国五条又来转炒写字楼靠谱吗？

冯伟杰

困扰人们许久的有毒雾霾天气还未彻底离去，危害子孙后代的污水排放调查尚无丝毫进展，“乳房”之痛再度袭来，这也使得2013年的春天显得格外“热闹”。

“乳”是指奶粉。2013年3月1日，香港特区政府颁布的“限制婴幼儿奶粉出境”规定正式实施，离境人士每天只可携带不超过1.8公斤（约两罐）奶粉离境。若违反即属犯罪，可处罚款50万港元及监禁2年。实施第一天，就有10个倒霉蛋以及53罐奶粉被截获。网上对此事的热议更是炸开了锅。

“房”当然就是指说也说不完的住房。“香港奶粉限购”这事儿再新鲜，也无法阻挡国人想方设法寻求从其他国家进口奶粉的无限热情。然而，听起来老套却又关系到绝大多数人切身利益的房产限购政策，却极有可能给那些千辛万苦攒钱的买房者当头一棒，令人别有一番滋味在心头。

新规征20%个人所得税

2013年3月1日，“新国五条”实施细则出台，规定出售自有住房需按转让所得20%缴纳个人所得税，房价上涨过快的城市可提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

此规则一出，大家的议论乱成了一锅粥，“抢房”者也纷纷涌现。就连几天之前还在抱怨因手机拦截软件而导致电话营销业务无法进行下去的房产中介，最近也成了香饽饽，杭州、沈阳等多个城市的房产中介业务量大增，一些置业顾问甚至忙得连饭都来不及吃。许多原本计划贷款或者等到5年自住期满后即可免交易税的购房者也选择了付全款，并立即过户。

按照“新国五条”实施细则计算，一套原本60万元如今升值至100万元的房产，原来缴税是总价的1%，也就是10 0 0 0元。细则实施后，需要缴纳价差（100万-60万=40万）20%的个税，也就是8万元，税款一下子多了7万元。因此，所有人都在关心，“新国五条”所带来的最终结果，是彻底挤压房产泡沫，让炒房者的房子砸在手里，最终导致房价下降？还是会加大买房成本，间接促进房价上涨？

笔者一不是专家，二不敢对此等关乎国计民生的大事妄加非议，只是自20 09年12月份开始楼市调控以来，政策经历了5次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9. 29新政”、2011年1月的“新国八条”，以及2013年2月20日出台的“国五条”，让傻子也能看出来，调控政策是越来越严了。准确地说，是住宅地产的调控政策越来越严了，因此，要想通过投资住宅地产来赚钱的机会也越来越少了。

市场资金充裕 投资渠道渐窄

说到这里，笔者想起近段时间的市场资金情况。自2 0 0 9年以来，中国央行的货币供应量先后超过日本、美国、欧元区，连续4年新增的货币供应总量已占全球此数一半。 2012年，全球新增货币供应量超过26万亿元人民币，中国占了近一半。不少媒体声称，中国已成为全球最大印钞机。

另一方面，2013年春节刚过，央行在两周内的正回购累计就有近万亿元。2013年2月19日，使用了7个多月的逆回购突然被300亿元28天期正回购操作取代。自此之后，央行迄今为止已持续进行了3次正回购操作。所谓正回购，就是央行回笼资金，这又说明目前市场资金绝对充裕。

央行日前公布的数据显示，今年1月新增信贷规模达10700亿元，2月新增信贷规模达8 0 0 0亿元。业内人士预计，一季度银行业放贷的趋势十分凶猛，可能是全年4个季度中的最高值。

以上一系列数据都表明，中国不差钱。但是，这么多的钱流动着，哪个领域更有投资价值呢？

从传统角度来说，资金通常倾向于股票、基金、外汇、银行理财产品、艺术品、黄金、期货、信托、房产等领域。但是炒股票？快别闹了，前不久上证指数逼近1949点的那份惊心动魄，你忘了吗？买基金？炒外汇？炒期货？没有一定的资金和专业知识，咱玩得了么？买信托？10 0万元的高起点以及已经呈现出来的越来越多的兑付风险，咱放心吗？买黄金？这不，在经历了自去年5月以来最大单周跌幅后，2013年2月27日、2月28日和3月1日3个交易日，国际金价跌至1575.80美元/盎司，敢抄底么？艺术品呢？这可不是一幅画动辄就卖上亿元的2011年了！

那么，房产呢？住宅地产的限购越来越严了，然而，商业地产比如写字楼呢？中国指数研究院的数据显示，从2008年到2012年，商业营业用房待售面积增加了近40%，达7130.34万平方米。然而，2012年商业营业用房投资额已增至9312亿元，较2008年增长了1.77倍，且去年增幅超25%，投资仍有加速增长之势。

写字楼投资机会凸显？有报告指出，在经历2011年的飞速增长之后，北京CBD顶级写字楼租金在过去一年里保持平稳，租金水平在全球最贵写字楼排行榜中位居第七，预计租金将适度上涨。而继北京之后，上海将成为内资金融机构设立全国第二总部的首选。至于深圳，约半数写字楼供应将被自用型总部客户需求所吸纳。在广州和成都，由于大量供应，2013年写字楼空置率将面临上行压力。

有句话是这么说的：上帝在关闭一扇门的同时，也为你打开一扇窗。咱中国的老子也曾说过，祸兮福之所倚，福兮祸之所伏。鉴于咱中国人骨子里就有一种抹不开的房子情结，不难推想，就在住宅地产的限购政策越来越严的同时，没有被限购的商业地产比如写字楼的投资价值或许将逐步凸显。

那么，考虑到商业地产4 0年的产权年限，写字楼究竟有没有投资价值？如果有，应当注意哪些问题，才能使得投资收益最大化？全国各地的写字楼投资收益情况又是如何呢？面对严厉的“新国五条”，转炒写字楼靠谱吗？