浅谈房地产开发公司成本的构成

李明巍

摘要：房地产开发企业资金占用量大，开发周期长，且开发成本在整个建设期占很大的比重，房地产企业只有了解其构成且将其成本降低至房地产行业平均水平之下，与其他房地产公司拉开距离才有可能具有竞争优势，实现成本最小化，利润最大化。各家成本归类各不相同，本人根据实际工作，归纳整理了相关内容，以供参考。

关健词：合理归集成本构成，以便加强成本管理，实现房地产企业提高经济效益。

房地产开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。日常的成本工作就是要将这些费用按项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本。主要包括：

1.土地征用及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

（1）政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

（2）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，

（3）合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

（4）红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费等。

2.前期工程费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

（1）勘察设计费

①勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、建筑面积丈量费等。

②规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

（2）报批报建增容费

①报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。

②增容费：包括水、电等增容费

（3）“三通一平”费：

①临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

②临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管線铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

③临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

④场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

（4）临时设施费

①临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

②临时办公室：租金、建造及装饰费用。

③临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

④临时围板：包括设计、建造、装饰费用。

3.建安工程费：指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：

（1）建筑工程费

①基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

②结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。

③门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

④公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。

⑤户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

（2）安装工程费

①室内水暖气电管线设备费；

a.室内给排水系统费（自来水、排水、直饮水、热水）；

b.室内采暖系统费（地板热、分户燃气炉、管道系统、暖气片）；

c.室内燃气系统费；

d.室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋

（2）室内设备及其安装费

a.通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

b.电梯及其安装费；

c.发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；

d.消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

e.人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。

（3）弱电系统费

①居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

②对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；

③三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；

④有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

⑤电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；

⑥宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。

5.基础设施费：包括管网工程费和环境工程费。

（1）管网工程费

①室外给排水系统费

a.室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

b.雨污水系统费用

②室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

③室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站

④室外电气及高低压设备费

a.高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；

b.室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；

c.室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用

⑤室外智能化系统费

a.停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

b.小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；

c.周界红外防越系统费用：红外对扫等；

d.小区门禁系统费用；

e.电子巡更系统费用；

f.电子公告屏费用

（2）环境工程费

①绿化建设费：包括公共绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

②建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；

③道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

④围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；

⑤室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

⑥室外背景音乐；

⑦室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。

7.公共配套设施费：指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

（1）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括社区、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

（2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼儿园、邮局、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

8.开发间接费：开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

（1）工程管理费

①工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

②预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

③行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

④施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

⑤工程质量监督费：建设主管部门的质监费；

⑥安全监督费：建设主管部门的安监费；

⑦工程保险费。

（2）营销设施建造费

①广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；

②销售环境改造费：会所、推出销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

③售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

④样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。

⑤其他。

（3）资本化借款费用

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。