华明镇宅基地换房中的问题及对策分析

糜嘉敏

摘要：宅基地换房是破解城镇化建设中土地与资金双重约束难题的有效途径，是华明镇推进城市化进程的关键之举。本文通过总结华明镇宅基地换房工作中存在的问题，并通过对问题深入剖析，找出问题症结，提出切实可行的解决对策，从而对华明镇未来发展指明方向，并对天津其他近郊区县开展宅基地换房提供有益参考。

关键词：华明镇 宅基地换房 对策

1 “宅基地换房”的含义

“宅基地换房”是指在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，通过对农民宅基地的整理，高标准建设一批现代化、有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。农民以其宅基地，按规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住，原有的宅基地由村民委员会组织农民复耕后，实现复耕占补平衡。新的小城镇除了农民住宅区外，还规划出一快可供市场开发出让的土地，用土地出让收入平衡小城镇建设资金。通过“宅基地换房”形式，可以破解城镇化建设中土地和资金双重约束的难题。

2 华明镇宅基地换房情况

华明镇位于天津市东丽区，是天津市首批宅基地换房试点项目。该项目南依空港物流加工区，北靠北环铁路，东临东丽湖旅游度假区，西接华明经济功能区，距离天津市中心10公里，天津港30公里，滨海国际机场3公里，具有优越的地理位置。华明镇共有宅基地12071亩，原户均宅基地0.8亩，建设新镇只需新占耕地8427亩，尚有大量土地节余，完全可以实现耕地占补平衡。

具体来说，华明镇“宅基地换房”是由国土资源部率先安排6402亩周转用地，然后由东丽区政府牵头，由区建委成立天津滨丽公司，负责征地、融资、建设，政府负责制定政策、做群众工作，企业向银行贷款融资，房子建好之后，农民按相应的标准以宅基地置换城镇商品房，力争做到“政府不拨钱、企业不亏钱、农民不出钱”。

宏观来说，“宅基地换房”做法解决了两大矛盾——土地占用矛盾与资金困难矛盾，实现了两大平衡——耕地占补平衡、城镇建设与百姓利益的平衡。从微观来看，“宅基地换房”政策给当地农民带来了实实在在的实惠：

一是房屋性质改变：原来的农房为小产权房，而置换之后的房子是按经济适用房标准建设的，5年之后可以上市，农民获得的房子是拥有产权证的商品房。

二是财产增值：原来50平方米的农房价值不足10万，而置换之后的90平方米房子，价值30-50万，房屋明显增值。

三是享受城镇生活实惠。农民换房后，住进了统一规划的城镇，可以享受便利的城镇公共设施，农民转变为社区居民。

3 宅基地换房工作中的难题

3.1 村民生活成本提高

传统的农民生活方式很大程度上依赖于自给自足方式，粮食、蔬菜、肉蛋一般都能够依靠种地或养殖得到，日用品也可以通过出售富余蔬菜取得，日常生活开支较小。迁入城镇新区以后，水、电、煤气、供热、物业等费用支出提高了他们的生活成本。特别是对于那些低收入家庭和农村“五保户”，生活压力较大。

3.2 村民就业困难，收入下降村民在换房前主要以农业收入为主，经济来源较单一。换房后，由于耕地离居住区较远，交通不方便，村民就把耕地租了出去；由于受文化素质、技能水平等条件制约，村民在空港物流加工区、华明工业园区等企业很难找到满意的工作，而对政府安排的保安、物业也不愿意做，这样导致其就业困难，收入普遍降低。

3.3 村民思想观念仍然落后

农村城市化导致农民生活方式的急剧改变，但是要从“农民”变成真正意义上的“市民”，农民的思想观念还需要尽快转变，逐步与城市文明相融合。一是农民的政治素质有待提高。现阶段，由于广播、电视、网络的普及，农民的政治素质、法制意识有了很大提高，但是从整体上看，农民的政治素养仍然不高，他们对国家的方针政策只是被动的接受，不能进行深入的理解，对农村城市化这一国家经济发展政策认识也不深，往往不能主动地适应从农村走向城市的历史潮流，甚至还会产生抵触情绪，给农村城市化的推进设置障碍。二是不良习惯亟待改变。不少农民有着严重的封建迷信思想和赌博陋习，搬入新社区后，他们依然搞迷信活动、聚众赌博，扰乱社会治安秩序。三是价值观念亟待转变。一些根深蒂固的价值观无法在短期改变，特别是物业费、取暖费缴纳问题，村民迁入新居后依然抱有免费享受物业服务的思想，加上农民失地后就业困难、经济收入减少等因素，物业、取暖等收费率较低。

