二线城市写字楼供应过剩

刘杨

许多二线城市写字楼供应量的快速增长，其动力并非直接来自经济增长，很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的决策所引导。

关于北京、上海写字楼供应不足的热议还未降温，二线城市写字楼供应过剩又成为新的话题。据世邦魏理仕调查报告显示，部分二线城市未来几年写字楼供应量已超过今后十几年甚至几十年的需求。

业内人士指出，在地方政府普遍的政策引导下，城市新区已成写字楼供应的“重灾区”，至于如何消化掉这些写字楼，除地方政府急需产业转型外，更需要各方群策群力共同应对。

多城市供过于求

日前，世邦魏理仕发布了一份名为《中国办公楼实情调查》的报告，据其针对北京、广州、杭州、上海、大连、宁波、成都、青岛、深圳、武汉、南京、重庆、沈阳、天津等14个重点城市的调查显示，这14个城市未来4年的写字楼供应增长高达80%，供应总量约4100万平方米。

基于过去3年的平均吸纳率测算，世邦魏理仕将天津、沈阳、重庆评定为供过于求的高风险城市，如要消化未来4年的预期供应量，所需时间分别为60年、25年、20年；而诸如成都、深圳、武汉、南京、青岛等城市，则被世邦魏理仕列为中等风险城市，其认为至少需要10年时间才能消化这些城市未来4年的写字楼供应量。

据记者了解，这份调查报告并非危言耸听。对于二线城市大多数都存在写字楼盲目开发、供应量过剩的观点，业内人士也都普遍持认同态度。据成都某业内人士表示，目前大成都范围内就有150个综合体项目在建，而仅主城区就有近60个项目。“这些项目大多都有配备有写字楼，如此巨大的供应，已经远超当前市场的消化能力。”

事实上，早在中国银监会2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康就曾表示，应该对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这也是银监会首次在内部全体会议上对商业地产提出风险警示。

据公开数据显示，2008年至2010年，商业地产开发投资增加了2200多亿元，而2010年至2012年，相关投资增加了4600多亿元。

充沛的资金投入带来了大量的写字楼产出，可是市场却并不认账。在第一太平戴维斯商业楼宇部董事温书阅看来，在中国唯一有成熟趋向的写字楼市场只有北京和上海，连深圳、广州都不具备这样的市场成熟度。

在二线城市极具增加的写字楼供应规模面前，如何将写字楼租赁出去也成为亟待解决的问题。温书阅指出，写字楼租赁是跟第三产业相关的，一个城市第三产业没有发展到一定规模，是不具备吸纳大规模写字楼市场条件的。他预计，未来几年，写字楼散售行为会明显增多。一旦出租率下降，出售率必然就会增加，“因为毕竟要收回投资。”

新区成“重灾区”

许多二线城市写字楼供应量的快速增长，其动力并非直接来自经济增长，很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的决策所引导。

世邦魏理仕指出，很多地方政府热衷开发新区、建设新中央商务区，以借此推动土地销售、城市发展、基础设施建设以及房地产投资。在这一趋势的带动下，大量商业地产涌入并集中在新开发区域内。

以风险最高、吸纳周期达到60年之久的天津为例，该市未来超过370万平方米的写字楼新增供应都来自滨海新区，占全市供应的70%；同样，供过于求、吸纳周期长达25年的东北重镇沈阳，多年致力于金廊区域的开发建设，也导致大量新增写字楼项目将在未来几年内密集入市；成都有相似情况，而这个区域就在天府新城。

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事副总经理公衍奎就表示，如天津滨海新区，出现写字楼供应过剩完全是政策导向所致，是地方政府想单纯通过公建配套拉动区域发展的结果。

实际上，在长年土地供应支撑政府财政的背景下，面对住宅用地愈发稀少的局面，地方政府也同样希望通过商业地块填补财政、促进产业和拉动就业。

“因为地方政府有强烈需求，所以会给予企业政策溢价，即用较低的成本可以去做高端写字楼，或者是有些项目以捆绑住宅的形式出让。”公衍奎分析，企业的目标是盈利，本来一些新区项目是没利润的，但通过政府的各种补贴就有利润了，由此导致很多项目短期内增加。

地方政府提高了政绩，企业获得了效益，然而对城市发展而言，这种看似“双赢”的做法却有可能正在塑造一个又一个“空城”。

“天津滨海新区的局面只能慢慢靠时间去解决，政府给予足够的政策扶持、给予足够的税收减免、给予足够的政策溢价，吸引企业慢慢进来，人气起来后再去消化。”在公衍奎看来，就业的增长、产业的发展还是会慢于写字楼的建设速度，所以在很长一段时间内，天津滨海新区表现出来的仍将是过剩，甚至成为“鬼城”。

一些开发商也表示，如果能选择，他们是不会选择目前这种模式的。“只不过要进驻一个城市，就要遵从一个城市的规则。对城市新区的投入，也可以算是一张门票。”

产业转型与规划是关键

政府有发展的需求，开发商有利益的驱使，在业内人士看来，没有真正遇到市场瓶颈反应之前，政府和企业是不会停下脚步的，而写字楼供应在近几年仍会继续增加。

对此，有专家认为，地方政府初期的规划定位很多都是跟风，一些功能定位没有充分的根据，是否可以在写字楼供应中引入专业机构的评估。

高力国际办公楼服务部董事周晓骏骅就表示，地方政府在最初期，就应该引入一些专业机构来做，从现在暴露的问题来看，最欠缺的也正是最初定位。在他看来，虽然当前很多二线城市的区域总体规划已经成型，但也可以引入专业机构去改变单个写字楼项目未来的境遇。

也有专家指出，对于开发商来说，更应该掌握好发展的节奏和战略。公衍奎表示，开发商不仅看整个商业及写字楼的发展规律，还要看城市的发展规律和价值。如果有能力参与创造一个新的城市功能片区，让大家认可，至少在市场不好的时候还有一定的抗风险能力。

实际上，当前一些二线城市写字楼市场已经普遍面临积重难返的境地，但也有一些成功转型的案例值得借鉴。

“尽管在规划时写字楼供应就是过量的，但说前景暗淡也不一定，已有一些城市慢慢开始做产业，这是一个好的趋势。”温书阅举例，比如说天津的武清，主要趋向就是工业物流，还有一些北欧制造业企业。“我认为这是做了一个充分的市场定位的，不去跟主流的写字楼市场比拼，就做这个产业。”

此外，在一些人士看来，走大众化路线或是缓解写字楼供应过剩的有效方法。针对目前二线城市一些高端写字楼针对大型企业招商的做法，如果能让小型企业也入驻写字楼内办公，不仅能解决“商住混住”的问题，也能拉动写字楼市场的需求量。