兵马未动 粮草先行

刘杨 徐进

大七环沿着北京市和河北省的边界线，划出一条“U”形曲线。在这条曲线东段和南段上，大厂回族自治县、香河县、涿州市、固安县、廊坊市等河北省县市区，都被囊括进了“大七环”楼市的版图之中。

在这片版图的多年发展中，开发商早已提前布局，区域楼市气氛逐渐成熟。然而，土地供应瓶颈日益严峻，意味着“跑马圈地”将成过去式。从根本上说，大七环楼市能否创造出更多的发展空间，最终有赖于“环首都经济圈”能否突破传统的“灯下黑”。

开发商跑马圈地

兵马未动，粮草先行。具有区域发展眼光的开发商，早已在北京周边多个地区进行了“攻城略地”。

除去已经发展成型的燕郊之外，起步较早的香河目前已有万科、万通、富力、珠江、合生等知名房企进驻，而万通新界·紫藤堡、富力新城、共青社、大运河·孔雀城等楼盘也陆续针对北京及周边客群推盘。

据记者了解，离北京相对较远的涿州，今年也将有项目入市。鸿坤地产在涿州的第一个项目鸿坤·理想湾将在7月底开盘，据售楼员表示，当前咨询看盘的客户多来自北京地区。

而早在 2011年，就有消息传出，万科、复地等名企将进驻涿州。有媒体报道，复地拟在涿州投资新兴产业区 3 .5平方公里的基础设施建设，而以建设城市体育综合地产知名的中体产业，则将目光投向了涿州的土地一级开发。

实际上，包括廊坊、固安等地同样吸引着开发商“开疆扩土”，少数开发商更是批量拿地，形成了集团化的发展模式。

主打“城市包围农村”的孔雀城，已先后在定位于新空港辐射区的廊坊市拿下了多块土地。

去年12月，孔雀城下属三个公司以总价26271万元，竞得廊坊市6宗地块。加之此前已有的5块土地，孔雀城或许已成为廊坊市的最大“地主”。在大量土地的支撑下，孔雀城“园区+地产”的模式也将在廊坊得以实现。

此外，10多年前就已经着眼南边新机场周边布局的中坤，也将在河北省临空经济区和“大外环”的共同建设契机下迎来发展。

邻近固安的大兴庞各庄中坤广场项目，是中坤集团在北京的第二个中坤广场，根据北京中坤投资集团董事长黄怒波的规划，这个商业综合体项目将拥有千间客房的顶级酒店、大量写字楼、公寓及高端配套商业等。而包括龙湖、远洋、万科、鸿坤、富力等房企也在周边有所布局。

“北京土地资源已经相对饱和，开发商的下阶段发展重心已陆续转移到了周边地区。”有业内人士预测，“大七环建成后，与之相关的县市也必吸引更多的开发商，就像2005年的燕郊一样。”

供地瓶颈有待打破

北京土地供应供需矛盾问题饱受诟病，然而近年以来，在环首都周边的河北县市，房企也不得不面对土地“略显不足”的开发瓶颈。

今年5月的一场“涿州招商推介暨项目洽谈会”上，尽可能多地争取用地指标，几乎是参会企业的共同诉求。洽谈会上，涿州市委书记王舟在接受媒体访时也表示，对接环首都经济圈、承接产业转移的目标而言，用地指标是目前制约项目落地的最大瓶颈。

廊坊市某开发商人员向记者透露：“现在拿地也不像前几年那么容易了，我们感觉放出来的土地量不是特别充足。”

记者了解到，今年近十年的“圈地”式发展，燕郊城区的土地几乎消耗殆尽；固安城区以北的大片土地也早被消化，西围已经开发至京开高速西侧；而香河土地也早被几大开发企业“席卷”。业内预测，廊坊市和涿州市很有可能是下一轮供应的热点。

前诉开发人员还表示：“廊坊和涿州毕竟是市级单位，对土地供应和土地使用的监管都比较严谨，特别是香河土地那件事情以后，环首都土地供应的控制更严格，不会再像以前那样‘粗放了。”

他所说的“香河土地事件”是指2011年曝出的香河县政府违规圈占土地开发项目的事件。香河县政府违规将土地流转变异为“以租代征”，村委会私下与村民签订土地流转协议，违规开具“土地补偿完毕证明”等相关材料，后上报县国土部门，办理国有土地权证。使得原本的耕地未经过合法征地渠道就成了可用于“招拍挂”的国有建设用地。

而这批相对廉价的土地，吸引了包括万科、保利、首创、万通、富力、中粮等近30家知名房地产企业，而他们都成了香河政府违规征地的受害者。

业内估算，受此事件波及的房地产开发投资总额至少有千亿元。

在“香河土地事件”之后，河北省将环京13县市土地问题纳入重点监控范围，万亩级别的土地供应日益稀少，房企在环首都区域大规模“圈地”的时代已经一去不返。

对于环首都房地产市场而言，大盘的操作更能发挥出规模优势，可以有住宅、商业等多种产品形式，也容易打响项目品牌。

但是随着土地供应趋于谨慎，房企在大七环上的土地竞争将更趋激烈。

区域成型尚需时日

在前些年都不敢想象的六环置业已成事实的情况下，有不少业内人士大胆预测，“七环楼市”所覆盖的三河、大厂、香河、廊坊、固安等热点区域，将来也极有可能吸引大量的刚需置业者。

“一方面是政策高压下的购房资格问题，很多没有资格在北京购房的人，今后只能选择在周边地区购房。”北京中原地产市场总监张大伟指出“另一方面是房价问题，当前六环刚需盘已经达到两万元/平米的价位，很多刚需置业者实际上已经将目光投到了更远价格较低的区域。”

除房价因素外，经济增长同样为环北京区域发展添了一把火。据了解，今年上半年固安县产业园区已经吸纳超过500亿元投资；廊坊市也引入了大量资金和项目，其中项目类型以高新技术、环保产业为主。据媒体报道，北京电子、互联网等领域诸多龙头企业正在陆续将下游产业搬至廊坊。

事实上，所谓的七环路所经过的多个县市，均实现了不同程度的快速发展。但与一些发达国家相比，环北京区域仍然处在刚刚起步阶段。据了解，在某些国家，环首都经济圈的生产总值最多能占到全国生产总值的三分之一左右。

然而，接受记者采访的多位开发商均表示，区域并未成熟也正是他们选择进驻的重要考虑。在他们看来，在这样待发展区域，虽然前期要进行较大的投资，收益期也会较长，但等到区域价值受到认可的时候，总体收益仍旧会十分可观。而根据世界各地的经验，大型城市周围100公里，即1小时交通圈内土地有着巨大的升值机会。

可是，究竟还要过多少年才能迎来“七环楼市”的春天，谁也无法给出确切的时间。

“环北京区域楼市发展必将是一个缓慢的过程，除交通、经济的发展吸引人群之外，教育、医疗等配套的完善与否，同样是购房者重点关注的置业条件。”张大伟就表示，“一旦达到一定的置业条件，房价也会水涨船高，到底涨到多少才算皆大欢喜？这势必也会经历一个博弈期。”

据记者了解，所谓的大七环区域大多配套建设仍相对滞后，而这一处境在短期内也难以彻底改变。仅仅享有交通的利好，也尚不足以直接带动“七环楼市”沸腾。或许正如业内所言，当产业外移规模已经形成，各卫星城各项配套基本完善的时候，“七环楼市”才能真正迎来腾飞。