3.4 建新不拆旧

有些村民在签署置换协议后，看到新房已经盖成，迟迟不选房，以不搬迁为要挟让政府提高置换标准。建新不拆旧不仅导致宅基地总量大幅度提高，而且旧的村庄成为外来贫困人口的集散地，村容村貌脏、乱、差，也给社会安全带来隐患。

4 解决措施

4.1 政府财政补贴

为解决好还迁村民的住房问题，华明街党委实施多项财政补贴。尤其是对于农村五保户，还制定专项政策予以救助和救济。具体办法为政府在前五年替搬迁户缴纳部分楼房物业费；对于按规定时间拆迁的，以户为单位给予一次性搬家费500元的补贴；对于在新区住宅中没有安装太阳能热水器及冲水设施的，以单元房为单位给予搬迁户一次性太阳能热水器补贴2200元，冲水设施补贴每平米18元。

4.2 打造“四金”农民

街党委积极整合社会力量，多渠道打造拥有“薪金、股金、租金、保障金”的“四金”农民，实现还迁村民安居、乐业、有保障。一是下大力气打造“薪金”农民。建立农民就业长效机制。依托空港经济区、示范工业园区和农业园区，通过建立区域企业就业联盟、创办公益性公司和劳动服务型企业，优先安置就业困难群体和被征地村民就业。依托街、村劳动保障服务中心站点，开展岗位技能培训，确保农村劳动力有序转移、适岗就业。建立农民创业服务指导中心，鼓励自主创业，努力形成创业促就业的良好局面。二是创新举措打造“股金”农民。建立健全农民财产持续增长机制，成立持股会，充分吸收农民闲散资金投资“三区”内重点经济项目建设，增加股金收入。三是多措并举打造“租金”农民。采取个人流转、集体承包、全街统一流转土地等方式，引导集体经济组织或农业龙头企业根据经营需要，租用农民的承包土地。为每位村民建设15平米的经营性用房，由街道统一对外出租，保证村民获得长期租金收益。四是加大覆盖打造“保障金”农民。完善农民养老保险、医疗保险和最低生活保险制度，与城镇社会保障制度有序对接，实现农民老有所养、病有所医。

4.3 加大失地农民培训力度

如何促进失地农民实现就业，帮助其创业。关键在于加强失地农民的素质教育和技能培训。其内容应该包括科学文化素质和职业技能素质，帮助他们提高就业技能和适应城市生活的能力。采取多渠道的培训方式，既可利用现行的市、区职业技术培训中心扩大培训范围，同时充分发挥社区学习点的作用，把培训的触角向街道和社区延伸，拓宽培训的渠道和内容，对失地农民进行就业指导和技能培训，以教育指导促观念转化，以技能培训促就业、创业。

4.4 加强精神文明建设

加强农村的精神文明建设，提高农民的思想道德水平，逐步树立与现代城市文明相适应的思想观念。充分发挥乡镇和社区居委会在农村文化服务中的重要作用，不断加强农村文化服务体系中的服务能力、服务质量建设，切实搭建起文化服务平台，营造出群众积极参与文化氛围，让群众在广泛的文化参与中享受文化、培养兴趣，最大限度满足各层次各领域的文化需求。办好乡镇图书馆、阅览室，使农民有书可读，有报可看，用知识陶冶农民的情操，通过广播、电视等大众媒介宣传科技知识、城市生活知识，引导农民牢固树立科学的世界观、人生观和价值观，自觉抵制各种封建迷信活动，克服愚昧落后，形成科学文明健康的生活观念。

4.5 建立约束机制。在解决建新拆旧问题上，一是要尊重农民意愿。要坚持“一切依靠农民，一切为了农民”的工作方针，做到公开透明，让农民参与，充分走群众路线。要充分发挥各级基层组织作用，不遗余力地做好群众的思想工作。群众不了解的东西要给他们解释清楚，了解了才能理解，理解了才能支持。二是要积极倡导诚实守信的民风，引导广大村民履行置换约定。三是要建立强有力的约束机制。对于同意参加宅基地换房，签订了置换协议的村集体以及农民个人的违约行为，要采取行政、法律、经济等手段予以纠正，确保拆除原宅基地房屋，切实维护国家利益和公众利益。

参考文献：

[1]杨正莲.天津：宅基地换房换来了什么？[J].决策探索（上半月），2009年07期.

[2]宅基地换房[J].领导决策信息，2007年21期.

[3]于丽卫.天津市农户宅基地换房意愿影响因素研究[D].西北农林科技大学，2012.