夏家胡同地块的考验

龚小锋

7月3日下午，夏家胡同地块开拍，北京市国土局二楼土地交易大厅人山人海。该地块在三环以内，位置稀缺，一入市就被认为颇具“地王相”。

经14家知名房企竞逐、62轮现场竞价，懋源地产以17.7亿元竞得，楼面价23098元/平米。由于配建公租房面积达到3.8万平米，将以8000元/平米的价格回购，以建安成本4000元/平米计算，扣除公租房后，折合商品房楼面价达到42000元/平米。这一楼面价超过了万柳地王，成为北京新晋单价“地王”。

尽管北京城市核心区地王已不鲜见，但该地块被叫停之后，上调起拍价，采取最高限价和配建公租房的“双重保险”，最终只有30%的溢价率，楼面价也未达到业界此前的预期。成为当下国土部门严控地价的缩影。

“双保险”压低溢价率

记者从北京市国土局了解到，夏家胡同居住用地位于丰台区花乡纪家庙地区。该宗地建设用地面积2.74公顷，规划建筑面积约7.66万平米。

为平抑地价，夏家胡同地块的出让可谓双管齐下，既有“最高限价”也有配建保障房。最终不但楼面价未超出市场预期，30%溢价率距离北京土地市场50%左右的溢价红线还有一定距离。

同日，参与竞拍的几宗地块溢价率都比较低。恒大35.6亿元加26万平米公租房夺昌平沙河“巨无霸”地块，这是恒大首次在京拿地；万科9亿元夺房山长阳地块，北京城建4.6亿元夺大兴魏善庄地块。

早在5月27日，夏家胡同居住用地在离第一次竞拍不到30个小时，曾被北京市国土资源局叫停。这并非北京首次叫停“准地王”地块的出让。去年诞生的万柳“地王”也曾在出让前夜被紧急叫停并追加出让条件。曾备受市场关注的东三环农展馆地块去年底被叫停出让后，至今仍未再次入市。

6月13日，夏家胡同地块恢复交易后，交易起始报价调整为13.59亿元，高出原始起拍报价4900万元。当时业界猜测是借提高土地起拍价格来降低溢价率。

最终夏家胡同未产生业界预期的楼面价和溢价率。“这一结果我们认为还是比较正常的”，7月3日，北京市土地储备中心一名内部人士对媒体表示，“至于产生单价地王，这是没有办法的事情，在这一地块上配建尽可能多的公租房，可以说是我们为在高价地上平抑房价能做的最大努力。

纠结的控地价“心态”

国土部门对于夏家胡同地块的顾虑并非没有道理。出现了房企回归一线城市的浪潮，北京的价值高地不言而喻。由于大型房企半年业绩向好，拿地热情依然膨胀。

夏家胡同作为北京三环内的濒临绝版的住宅用地，吸引了恒大、九龙仓、方兴等14家知名房企参与，仅经过26轮报价，就达到合理价格上限17.7亿元。

今年5月份，北京的土地市场频繁出现高价地，当时不少业内人士即质疑这种“一手压房价、一手涨地价”的做法。甚至调侃说，现在国土部门的心态就是“压价心疼，不压价心慌。”

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，由于现在是调控敏感时期，主管部门对各地出现的高价土地很关注，北京对于热点地块推出无疑十分谨慎。7月份作为下半年的开场，土地主管部门更会有意识在此节点上控制地价水平。

地王极可能走高端路线

北京中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，夏家胡同地块最终销售均价可能突破7万-8万元/平米。据了解，目前区域内二手房成交均价在4万元/平米上下。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，由于该地块最终配建公租房面积则为3.8万平米，相当于总地块面积的一半，比较考验开发商做产品能力和定价功力。此外，虽然地理位置稀缺，但周边环境产业配套、人群消费能力有所不足，地块西北部的丽泽商务区尚在启动阶段。

懋源地产负责人在接受媒体采访时表示，鉴于地理位置的稀缺性，夏家胡同地块极有可能走高端路线，但要等地块的具体参数出来后，才能确定产品规划。此外，懋源地产曾在去年9月份获得丰台花乡区域另一宗宅地，至今尚未入市。

实际上，懋源地产在北京土地市场上并非“黑马”，在此前香河园地块和万柳地块的争夺中，都能看见懋源的身影。目前，懋源地产在北京开发的在售项目仅有太阳宫区域的高端项目红玺台。