新城中央商务区发展面临的问题及其对策分析

杨明

摘 要 新城市建设成为解决城市化中各项城市病的重要抉择，与此同时，中央商务区与新城建设联系越来越密切。中央商务区能否在在新城中发挥其城市的核心功能作用，以及能否与原有的城市中心或原有的城市商务中心建立其良好的衔接成为新城市建设的关键点。本文通过对中央商务区选址以及国内外成功的例子分析，来重点探讨CBD该如何在新城市发展。

关键词 新城市 CBD 政府政策

一、我国相关城市CBD的发展现状

上世纪90年代初，广州政府曾设想把珠江新城打造成一个现代化金融服务中心，经过之年时间，新城仍未形成设想中的商务环境。在十年中，珠江新城共出让土地99宗，建成19宗，在建11宗，没有开发的69宗之多，包括2宗烂尾。合同地价102亿，到2001年仅收回45亿，在卖出去的的地块中有2/3没有进入实质性开发。南京政府的目标是：致力于打造“南京保險创新实验区”和“江苏金融集聚区”，努力成为泛长三角北翼区域金融中心。但目前为止，入驻的各类金融机构才150多家，包括9家省级金融公司的总部，40余家金融公司的江苏省分支机构，以及其他准金融机构。在调研中，高档小区的入住率到现在为止，还不足50%，并且缺乏经济型餐饮，路面过宽、斑马线过少，没有人流量，绿轴带断裂以及停车难的问题使得商业很不景气，开发商在招商引资上有极大的困难。引进的项目不适合中央商务区的功能，或者引进的高档商品遭遇巨额亏顺。如区政府由于各种复杂的原因下在中央商务区内引进红星家具城，对不应该补贴的商家进行补贴以留住商家在此继续营业。

二、新城市中CBD面临的问题

（一）一些城市在新区或新城开发中对CBD 的计划具有盲目性和功利性

1、一些城市忽视自身条件，仅仅为开发一个新城就提出一个CBD，其实际可行性甚微。CBD 是当代城市高端功能区，对商务需求具有相当高的灵敏度。足够的跨区域甚至跨国商务需求是CBD 成长的关键因素，超高层建筑、大广场、大绿地仅是附属因素，无法决定CBD 的成功发展。

2、以开发CBD 为名进行政府搬家，导致耗资巨大的重复建设和“寅吃卯粮”的透支开发。以CBD 开发为名、以政府搬家为实的做法在一些城市存在。政府搬家已经不单纯是政府办公环境的更新扩大问题，而是利用政府的象征性作用来启动新的发展空间，成为土地炒作的一种手段，由此带来的结果是大建楼堂馆所，造成巨大的财政负担和城市发展方向的摆动。与所在城市的经济发展水平和财力相比，这种超越自身投资能力的政府搬家行为必然给城市建设带来沉重的经济负担。

3、在政治或经济利益驱使下，以发展CBD 作为概念炒作。一些城市在明知不具备发展CBD 的基本条件情况下，决策者出于政治动机，贸然提出CBD 发展计划，以此进行脱离现实的概念炒做，以侥幸的心态希望获得意外的收获。这种轻率的决策对城市健康合理发展十分不利，实质上是一种对城市发展不负责任的政治炒作行为。

（二）新城需要很长时间来培育CBD出现所要求的必备条件

新城由于在医疗、教育、以及相关民生工程上配套需要时间，所以新城在开发进程中，居民的入住率很低，这使得新城的商业没有足够的人流量来支撑，进一步使得商业集聚不足，给同步的CBD建设带来很大的资金压力。在相关民生工程上，新城也只能逐步改善并且需要时间，而这时间又会延缓CBD的成功。CBD作为市中心的升级，在新城中心尚未形成的情下，CBD就失去了产生的土壤。

三、建议及结论

第一，办公需求量要足够旺盛以及跨越的CBD位置与原中心区之间仍要有最便捷的联系。如巴黎的德方斯豍，从巴黎市中心到拉德方斯的这条重要轴线上，是巴黎各类设施最密集的地方，包括道路、轨道、各类管线等，从拉德方斯乘坐RER火车10分钟就可到达巴黎市中心。德方斯的成功一方面是经历了30余年的发展形成了新城中心，更重要的是拉德方斯与老城中心的时间距离足以抵消空间距离的疏远。

第二，在中国大都市经济发展水平还不太高的情况下，靠近城市中心的选址可以充分利用已形成的资源，吸引各要素的聚集，通过CBD可以带动城市功能的提升和竞争力的增强，但是无法通过CBD来加快新城的形成。

第三，政府政策的持续性第四，CBD计划的科学性即论证的持久性。由于我国政府任期制的短期性与规划的长期性有着先天的不协调性，要充分运用规划技术手段，通过适当的方式引导各城市从前瞻角度，在规划中为CBD可能的发展预留必要的空间，而不是在条件欠缺的情况下仓促地进入实施阶段。

虽然CBD对于城市具有核心功能，但是由于新城市的商业聚集并不是很明显，选址更应充分利用已有资源进行建设，也就是选择在城市中心区内或者边缘，脱离中心区的选址，将增大CBD形成的难度、拖延CBD形成的时间，甚至被剥夺形成CBD的可能。新城的CBD的形成不可能一蹴而就，需要时间来培育其形成与出现的环境。

注释：

德方斯选址本身也是出于保护古都风貌的需要，当时巴黎内城的办公需求量极为旺盛。

参考文献：

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