北京拟禁中介代收房租

龚小锋

租赁双方直接划转租金，这意味靠吃差价生存的房屋托管业务将受较大影响。

对于手上有闲置房产的人来说，总会面临这样的处境，既想把房屋出租，又不想为找房客、收租等一系列事宜困扰。需求产生市场，托管房屋在北京出租房中占据很大份额，也由此产生“吃差价”等市场乱象。

为规范中介市场，5月13日，北京出台《北京市房地产经纪管理办法》（以下通称《办法》）征求意见稿，其中影响最大的一条，即明确规定拟禁止中介代收房租，租赁双方直接划转租金，这意味着以吃差价为主要目的房屋托管业务将受到重创。

代收房租滋生市场乱象

邹先生租的两居室位于北三环某小区，是一家小中介托管的房子。邹先生租该房间已经快2年了，其间从未见过房东。去年合同快到期时，邹先生问中介续租的价格，中介事先都会说问过房东后才能定价，“房东要涨租金是肯定的，但他们一定会在房东的基础上再加点。”

据了解，类似邹先生这样的租户在北京数量不少。中介替业主代管房屋后，提供租赁、收租以及房屋在合约期内的维修等事宜，房东只需坐收租金。据中原地产三级市场部研究总监张大伟估算，北京租赁市场一年总成交100多万套，其中房屋托管业务所占比例20%。

“这不算严格意义上的房屋托管，实际上是一种双边代理，利用信息资源不对称进行吃差价，两头赚。”张大伟说，中介机构在从业主手中收取房源时，通常会要求业主提供空置期，空置期内免除房租。接着中介机构再以高出房主定价的价格将房屋出租出去。这种“吃差价”模式，推高了市场租金。

据中介人士介绍，目前很多隔断出租、恶意扣款等现象多源于这种代理业务，导致租赁市场秩序混乱。今年5月初，北京一位任姓女房主就将房地产中介公司告上法庭，原因就是她将房屋交给中介公司托管，结果发现自己这套三室两厅的房子被打了三个隔断，连厨房都住上了人。

“我前后通读了《办法》意见稿，并没有明确说要禁止房屋托管，只是说要叫停代收房租。”链家地产副总裁林倩坦言，如果规定要直接划转房租，这在一定程度上能促进房租赁市场规范化。但她也承认，禁止吃差价，会使得一些小中介失去代理房屋的动力，对房屋托管业务产生影响。

房屋托管业务或将受创

对于中介来说，《办法》如出台，意味着政策进一步加码。此前，2008年北京曾要求中介须向指定银行交纳不低于60万元的租赁代理保证金，才可从事房屋托管业务。因此，目前不仅小中介在做，一些大中介也有托管的房源。

房屋托管市场规模目前还没有官方的数据。有媒体甚至报道，目前整个北京中介行业的房屋托管业务营一年收入不低于五亿。如北京中介行业规模最大的链家地产，就从房东手中收集房源进行统一装修、统一管理、统一出租，并成立“链家自如友家”品牌。据链家自如提供的数据，目前北京市场上已约有1万套自如友家的房源。此外，伟业我爱我家其房屋托管业务占全部营业收入比例的15%-20%。

“我们的自如和小中介的托管房完全不一样。”东二环链家地产经纪人李小姐说，自如是统一装修，一般和业主签订两年或两年以上的合同后，有任何改动都会征询业主意见，合同到期后如把房子交还业主，装修家电都是免费送出去的。

据李小姐介绍，租住自如的主要是白领，一般三家合租居多，“现在住自如的越来越多了，如果政府真要叫停，应该叫停那些小中介的，而不是叫停服务规范的大中介。”据了解，自如房屋不收取中介费，而是收取年租金10%的服务费，包括维修保洁等。

“自如的模式其实和如家一样，属于全程代理，是资产管理范畴，不属于经纪行业的房屋托管范畴。”在林倩看来，自如友家是链家旗下的资产管理和租赁管理公司，资金划转方式会根据业主需求而定。是否受到上述办法管制还有待政府部门界定，目前不会对自如品牌产生影响。

“现在每一个居住区会遍布很多中介，如果业主有房要出租，一般会告诉更多中介，大家都去竞争。”北京世纪中环一名中介人士称，公司所有的房屋会共享给区域内的其他中介，如果是其他中介谈成合同，公司再进行适当抽成。

该中介人士就对记者称，公司自有的托管房屋在区域内高达上百套，其中有不少就是隔断房。

此外，记者此前接触过多名小型中介经纪人，均宣称在区域内有大量的托管房屋，其在出租房屋时往往会收取不同名目的费用，如卫生费等，还时常出现克扣租房人押金等现状。

接受采访的中介人士表示，北京市这一规定如果实施，大型中介机构必然会终止代收房租业务。但部分小中介数量多，手法灵活，肯定有渠道继续暗箱操作，这可能导致主管部门对市场乱象的管理更加困难。一名受访的中介人士称，“我觉得监管不了，以前说要治理隔断，虽然是少了，但隔断还是存在。”

业内建议“堵不如疏”

提起房屋托管，将手中房产托管给中介机构的业主刘女士很有感触，她觉得这种业务帮他解决了很多麻烦，当然，前提是中介要靠谱。”

据多名中介人士介绍，一些长期在外地，或者是同时有多套空闲房屋出租的业主，不愿意投入过多时间和精力管理房产，的确存在房屋托管需求。

业内人士认为，房屋托管是国际上成熟的经纪业务形式，以机构的方式提供房源能节约社会成本，是市场成熟的表现，不可一刀切。在对吃差价进行整治的同时，应对房屋托管模式尽心合理监管。

据了解，在欧美国家，专业的房屋托管公司接受业主的委托，对房产进行打理，房屋托管公司主要通过收取管理费的方式盈利，这一模式显得更加成熟规范。如美国最大的出租公寓经营者——“公平住屋信托”目前在美国23个州和哥伦比亚地区拥有500多处物业、15万多套公寓。

“市场混乱并不是房屋托管业务本身造成的，而是监管不到位造成的。对房屋托管业务，现在更需要厘清概念、准入门槛和监管办法。”多名接受采访的中介人士如此表示，政府完全可以对房屋托管制定更详细的管理办法。比如对房屋托管业务制定规范要求，从注册资金、规模、品牌、成立时间等方面对准入门槛进行限定，进行有效监管。

此外，应该建立有效的处罚机制。据了解，国外对经纪人员赚取差价有着严格管理，在德国，这种行为甚至属于欺诈，可能受刑事处罚。在美国，经纪人瞒着业主赚取差价，也可受到吊销执照、赔偿金钱、或者受到法律制裁的惩罚。

“小中介无法吃差价了，如果要托管房屋，怎么赚钱？”对此，张大伟表示，在国外，房屋托管赚的是托管费，而不收中介费。