结构性问题，细则将限价城市、差别化信贷调控权力下放至省级地方政府，承认供需矛盾的结构差异。地方对于调控严厉程度的选择将基于三个标准：区域内房价是否全面上涨、上涨幅度是否超过年度限价目标、价格绝对数是否超前期峰值。其次是限购区域及标准明确扩大，将对部分城市成交产生影响。此次细则明确限购包括全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。细则明确对房价上涨过快的城市人民银行当地分支机构，可根据城市新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。另外，个人所得税严格征收，对二手房成交造成较大冲击。对一手房市场而言，投资性需求将受一定影响。最后来看，地方细则出台并开始实施，预计需要时间，短期内市场成交惯性仍将维持。由于去年3 月份后市场成交量逐渐抬高，预计受调控指向更明确的一线城市今年成交量同比下滑概率较大。经过两年的调控，开发商储备结构较2011 年有明显的改善，资金状况经过2012年的销售也有显著好转，开发商对调控的应对调整空间较2011 年更大。

就此次调控对经济层面的影响来看，经历前期信贷宽松，目前主要城市房价存在较大上行压力，产业政策打压可以视为中央为了平稳房价而采取的对冲手段，打破平衡的关键点在于通胀。如果通胀上行慢，则产业政策压制改变不了行业震荡上行趋势，随着地方细则出台，政策预期充分、成交量复苏，市场乐观可期；如果通胀超预期，迫使信贷同时回收，则产业政策严厉将带来地产成交量持续萎缩，市场不可避免要出现较大程度调整。但总的来看，调比不调好，早调比晚调好。及时启动的地产调控有助于避免过早到来的过热，更有利于经济稳定。如没有更严厉调控政策出台，今年经济总体复苏仍稳健。

但这里存在几个不确定性，即投资需求、改善需求先前在新房销售中的比例本身无法度量，在混乱的调控预期下，房子买卖双方都将陷入观望情绪，地产的销量将发生短暂冻结，市场预期春节开工导致的周期行业回暖的预期将会落空，股票市场短期将承受由此宏观风险导致的巨大压力。另外，就是房产税的传闻再度搅动市场，如果此次地产调控仍无效，未来不排除启动全国范围内针对多套房的房产税差别征收。